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1、XX市XXXX新型农民社区建设工程项目可行性研究报告承建单位：XX市XX企业管理服务有限公司设计单位：XX省工程咨询公司设计证书号：编制日期：二零一二年九月目录第一章 项目摘要11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目承办单位11.1.3建设地点11.1.4可行性研究报告编制单位11.2编制依据、内容及规范11.2.1编制依据11.2.2报告编制内容与范围21.3承办单位简介31.4项目概况31.4.1建设规模及内容31.4.2配套基础设施31.4.3环境保护41.4.4项目实施进度41.4.5总资金及资金筹措41.4.6主要技术经济指标41.5结论及建议51.5.1结论51.5.2
2、建议5第二章 项目建设的背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性82.3土地价值分析10第三章 建设地址及建设条件133.1项目地址133.1.1选址原则133.1.2选址具体要求133.1.3建设地址选定133.2建设条件133.2.1自然条件133.2.2基础设施条件153.2.3建筑材料153.2.4社会经济环境条件16第四章 工程建设方案184.1工程概况184.2规划方案194.2.1规划依据194.2.2规划设计指导思想204.2.3规划设计原则204.2.4平面布局214.2.5竖向布置及场地排雨水224.2.6道路系统234.2.7绿化系统234.3安置区建设
3、方案254.3.1设计依据254.3.2设计原则254.3.3建筑方案264.3.4结构设计304.4城市道路工程324.4.1概况324.4.2道路工程324.4.3给水工程354.4.4排水工程364.4.5照明工程374.4.6道路附属工程384.4.7城市道路主要工程量394.5公用工程414.5.1给水系统414.5.2排水系统434.5.3供电工程444.5.4防雷与接地464.5.5采暖空调474.5.6弱电设施47第五章 节能485.1节能设计依据485.2节能的必要性485.3节能安排的主要目标495.4各专业拟采取以下节能措施：495.4.1建筑设计节能495.4.2水暖专
4、业设计节能505.4.3电气专业设计节能505.4.4其它措施51第六章 环境保护526.1建设地点环境现状526.2污染源分析526.3污染源治理措施546.4环境影响评价57第七章 劳动安全卫生及消防587.1劳动安全587.1.1危害因素及危害性分析587.1.2安全措施597.2卫生措施607.3消防607.3.1编制依据607.3.2项目施工现场消防安全基础管理要求617.3.3项目施工现场消防安全措施要求61第八章 项目组织与实施进度638.1项目组织638.2项目总体实施计划64第九章 投招标方案679.1工程招标的基本原则679.2招标范围及组织形式689.3招标程序689.4
5、评标委员会的人员组成69第十章 投资估算与资金筹措7010.1估算依据7010.2估算说明7010.3投资估算7110.4资金筹措7210.5XX企业管理服务有限公司贷款抵押方案72第十一章 财务分析7311.1土地收益测算7311.2现金流量分析7611.3借款偿还计划76第十二章 社会效益分析78附图附图一 XXXX新型农民社区工程项目区域位置图附图二 XXXX新型农民社区工程项目规划图附表附表1 建筑工程费用估算表附表2 国内设备购置费估算表附表3 安装工程费用估算表附表4 工程建设其他费用估算表附表5 项目规划表附件附件一 企业法人营业执照附件二 组织机构代码证附件三 税务登记证附件四
6、 土地使用合同附件五 自筹资金证明附件六 可行性研究报告编制委托III第一章 项目摘要1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XXXX新型农民社区建设工程项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：XX市XX企业管理服务有限公司项目法人代表：1.1.3建设地点XX市XX产业集聚区XX路以北与XX高速以南1.1.4可行性研究报告编制单位编制单位：XX省工程咨询公司证书编号：专业：建筑1.2编制依据、内容及规范1.2.1编制依据1、关于编制XX市XXXX新型农民社区建设工程项目可行性研究报告的委托书；2、中共中央XX省委XX省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见（2006年3月9日）；3、国家发
7、改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家关于鼓励发展高新技术产业政策；5、中华人民共和国城市房地产管理法；6、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；7、XX省人民政府关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效的若干意见（豫郑200844号）；8、淇县2010-2020年中心镇改造规划；9、淇县人民政府；10、项目单位提供有关基础资料、技术数据；11、现行有关技术规范、标准、有关资料、数据等。1.2.2报告编制内容与范围本报告根据国家对项目的可行性研究报告阶段编制的工作范围和深度规定，结合XX市产业集聚区新型农民社区建设工程项目建设自身的特点，本项目可行性研究报告
