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1、1、 物业管理经理的十条能力要求是什么？答：物业管理的经营成功与否很大程度上取决于物业经理的素质和能力。物业经理是小区全面管理的核心和焦点，他统一指挥各项工作的进行，直接决定小区经营状况和管理服务水平，一位合格的物业经理，需要具备方方面面的素质，其中主要有以下十点：一、 良好的职业道德先做人，后做事。包括强烈的责任心，认真负责的工作态度，敬业爱岗的精神和主动服务的意识。二、 策划能力和决策能力 包括总体实施方案和各部位的专项管理方案的策划、决策和实施，其实就是常说的PDCA循环，即PLAN计划-DO实施-CHECK检查-ACTION改进。物业经理站在什么角度去分析问题、采取什么策略去解决问题、
2、能否做到处变不惊、能否迅速抓住问题的核心，决策是否正确、调度是否合理、安排是否妥当、善后是否完满-不同的决策，会导致不同的结果。决策正确，大事化小，功德无量；决策错误，则小事变大，后患无穷。三、 团队建设能力 优秀的服务质量必须源自整个团队的共同努力。物业管理行业迄今为止还是一个劳动密集型行业，绝大多数员工的学历和素质都不高，清楚掌握每个员工的情况，善于沟通与协调，掌握员工的思想动态，在生活上关心，工作上支持，学习上鼓励，管理上严格要求，从而打造出一支强大战斗团队，是每位物业经理必修课程和管理使命。四、 执行能力 执行力是通过指标量化、管理制度化、流程标准化、服务规范化来保障。物业经理必须具备
3、贯彻实现的能力。五、 创新能力 随着物业管理行业内竞争越来越激烈，昨天的方法，很可能已经成为今天的问题。谁的创新意识强，创新能力强，谁就可以在激烈的市场竞争中一马当先，立于不败之地。六、 沟通、协调能力 如果没有良好的沟通、协调能力，在实施管理和服务的过程中必定会遇到极大的阻力和障碍，物业经理具备良好的沟通、协调能力，不但可以有效处理各种矛盾与冲突，还可以弥补物业经理在其他方面的不足，找到各方利益的支撑点，实现双赢的局面。七、 专业技术能力 物业经理虽然不需要像技术专业那样掌握专业技术，但其必须能在日常工作中对设施、工程和人员进行有效的管理，能迅速应对各种局面和情况，能从容审定各类技术实施方案
4、、指挥各类维修养护工程的进行、有效控制接管验收的关键点等，这就要求物业经理除了必备的专业知识还应掌握较全面的综合知识和牢固的专业技能。八、 财务管理能力 物业管理行业是一个微利行业，物业管理公司的收入固定且非常有限。对企业来说，能否做好财务管理、成本控制，直接决定了公司是否盈利，是否能创造企业价值的最大化，保障企业有足够的资源进行良性的循环和发展。只有做好了财务管理、开源节流的工作，才能最大限度地积累资源，才能有能力不断提升管理和服务质量，为业主提供优良的软硬件服务，创造物业性能最优化和价值最大化。九、 人力资源管理能力 物业管理行业发展到现今阶段，人力资源管理己不单单是人事部门的事情，每一位
5、物业经理都应当学习人力资源管理知识与技能，掌握人才的“选、用、育、留” 的技巧与方法，成为一名非人力资源岗位的“人力资源经理。” 在日常管理中，无论是管理工作还是客户服务工作，都是靠人去完成的，每一位员工都是最重要的资源，要管好“事”， 必须先管好“人” 。同时还应具备人才意识，注重人才梯队的培养，为员工提出职业规划的建议、创造培训和发展机会，为企业培训和储备人力资源，促进企业良性发展。十、 社区文化建设能力 随着社会经济水平的不断提高，业主对社区文化的需求也越来越突出，社区的人文因素已成为购房者选择物业时考虑的重要因素之一。物业经理要根据项目的情况，找出社区的人文特征，准确定位，组织文化娱乐
6、活动和文化氛围的建设，营造活动。从而推动社区文化活动的持续发展，形成特色的社区文化。 企业文化也是社区文化的有机组成部分，物业工作人员的衣着服饰、言行举止、音容相貌、态度作风，即代表着企业的形象，也是社区的形象。物业经理在为企业创造价值的同时，不断增加企业的影响力和口啤，实现共赢的良好局面。2、 业主违规装修施工，你用什么方法来处理？答：1、首先依照建设部住宅室内装饰装修管理办法开展监督检查工作； 2、在装修申报时，先把禁止违规装修的行为和注意事项要申报表上说明，并和业主及装修施工负责人说清楚； 3、让业主签署装修管理服务协议书及承诺遵守物业中山项目装饰装修管理规定； 4、加强日常巡检工作（每
7、天上下午各一次），发现违规行为立即禁止并进行劝阻（并发违规装修施工整改通知书，现场拍照取证），如业主和装修人员不听劝，则通知部门主管和工程人员到现场协助处理，停止其继续施工行为（包括对施工人员进行清场），责令其对损坏部分进行修复，造成经济损失的要赔偿，直至全部恢复后才继续施工； 5、小区门岗严控违规装修材料进入小区； 6、对已造成小区影响而业主又拒绝不整改的，把整理好的资料【含：违规装修施工整改通知书违规现场照片】一起用书面发文给政府主管部门备案，请求政府部门协助解决。3、 业主拒绝交纳管理费，你怎么处理？ 答：首先物业企业要做到依法收费；其次，物管企业在催收欠费时应采用书面形式，并给业主签字
