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1、1、盐城市概述盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具有2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。盐城市位于江苏沿海中部，北纬32333447,东经1192712153。全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。境内河流众多，水网密布。主要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。全市平均气温13.714.4C,年降水日100115天，累计平
2、均日照时数为22412390小时，无霜期209218天。980万亩、林地面积占总面积的盐城市土地面积1.5万平方公里，现有耕地7.3%。盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km,占全省的56%滩涂面积680万亩，占全国的1/7,而且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。盐城的地矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络
3、。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。2、盐城市经济发展现状分析地区GDP勺增长带动人均GDPt升:地区GDP增长2002年200孙200的20052006匚二地区牛产总侑（亿元）T-增长幅员说明：2006年盐城的GDP4到1174亿元,虽然增长幅度较2005年有所下降，但依然保持在一个较快发展的趋势。人均GDP增长匚二I人均GDP（元）T
4、-增长幅度1097810.79%73786566可支配收入的增加带动了消费支出的增长:人均可支配收入说明：2006年盐城人均GDR至I14711元，同比增幅达到16.22%,成为历年来人均GDP最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通道2002年200孙200W200200W增加将有利于改善当地居民的生活水平，从而促进当地消费市场的发展人均消费支出1200010000800012%600040006%200000%说明：2006年盐城人均可支配收入达到10978元，增长幅度达到3.76%,可支配收入的2002年200孙200W200200W18%16%14%10%8%4
5、%2%20%400010%00%800070006000500018%16%14%12%3000200010008%6%4%2%93628059727413.01%4.88%3.76%16.17%10580729317.64%5581550711.07%1.34%0.34%1.17%UI人均可支配收入（元）T-增长幅度说明：2005年盐城人均消费支出达到7293元,消费增幅为11.07%,尽管2006年人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。3、小结盐城国民经济发展良好盐城2002年到2006年
6、，GDP本保持在两位数增长，地区总产值从2002年白657亿元到2006年达到1174亿元,四年共增加517亿元,增幅达到78.69%,经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2006年的10978元，增长3704X,增幅达到50.92%,可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元,增幅为33.97%,和可支配收入的增长相比相差了1833元,增幅相差16.95%,可见
7、当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。从盐城人均消费支出表中可以看出，在2004年以前，盐城居民的消费支出一般维持在5500元左右，但在2004年人均消费支出达到6566元,增幅达到17.64%,2004年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和房地产市场的发展繁荣密不可分。二、盐城市未来规划介绍1、总体规划简介盐城未来发展的战略是：贯彻集约经营和集聚发展的思路，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。盐城“十一五”时期经济社会发展的主要目标：
8、力争城镇居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增加值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。把盐城建设成为“二城四基地”,即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强的优势企业。经济增长方式实现较大转变，资源利用效率明显提高，生态和人居环境有较大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。城市化进程明显加快，城镇就业岗位持续增加，社会保
9、障体系基本完善。城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。到2010年，全市总体上全面建成小康社会。到2020年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。2、盐城市中心城区规划简析盐城市中心城区面积423平方公里，人口68.6万。发展方向为：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，划分为城中、城南、城
10、西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片的总体布局结构n悻/用看“用）生香1收世用地3玷占用a在用*KffTJV* 卜心/it虹髯厢地工宜金其*iH!ari 曼功能分区：城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以用场河为界，维持“东工西宿”格局。城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以
11、东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、用场河以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐读路为界，形成“南工北宿”格局。城市的建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，
12、改造传统服务业，放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。城市规划带来的影响:在盐城的“十一五”规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济的快速发展,以提高人民的生活水平和可支配收入。“二城四某地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设施的需求，居民收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需求空间。三、盐城市区房地产市场分析1、盐城市房地产市场简介UI房地产开发投资额T-占固定投资的比例说明：盐城全市在
13、20052006年房地产开发投资增加14亿元，占固定资产投资比列也从2002年一2004年的8.5%左右，增长至U2006年27.18%。开发投资的增加，是投资者看好盐城房地产市场的积极表现。盐城历年房地产供需情况口竣工面积口销售面积说明：盐城2002年2006年的竣工面积与销售面积之比为1.17:1,供需基本平衡。2006年竣工面积同比增加3。万褶,增幅达到2.2%盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面土地成交面积及价格匚土地成交面积（万H）土地成交均价（元/itf）说明：2006年，盐城市区共成交51宗地，成交总面积达266.88万褶，土地成交均价为1133元/褶。2006年市区共成交51幅
14、土地，成交总面积达266.88万褶同比增加：107.46万褶,增长：67.4%;土地成交均价达到1133元/褶，同比上涨185.68涨幅达至！19.6%。城中分区出让土地面积最多，共计97.28万平方米，占市区总量的37.5%2006年盐城各板块土地成交价格分析r1土地成交均价（元/m2）r一增值说明：盐城土地成交均价最高的是城中分区均价1372元/itf。该区域是目前盐城市的中心区域。增值幅度为3.90%对于该区域也是正常的稳步增值。从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说明城市目前向南、向西发展城南分区的土地成交均价1365元/褶增值幅度为57.40%,该区域也是盐城2006年增值最为迅猛的区域。与其市政府办公中心的迁至，以及带来的一系列的规划有着巨大关系。未来城南地区随着各项配套设施的完善，升值潜力还将进一步加大。盐城市区住宅销售均价300025%250010%10005%500
