《土地增值税清算中应准确划分开发间接费用及房地产开发费用.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税清算中应准确划分开发间接费用及房地产开发费用.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地增值税清理中开发间接费审查的一点领悟一、税收规定依照中华人民共和国土地增值税暂行条例推行细则（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接花销，是指直接组织、管理开发项目发生的花销，包括薪水、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因开发间接费计入房产开发成本，对房地产企业而言，增大计算房地产开发花销和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。但除上述文件列举的八项花销之外，哪些花销能够列入开发间接费？成为税务机关与纳税人博弈的焦点，以致各地税务机关掌握的尺度各异。二、企业会计制度规定企业在会计核算时，平时在上述文件所规定的
2、八项花销之外列支了与项目相关的其他花销如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租借费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安花销等等，那么，在进行土增税清理时，这些花销可否扣除就变得很不确定，所以，在审查开发间接费时，就要慎重办理这些花销。三、会税差异办理在作土地增值税审查时，第一要合理地划分计入开发间接费与时期花销的界限。关于直接组织、管理项目的人员发生的花销支出，应作为开发间接费扣除。其次要划分花销的性质可否为开发项目发生的花销。按职能划分的现场项目管理人员发生的花销，也不用然全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要依照花销性质以及与项目关系程度判断。在会计核算与税法不一致，应按税
3、法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差异，调表不调账。四、详尽花销的办理（一）关于样板间的支出问题依照财法字【1995】第006号第九条规定以及国家税务总局的咨询答复，售楼处、样板间发生的支出不能够计入开发间接费在土地增值税前扣除。税务总局答复如依照中华人民共和国土地增值税暂行条例推行细则规定：开发间接花销，是指直接组织、管理开发项目发生的花销，包括薪水、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。所以，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接花销，不能够够计
4、入开发成本并在土地增值税清理时扣除。但关于样板间支出应分不同样情况办理：1、关于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售花销，不能够在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。2、关于开发商品装修为样板间，并在今后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，依照详尽情况将计入开发间接费的样板间的装修花销调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。3、关于开发商品装修为样板间，但在今后年度不销售作为固定财富入账，则相关的装修费应计入固定财富价值，其折旧作为时期花销入账，不能够作为土地增值税前扣除。所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定可否能够扣除。（二）周转房摊销该科目是指将
5、开发商品或自有房屋用于部署拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些企业租用房屋来部署拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企担当部分也应计入本科目。（三）管理人员薪水及福利费管理人员薪水是支付给直接组织、管理项目的人员的薪水及福利费，这类花销需要供应项目管理人员名单及劳务合同，可可否列支规划部、采买部、估量部、保安部等部门人员的薪水及福利费，要视详尽情况而定，一般是不能够够作为间接开发费扣除。（四）通讯费项目工程部安装电话，发生的电话费能够作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能
6、够列支在开发间接费，在土增税前扣除。（五）交通差旅费支出项目管理人员直接坐出租车发生的交通费能够列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以划分与项目直接相关，不能够列支在开发间接费，在土增税前扣除。（六）保安服务费项目企业与保安企业签订的保安服务费，主要判断可否直接为项目管理相关，若相关能够作为开发间接费入账，不相关不能够计入开发间接费。（七）模型制作费一般模型是为销售而制作的，属于销售花销，不能够计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。（八）利息支出利息支出在土增税清理时有不同样的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。（九）职工教育经费和业务招待费按会计制度相关规定，职
7、工教育经费、业务招待费，不能够直接归集于开发产品的成本，作为时期花销核算，其原理与印花税税收办理一致，按会税会计科目适用错误调整。指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项花销。这些花销虽也属于直接为房地产开发而发生的花销，但它不能够确定其为某项开发产品所应负担，所以无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接花销”科目，尔后依照合适分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。开发间接花销应分设以下明细项目进行核算：1、薪水指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的薪水、奖金和津贴。2、福利费指按上项人员薪水总数的必
8、然比率（目前为14%）提取的职工福利费。3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定财富的房屋、设施、仪器等提取的折旧费。4、维修费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定财富的房屋、设施、仪器等发生的维修费。5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等花销。6、水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7、劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和维修费，供职工保健用营养品、防暑饮料、冲洗肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗浴、饮水的燃料等。8、周转房摊销指不能够
9、确定为某项开发项目部署拆乔迁民周转使用的房屋计提的摊销费。9、利息支出指开发企业为开发房地产借入资本所发生而不能够直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工今后的借款利息，应作为财务花销，计入当期损益。10 、其他花销指上列各项花销之外的其他开发间接花销支出。2、土地使用税在任何时候都是作为管理花销核算的，也不能能构成开发间接费。3、编制、审查工程施工图概算、估量、结算发生的花销属于先期工程花销，也不属于开发间接花销。4、房屋维修基金属于代收花销，不属于房地产开发企业的开发间接花销。5、先期物业管理费应当归属于管理花销，不构成开发间接花销
10、。6、工程监理花销可否能够作为开发间接费，目前还没有明确的规定，但从房地产开发情况考虑，我们认为能够归属为开发成本开发间接花销的范围。但建议您与主管税务机关系系确认。2010年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，经过睁开“和书交朋友，旅行知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，成立理想！二、活动目标：1 、经过活动，成立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、经过活动，在校园内形成热爱读书的优异风气。3 、经过活动
11、，使学生养成博览群书的好习惯。4 、经过活动，促进学生知识更新、思想活跃、综合实践能力的提高。三、活动推行的计划1 、做好读书登记簿（ 1）每个学生结合个人实质，准备一本读书登记簿，详尽格式可让学生依照自己喜好来设计、装修，使其生动爽朗、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得领悟等栏目，高年级可适看作读书笔录。（ 2）每个班级结合学生的计划和班级实质情况，也拟定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有收效、有考评，简洁了然，易于操作。（ 3）中队会组织一次“读书交流会”显现同学们的读书登记簿并做出相应议论。2 、举办读书展览：各班级如期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书介绍”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得领悟,在班级中形成优异的读书氛围。3 、出读书小报：
