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1、 目 录第一章 总论31.1项目简介31.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围41.3项目建设单位简介51.4研究结论与建议6第二章 项目建设背景、必要性和可行性82.1项目建设业主82.2项目建设背景82.3项目建设的必要性102.4项目建设的可行性11第三章 市场分析与预测163.1*市第三产业发展状况163.2*市综合服务业发展状况163.3*市酒店服务业发展特点163.4*市内星级酒店业发展总体趋势简析173.5项目周边市场环境分析173.6本章小结18第四章 项目建设条件204.1 经济社会条件204.2 自然条件224.3 项目选址23第五章 建设内容与规模255.1建设内容与
2、规模255.2经营内容27第六章 工程设计方案306.1设计依据306.2工程概况306.3建筑设计306.4结构设计326.5辅助工程33第七章 环境影响分析407.1周边环境现状407.2环境影响分析407.3环境保护措施及治理效果41第八章 节能4381设计依据438.2节能措施43第九章 消防与安全卫生459.1消防459.2劳动安全469.3卫生防护47第十章 项目的组织机构与运作方式5010.1组织机构5010.2部门职能50第十一章 经营方式与营销策略5711.1经营方式5711.2营销策略57第十二章 项目招投标及实施进度6112.1项目招投标6112.2项目工程实施计划611
3、2.3项目实施横道图62第十三章 投资估算6313.1估算编制依据6313.2估算编制范围6313.3估算编制方法6313.4投资估算6413.5资金筹措及还贷64第十四章 经济效益评价6614.1成本核算6614.2利润估算6714.3财务评价结论68第十五章 结论与建议7015.1研究结论7015.2建议71第一章 总论1.1项目简介1.1.1项目名称生态养生会所项目1.1.2项目建设单位1.1.3项目负责人及联系人负责人： 联系人： 1.1.4项目建设地点待定1.1.5项目建设内容和规模按标准园林设计，具体包括：融生物学、中医学、养生学于一体展示场馆及配套设施；双层别墅式客房10幢2单元
4、；餐饮养生文化中心一幢双层及其配套设施；另有3幢贵宾楼和1幢总部行政、商务楼，总建筑面积约25270。道路、园林布景设施建筑面积约5000。1.1.6投资估算及资金筹措总投资6600万元，其中，建设投资6300万元，流动资金300万元。资金来源：项目单位自筹。1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据中华人民共和国城市规划法城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）怀化市土地利用总体规划怀化市城市总体规划（2008-2020）国务院关于加快发展服务业的若干意见湖南省现代服务业发展“十二五”规划怀化市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要项目业主提供的其他有关资料1
5、.2.2指导思想充分利用项目所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好养生会所服务这篇文章，为商业贸易交流、文化交流做出贡献。项目建设按照怀化市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和商旅服务功能，创造良好的投资环境和经营气氛，谋求项目最大的经济效益和社会效益。养生会所设计既要体现行业特点（住宿、餐馆、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动区域经济增长等）的功能。湖南省龙石科技有限公司总部行政楼为本项目的一部分
6、。1.2.3可研报告编制的范围项目建设背景及必要性项目选址及建设条件建设规模与建设内容工程技术方案和辅助设施环保、节能、安全与消防项目实施计划组织机构与人力资源配置投资估算和资金筹措效益分析1.3项目建设单位简介湖南省龙石科技有限公司是一家集珍贵濒危药材铁皮石斛野生品种选育、优良品种繁育、GAP基地规模化栽培、仿野生栽培、现代中药研制加工、健康产品（养生食品、保健食品、医院内部制剂、药品）市场营销于一体的高科技农业和现代中药企业。公司拥有专门科研机构湖南龙石山铁皮石斛研究所和湖南省珍贵濒危药材工程研究中心。 主要开展铁皮石斛品种选育、组培快繁、人工栽培等系列的研究。1.4研究结论与建议1.4.
