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1、房地产开发项目策划书制作人:李小建080204011106石显然080204011111刘成丰080204011114舒玉龙080204021116目录第一章宏观市场环境剖析(2咸宁市宏观经济环境剖析(2家产政策对房地产市场的影响(3第二章地区市场剖析(3地区环境剖析(3地区产品特点剖析(4新政对地区的影响(7第三章产品定位(8项目SWOT剖析(8市场定位(10产品设计建议(14价钱定位(14第四章销售推行建议(15推行阶段建议(15案名及平面表现(16营销推行建议(16第五章结束语(20(一咸宁市宏观经济环境剖析咸宁市宏观经济表现以下特点:1.咸宁市宏观经济环境稳固,呈优秀发展趋向,为房地产
2、的发展供给了一个优秀的发展空间。2.跟着咸宁市的城镇居民人均可支配收入的不停提高,对高价值产品的花费和投资欲念都将获取提高。(二家产政策对房地产市场的影响限制房价上升,提高按揭利率,适量建设两限房,经济合用房及廉租房和集资房。经济上:有效克制泡沫房产经济,防备通货膨胀、物价上升、金融危机。社会上:严格拟订针对流感人口的购房及居住的条例规范,控制人口增加,合理规范房产市场,拟制良性房产圈技术上没什么说的,从宏观上无法剖析。还有,最近几年物价上升的很厉害,显然通货膨胀;这和向来上升的房价有很大关系,国家也在尽可能地防备经济危机,控制房价。国家采纳一系列措施不过是保证房地家产的稳固发展,这些措施将对
3、房地家产产生巨大的影响。(一地区环境剖析浮山区位于咸宁市东部,东与浮山小学相连,南咸宁市政府,西北接咸宁学院、北连咸宁区国税局。总面积101.77平方公里,人口31.8万人。浮山区交通七通八达,是咸宁市武汉及长沙、南昌地域的要通。全区有巨宁大道,银泉大道等43条主要干道。浮山区是咸宁有名的科研高教区,有超出21所大专院校,11间科研院所,15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。因为城市中心东移,浮山区作为新兴地区,也就成为了咸宁市商品楼集中地。浮山区楼盘散布相对集中,主要散布在以浮山以北,毗邻浮山公园和咸安区政府,地理地点优胜。邻近工厂许多,居民较为密集,花费
4、集体以工薪阶层为主。跟着多年发展,该外来人口愈来愈多,渐渐发展成了外来人口聚居地,因为浮山区政府的搬家和落成,使该区的环境和市政设备获取了逐渐的完美和健全,加快了地区房地家产的发展,吸引许多在城东工作的人士在此置业安居。地区地图以下:(二地区产品特点剖析经过对地区内市场内同品位产品、产品形态相像产品及客群同样产品进行剖析,主要有:表一地区内相像剖析项目名称发展商地理地点侨颖苑碧桂园咸安区紫林居万科咸宁温泉紫金豪庭SOHO咸宁温泉表二地区内各项目供给剖析项目名称总建筑面积已售面积可售面积侨颖苑100平方米55.45平方米45.55平方米紫林居70平方米27.5平方米42.5平方米紫金豪庭62平方
5、米38平方米24平方米表三地区内各个项目基本技术指标剖析占地面积总建筑面积容积率45平方米100平方米2.230平方米70平方米2.325平方米62平方米2.4表四地区内各项目绿化率剖析0%5%10%15%20%25%30%35%40%侨颖苑紫林居紫金豪庭各小区绿化率26%34.10%34.90%00该地区的项目在绿化率上差别较大,侨颖苑几乎只占25%,而紫林居和紫金居大约占35%表五户型剖析该地区项目以三居以上大户型为主,以130平方米以上的面积为主竞争项目主力户型户型面积(平方米一居二居三居四居侨颖苑二居、三居55.467.7589.95116134.3153.2160.23191.2紫林
6、居二居、三居6981110129152154179180紫金豪庭三居、四居-111137.4117169163237表六地区各项目销售状况1剖析表七地区内各项目车位剖析项目名称车位比率泊车方式收费标准侨颖苑1:1地上地下泊车相结合地上:120月/位月地下:240月/位月紫林居1:1地上地下泊车相结合地上:160月/位月地下:400月/位月紫金豪庭1:0.8地上地下泊车相结合不决(三新政对地区的影响新国十条的出台进一步克制房价的一路高涨,保证了房家产的稳固行进。新国十条已经为将来三十年中国的房地产发展结构了理性的矿架,中国的房地家产和房地产市场不单不会衰落和消亡,反而会更为繁华与活跃。项目名称报