8、确认，这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效；第三，采取协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过解释、说理的方式和欠费业主协商解决。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法的途径来解决。一般情况通过诉讼程序解决。 4、 物业财务管理包括哪五个方面？ 答：物业财务管理包括：资金的筹集、投放、耗费、回收和分配五个方面。5、 物业管理企业在运用资金时要做到哪些要求？ 答：物业管理企业在运用资金时要做到事前准确预测、事中严格控制、事后认真分析，这是现代企业赋予财务管理的重要职能和任务。
9、6、 物业管理档案的作用是什么？ 答：物业管理档案的作用其一是凭证。凭证作用是物业管理档案最基本的特点，由其形成过程及内容决定，是使档案优于其他各种物业管理资料的一种作用。通常物业管理档案的内容从当时当事直接使用的文件转化而来，文件中保留着真实确切的时间标记。其二是参考。物业管理档案是事实、数据和经验的记录，是真实的可靠的原始资料，既为同一项目不同时期的情况提供比较参考，也为同时期的不同项目之间提供参照。7、 项目接管的早期重点注意以下哪五个问题？答：一、工程图纸、技术资料的收集与归档；前期物业服务中心应设立专职档案员，会同各专业主管人员做好工程图纸、技术资料的整理、归档工作。应按专业的划分，
10、将相关的图纸、资料分类进行整理、编号，并建立全部工程图纸、技术资料的总目录。购置专用档案柜及档案资料盒。将全部图纸、技术资料分别置放、妥善保管二、设备初始档案的建立 物业服务中心各主管人员应对其中的设备逐台予以确认，确保清单上设备的安装位置、规格型号，服务区域与实际情况及设计图纸相符。设备初始档案资料包括：产品的合格证、产品的质量证明书、设备的安装使用说明书、设备的供货合同、产品的检验报告、设备的安装调试记录、试运行记录、设备的安装图纸及装配图纸、设备的备品备件清册、专用工具清单及使用方法说明、设备的改装记录、进口设备的商检报告等。这些资料必须妥善保管。 三、重点设备技术资料的收集与整理 重点
11、设备包括冷水机组、电梯、消防中控系统设备和楼宇自控系统主机、保安监控系统设备、卫星接收设备、电话交换机、高压变配电设备、压力容器及一些价值较高的进口设备。对于上述设备技术资料的收集应尽可能地做到完整。这样对日后的设备维护是极为有益的。因此，必须要进行认真的收集，力求齐全并要单独妥善保管。 四、设备备品、备件的收集与管理 设备备品、备件的收集应引起管理人员尤其是物业经理及工程主管的足够重视。设备随机可能带有一些常用的易损件，如温度、压力的传感器、水泵的机械密封、水封环，离心式冷水机组的冷媒过滤器、润滑油过滤器等，还有设备检修用的专用工具。这些备件、专用工具在接管应注意重点收集、整理，这些备件、工
12、具在设备出现故障时，如果临时采购将会有较长的供货周期及比较昂贵的价格，并且会对我们的服务工作有所影响。因此，接管后一定要及时入库建帐，打印出清单并归档备查。 五、市政设施接驳及竣工资料的收集与整理 对这些市政工程接驳资料收集时，应注意了解具体的施工单位、联系人的信息资料。例如，天然气的供给是来自哪个管网所，应了解其联系人、联系电话。要注意收集燃气调压站箱的施工竣工图纸，管道的打压记录、关于调压站的管理文件(自管还是由天然气公司代管)。因为，如果是自管应有建设单位与天然气公司签署的自管协议，物业服务公司的人员要有上岗证，并且需要进行专门的培训。 电力设施的施工竣工资料的收集也很重要。供电电缆来自
13、哪个开闭站，变电室设备的安装单位的名称、联系电话、联系人以及高压供电设备的试验记录等信息资料。 在收集这些市政工程接驳资料时，还应注意收集建设单位的开工申请及相关的手续办理的资料(供水、供电、供气、排水等方面的协议或批文等)。室外供水、排水、供气、热力、电力管线等设施的竣工图，竣工验收资料；项目供水指标的确认资料、水平衡的测试报告，节水管理部门主管人员的联系电话等。8、 怎样建立和业主充分全面的沟通？很多时候，业主与管理处之间产生矛盾或纠纷，是因为缺乏有效的沟通或信息不对称所造成的。业主在不知情或不被充分告知的时候，很容易就会对管理处原本是合理的或正常的管理服务措施产生不满。因此，物业管理人应
14、随时保持与业主的充分和全面的沟通。沟通的方式多种多样，例如公司目前推行的管理处经理上门回访、每月公布财务收支报表、每月提交管理报告、每半年进行业主满意度测评等，都是有效的方式。另外，对有公众网站的小区，管理处还必须重视对业主论坛的尾花和及时答复，这已成为现代社会不可或缺的一种重要沟通方式。无论沟通的内容、时机和场合如何，物业管理人还必须坚持的是：以真相告知业主，而不是蒙蔽或隐瞒，否则，管理处的沟通很快就会失去公信力或被业主拒绝。海尔有一句名言：没有落后的群众，只有落后的干部。我们可以将这句话延伸为：没有落后的业主，只有落后的管理。在日常物业管理过程中，当你遇到因为业主的意见分歧让你左右为难的时候，当你遇到个别业主为了达到个人要求而向你施加压力的时候，请不要忽视引导的力量。9、