7、1研究结论1、项目建设的必要性本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代经济的要求。第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。本项目的建设，必将推动怀化市第三产业的发展。本项目建设是鹤城区经济发展的需要。鹤城区版土面积731.84平方千米，总人口55.72万人，是怀化市的重要财源基地和新的经济增长极。拥有战略之城、商贸之城、生态之城等美誉，本项目建成，为该区域现有企业服务，也为该区域招商引资创造良好的硬件条件。2、项目建设的可行性在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为怀化市鹤城区
8、城市服务功能提升增加了亮点，提升了城市形象；其次，增加了国家和*市的税收；第三，可为社会提供工作岗位300-400个，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求作贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是四星级酒店项目地处*西城区，可以带动西城区一比相关联产业；三是四星级酒店的建成必将推进*市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的提高。投资方资金雄厚。项目建设得到市委市政府领导的重视及市直机关部门和*办事处的大力支持。项目具有可行性。1.4.2建议1、目前，*市没有四星级酒店，建设中的翡翠半
9、岛为四星级（号称五星级）。随着经济的发展，高档酒店数量会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，要坚持高起点，提高入住率。2、项目单位要注重经营管理人才的引进和工作人员培训。3、建议项目建成后委托有经验的管理集团对其进行管理。第二章 项目建设背景、必要性和可行性2.1项目建设业主*市*商贸有限责任公司是由陈莉荣创立的集餐饮服务、休闲保健、票务代理、种植养殖为一体的私营企业。公司本着“把生活还给每一个人”的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经营、照章纳税、勤劳致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占地400亩的生态农业养殖农场。*市*商贸
10、有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖，获得了包括“湖北省食品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。2.2项目建设背景2.2.1经济全球化和国际产业转移改变了服务业的资源配置范围与竞争形式20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化的浪潮，其显著特征是生产全球化，贸易全球化及资本全球化。在全球经济一体化的经济格局中，生产服务成为国际产业转移的新热点。这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：一是商旅服务国际化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；二是系统化，从住宿、餐饮到娱乐、
11、商务、旅游展览、会议、交际服务等等，形成社会化系统化的服务；三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技术，整个服务正进入信息化阶段；四是专业化，专业分工越来越细，自然要求商旅服务分工越来越专业；五是服务的功能逐步拓展，将实现商旅服务的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。2.2.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障党的十七大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并明确提出了“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现代服务业，提高服务比重和水平”的要求。大力发展服务业，有利于降低制造业生产成本和交易成本，有利于实
12、现经济发展方式的转变。经济发展方式的转变、国民经济的持续增长态势将为*服务业的发展提供巨大的市场需求和稳定宏观环境。2.2.3*西城区的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境。*市*办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人。2009年，全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位。在此区域，目前还没有一家四星级酒店。本区域发展、建设的客观需求为该项目的建设提出了客观需求和发展空间。2.3项目建设的必要性2.3.1促
13、进社会经济发展的需要随着社会主义市场经济的发展，商旅服务业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济发展方式转变等方面的作用日益突出。发展现代服务业，有利于优化产业结构，促进区域协调发展，优化资源配置；有利于降低经济运行成本和企业经营成本，提高企业竞争力，提升我国经济的素质和效益，是转变经济发展方式的重要途径。*市全力支持发展现代服务业，必然促进*经济与社会的发展。2.3.2形成新的经济增长点的需要在经济全球化浪潮中，我国逐渐成为世界制造业中心、采购中心，这为我国发展现代服务业提供了难得机遇。现代服务业，在全球范围已进入快速稳定发展的时期，也将成为我国最具有成长性的产业和新的经济增长点之一。
14、在“十五”期间，中国经济保持了世界瞩目的年均9.5%的快速增长，今后5-10年甚至15-20年内，仍将保持8-9%的高增长速度。在GDP中，服务业将形成新的增长点。2.3.3完善城市功能的需要现代城市的发展，若离开了现代服务业的发展，那是不完善的城市，也不是一个现代化的城市。*市是武汉城市圈的重要成员之一，是湖北省承东启西的重要桥梁城市，带动区域经济的可持续发展，客观上需要现代服务的有力配合，需要*市努力完善城市功能，大力提升现代服务业发展水平。2.3.4增加就业，促进和谐的需要发展现代服务业不仅是培育新的经济增长点的需要，同时也是增加就业岗位的有效途径。尤其是仓储、商旅、包装等服务环节能够吸纳更多的人员就业。本项目建成后可增加就业岗位350-400个。2.4项目建设的可行性2.4.1优越的地理位置，突出的区位优势，为*现代服务提供了良好的辐射基础1、*处于湖北省城镇空间布局的中心腹地，有很好的区位优势。*市位于湖北省中部，地处江汉平原腹地，东临仙桃，南连监利，西接江陵，北靠汉水，与天门隔江相望。境内东西距离50km，南北距离63km，地面高程26m-31m，面积2004k，辖1个省级经济开发区，4个办事处，1个原种场，10个镇(334个行政村)和6个管理区(所辖分场37);另有全国十大油田之一的江汉石油管理局和16个国有农场设有境内，总人口101万。*处于湖北城