8、范围主要包括：项目建设的依据、条件及必要性；项目建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目组织与实施进度计划、项目招投标方案、投资估算和资金筹措、还款计划等方面。通过对以上内容的研究，进行综合性分析和评价，力求提供较准确的资料和数据，为项目决策提供依靠、科学的依据。1.3承办单位简介本项目承贷主体XX市XX企业管理服务有限公司，该公司成立于2012年6月，为国有控股公司。注册资本为10000万元，实收资本3000万元，其中：淇县XX开发建设有限公司出资1530万元，占总股份的51%（该公司出资人为淇县财政局）；XX市保富物资贸易有限公司出资1470万
9、元，占总股份的49%。公司董事长、法人代表王自付；公司董事、监事李树华。主要经营范围：企业管理服务、土地开发服务、保障性住房开发服务。该公司运作模式是政府控股、公司管理、市场运作，日常管理在政府监管下，各方按持股比例共享利益，共担风险。1.4项目概况1.4.1建设规模及内容本项目根据镇区总体规划及新农村建设要求，计划对淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村居民进行改造搬迁。在规划区域内集中高标准建设安置用房，并配套建设道路工程。项目建设用地353335.1m2，合530亩,总建筑面积758934.00m2。建设内容包括：住宅及配套公共设施，含商业
10、用房、幼儿园、小学、居委会、村民活动中心、老年公寓等。1.4.2配套基础设施该区域规划的道路、给排水、供电等基础设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要。1.4.3环境保护本项目为村镇改造项目，建成后产生的主要为生活垃圾和污水，经镇区新建环保设施治理后均可达标排放。1.4.4项目实施进度本项目从可行性研究报告编制到竣工交付使用，计划安排36个月。1.4.5总资金及资金筹措本工程估算总投资160626.70万元，其中拟申请银行贷款100000万元，约占总投资的62.2%，其余60626.70万元由项目承办单位自筹解决，约占总投资的37.8%。1.4.6主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标
11、序号指标名称单位数据备注1安置区总用地面积亩5302一级开发土地亩20003总建筑面积m2758934.00 3.1住宅建筑面积m2619690.003.2配套设施建筑面积m2139244.004用水量t/d78822.425用电负荷KW29136.69 6建设工期月367项目总投资万元160626.70 8资金筹措万元60626.70 8.1银行贷款万元1000008.2自筹万元60626.70 9用地出让收入万元27600010承贷单位剔除上缴税费所获土地出让收入万元23184211财务内部收益率%16.3212投资回收期年4.3313借款偿还期年51.5结论及建议1.5.1结论本项目的实
12、施符合国家关于新农村及城镇化建设的相关政策，符合淇县的总体规划，项目建设已经通过镇区居民的广泛讨论，得到了群众及政府的大力支持。项目实施后可以加快集聚区及淇县的建设和发展，有效解决镇区土地集约化利用和提高居民的生活条件，进一步改善镇区形象、居住环境以及交通状况，是镇区践行科学发展观的具体体现，更是社会效益、经济效益和环境效益的统一。本项目建设条件较好，规模合理，建设方案可靠，实施后经济效益和社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。1.5.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几点：争取政府在政策、金融等方面的支持，使本项目建设有一个稳定、积极的社会环境。应积极
13、筹措建设资金，保证本项目顺利建设；同时加强镇区基础设施建设，完善镇区配套条件。对于本项目的拆迁安置村民应妥善处理，保证其合法权益。项目应严格按照环境保护“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目提出的背景中华人民共和国城乡规划法的颁布实施，对城乡统筹发展提出了新的要求。党的十七届五中全会针对当前经济社会发展的主要矛盾，把破除城乡“二元”体制、加快推进城镇化，作为“十二五”时期亟待解决的重大体制问题。新的形势下，中央把加快城镇化放到了前所未有的高度。国家“十二五”规划明确提出：统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展
14、。在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，完善以工促农、以城带乡长效机制，加大强农惠农力度，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。要按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。胡锦涛总书记指出，要加强调整城乡结构，加快推进城镇化。温家宝总理在2011年政府报告中指出，要坚持走中国特色城镇化道路，遵循城市发展规律，促进城镇化健康发展，城镇化要同农业现代化和新农村建设相互促进，这是必须坚持的正确方向。同时，为深入贯彻党的十六届五中全会和中央农民经济会议精神，牢固树立和全面落实科学发展观，推进XX省社会主义新农村建设，根据中共中央X