7、价(元/平方米均价(元/平方米销售周期(月销售速度总签约率总销售套数套/月侨颖苑66007140117808059%紫林居56406200671011037%紫金豪庭5400590075608574%第三章产品定位(一项目SWOT剖析经过找出本项目客观存在的主要内部优势(strengths、劣势要素(weaknesses以及外面市场环境中的时机要素(opportunities、威迫要素(threats,运用SWTO剖析法,以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。详细以下:优势剖析劣势剖析S1.本项目由海景企业开发,发展商实力雄厚,能给买家充分的信心。S2.位于广州新城市中轴线,发展潜力巨
8、大。S3.优秀的交通系统;S4.生活配套齐备。S5.四周环境较好;W1.咸宁新城配套设备仍旧未成熟,发展尚须时间。W2.竞争比较激烈。W3.项目三面被楼宇包围,景观被遮挡了一大多半。W4.外来人员多,治安问题多,影响买家心理;时机剖析威迫剖析Q1.咸宁城市及经济发展对房产市场的带动效应Q2.咸宁的灯会带来的利好商机Q3.当前地区市场供给量较少Q4.地区内花费群体的购置力强T1.房地产及金融政策的规范和克制T2.地块成熟有待培育T3.项目开发周期带来的一系列的连带性问题1 优势剖析本项目由海景企业开发,发展商实力雄厚,能给买家充分的信心。位于广州新城市中轴线,发展潜力巨大。地处交通骨干道黄埔大道
9、和华南大道交汇点,交通十分便利;项目以准现楼出售,加强买家书心。社区配套设备较完美,有学校、医院、市场、天河公园等;2 劣势剖析咸宁新城配套设备仍旧未成熟,发展尚须时间。竞争敌手的广告宣传及促销活动皆比本案强,形象已经广为人知。项目三面被楼宇包围,景观被遮挡了一大多半。外来人员多,治安问题多,影响买家心理;3.项目周边配套状况大学:咸宁学院咸宁卫校中学:咸宁中学、浮山中学小学:浮山小学银行:中国建设银行康体:咸宁体育馆4.项目企划思路因为项目为广电成熟生活区物业,有优秀的天生条件。地区的外面条件劣势较为显然,做好项目的销售企划工作,是项目可否获得成功要点。我们得企划思路:充分利用天生优胜的交通
10、环境项目的交通环境较为优胜,故可利器具备的天生优胜的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精选公寓模范”,塑造独到的品牌形象。掌握市场需求,逢迎买家心理跟着房地产市场由卖方市场转为买方市场后,供方面对的严重问题就是,产品的花费能否逢迎客户的需求。创建现场舒坦环境,惹起客户购置激动在吸引大批客流后,现场环境的利害即是销售可否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、招待中心、德芙广告的策划书广告策划书的撰写医药企业广告策划书等方面创建舒坦的内部环境。(二市场定位1.市场定位员村邻近的楼盘堪称参差不齐,品位不一,并且价钱相差悬殊,能够说“一路之隔,楼价翻一番”。因此,本项目的地区划归应与珠江新城将来新城
11、市社区密切挂钩,淡化员村地区观点才是本项目获胜的前提。联合地区市场状况和自己特点,敝司建议塑造独到的品牌形象-“天河中心区宜商宜住精选公寓模范”以此定位入市,充分逢迎市场,从而打破市场,形成本地区的最大热门,自然,要达到这样的目标,一定需要适合的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐个论述。2.项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短,抓住市民向住环境好的绿化小区的心态,带给客户一种“既享有成熟小区环境,又座拥将来新城中心”的两重“抵买”价值。初步供给以下项目形象定位供贵司参照:广州新城市中心区?宜商宜住精选公寓模范最后一期精选。经过上述的形象定位,给本案给予现代高质素生活的实质内涵,使项目从低落的环境氛围中挣脱出来,从而表现项目内外环境的优胜。3.目标客户定位作为广州新城区之一的天河区员村,其购房客户群有较为特别的一面。以此概念,整个新地域(从东山黄埔的客户都是本项目客户。依据实质状况,我们又可将这部分客户群定向细分以下:外来人口在该地置业剖析:此类在该地区中占主流,他们着重本案的综合素质,四周的自然
