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1、物业管理实务论述题一、如果让您制订一套物业管理方案参与物业项目招标，您的方案应该包括哪些内容？答、1、招标物业项目的整体与构思 2、管理方式与运作程序 3、组织架构与人员配置 4、管理制度的制订 5、档案的建立与管理 6、早期介入及前期物业管理服务的内容 7、常规物业管理服务综述 8、费用测算与成本控制 9、管理指标与管理措施 10、物资装备与工作计划等二、如果让您作为物业服务企业的技术负责人，需要与建设单位共同商定起草某物业的前期物业服务合同，该合同应该包含的主要部分内容有哪些？答：1、合同的当事人2、物业的基本情况3、服务内容与质量4、服务费用5、物业的经营与管理6、承接查验和使用维护7、
2、专项维修资金8、违约责任及其他事项三、某小区控制中心受到报警，发现本小区36号楼窗户冒出浓烟，该如何处理？答：1、了解和确认起火位置、范围和程度2、向公安消防机关报警，同时切断36号楼电源、煤气3、清理通道，准备迎接消防车入场4、立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资5、组织义务消防队6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止四、物业服务成本支出构成有哪些？答：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域的清洁卫生费用4、物业管理区域的绿化养护费用5、物业管理区域的秩序维护费用6、办公费用7、物业服务企业固定
3、资产折旧8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其他费用案例分析题（一）某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问： 1、物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处（5分） 答：1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益 2）对于物业管理企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备 2、说明早期介入包括哪些阶段？（3分） 答：物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段 3、你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分
4、） 答：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。 4、在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分） 答：物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分； 一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。 5、在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？ （5分） 答：由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务
5、企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。案例分析题（二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问： 1、本案可以依法应由谁来承担赔偿责任
6、？（2分） 答：应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。 2、台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分） 答：不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。 3、物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分） 答：物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，
7、业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。 4、如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。 请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分） 答
8、：内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。注意事项：1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。2）遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止3）管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入 ，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问5）辖区内发生坠楼等课外事物，应立即通知急救单位及公安、家属、并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。案例分析题（三）某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物
9、业管理公司，物业管理公司拟参加投标。1、 若甲方是建设单位，招标管理对象是新建物业，甲方可以如何选择物业管理单位？答：1）可以选择邀请招标和公开招标两种招标方式。邀请招标应当向3个以上物业服务企业发出招标邀请。公开招标应当通过公开媒体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网上发布招标公告。 2）发布招标文件，组织标前会议 3）投标申请人资格预审 4）接受投标文件 5）成立评标委员会，评标，中标，签订合同 6）如果投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2、 乙方在获取招标信息后首先需要做的是什么？包括哪些内容？
10、1） 组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估2） 具体内容包括：投标物业的基本情况，招标物业项目的定位，业主的需求，建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况包括其背景资料以了解是否有诚意合作并具备履约合同的实力，招标条件和招标过程，竞争对手、企业自身条件分析。案例分析题（四） 物业管理单位隶属原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司的同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2009年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。1
11、、 物业服务企业有哪些常见模式？每个模式的特点有哪些？该企业重组设置的企业是什么模式？答：常见模式有：1）房地产建设单位的附属子公司2） 独立的物业管理企业3） 物业管理集团公司特点：1） 房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单为的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产开发建设公司与物业管理单位之间属上下级关系。2） 独立的物业管理企业是指不依附房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。3） 集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。该企业重组后的模式
12、是独立的物业服务企业。2、 物业服务企业有哪些特点？答：物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征为以下三点：1） 企业法人2） 属于服务性企业3） 具有一定公共管理性质的职能3、 该企业可以登记的物业服务资质为几级？答：三级（暂定）4、 该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天？答：2009年12月29日（30天）案例分析题（五）甲公司是一家采用事业部制的物业服务企业1、 事业部制组织形式的优、缺点有哪些？答：优点： 1）强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事项决策
13、；2）能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；3）促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；4）有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。2、 物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些？答：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织规模及所处阶段3、 物业服务企业的机构主要包括哪些？答：总经理室 人力资源部 行政管理部 财务部 品质管理部 市场开拓部 经营管理部 工程管理部 安全保卫部和环境管理部案例分析题（六）刘某拟设立一家物业管理有限公司。1、 物业管理公司的特征归纳起来包括哪些？答：1）独立的企业法人
14、2）属于服务性企业 3）具有一定公共管理性质的职能2、 设立物业管理公司有限公司最低注册资本为多少？答：50万元3、 该设立的物业服务企业其资质等级为几级？答：三级，并设一年的暂定期。4、 该新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？答：不少于10人5、 新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？答：30天内。6、 该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式？答：直线制。7、 刘某设立的物业服务企业需要做哪些工作？答：1）必须到工商行政管理部门办
15、理注册登记。包括：公司选址、企业名称预先核准、确定合法的股东人数、公司组成人员、注册资本验资、公司章程等。 2）企业资质申报。领取营业执照起30天内，到当地房地产行政主管部门申报资质。包括：营业执照、验资证明、企业法人代表的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。8、 该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？答：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素 4）组织规模及所处阶段计算题一、物业服务费测算1、 采用酬金制方式：已知酬金比例、总建筑面积及全年各项支出费用计算服务费标准？ 公式： 全年各项支出费用*（1+酬金比例）/总建筑面积/12月=月服务费标准2、 采用包干制方式：已知法定税收及利润金额、总建筑面积及全年各项支出费用计算服 务费标准？
