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1、衢州花园258文创大楼概念性规划方案（初稿）6月14日一、项目背景产业现状2006年国家十一五时期文化发展规划纲要更明确提出 “逐步完善有利于文化创意群体创业发展市场环境和政策 环境，培育文化创意群体和内容提供商”，“重点培育广播 影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺不设 计、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意 群体。支持经济较为发达的城市以文化创意产业园形式，集 聚各类文化创意人才”。在政府的大力倡导下，文化创意产业正成长为中国经济发 展癿新引擎。各地争相发展文化创意产业，已经出现了一批 诸如北京798艺术园匙、杭州Lof t49等知名创意集聚地和一 批如“蓝猫”等
2、文化创意活动品牌。根据国家中长期科学和技术发展规划纲要(20062020)、国务院关于积极推进“互联网+”行 动的指导意见。目前，国家处于产业战略结构调整时期, 衢州城市跨越式发展在即。因此以科技及信息为主导的创新 型产业均衡布局，将是未来产业发展的前提。因此，为加快推进衢州“花园258”创新创业园的整体规 划，进行对文创楼(位于园区南侧，基金楼东面。暂定浙西 科创中心。)的定位与招商，努力打造成衢州富有激情科技 创新生态系统的重要平台和发展信息经济、智慧经济的特色 载体，花园258坐拥衢州新区，地区文创产业理念较为前卫， 产业基础基本成熟，具有十分大的市场潜力，同时可以结合 当地特色产业开发
3、旅游文创项目，提升城市品牌形象。发展关键点政策支持争取政府资金支持、政治倾斜支持等优惠；创新企业聚集优秀的企业进驻文创发展中心，囊括文化 艺术、演出出版、旅游产品、动漫、项目规划、景观、城市及主 题旅游推广、旅行社等旅游相关行业及项目；人才一一进行行业人才计划，招募和培养文创产业经营，服 务发展中心；推广开展有效推广活动，对中心进行积极宣传，形成城 市旅游新关注点；项目意义提供交流平台为文创产业交流提供平台，为文创项目展 示提供平台；建立行业标准一一通过整合行业资源，开展项目创新运营和 积累，提炼发展标准；规划目的1、打造成为衢州乃至浙江省知名的文创核心示范基地，对产业发展起到创新示规范作用;
4、2、建设综合性产业公共服务平台，以此提供产业政策实践和产业配套服务优良环境。通过宣传、推介中国旅游文化创意发展中心和北京文化创意产业集聚在旅游、文化创意产业的优惠政策，为入住大厦的化创意企业提供良好的政策服务;3、建设高端文创企业及项目孵化平台，培育一批具有国际竞争力癿创新示范项目和企业。4、建设文化项目及产权交易癿文化艺术交易展示及推广平台，促进信息、资本文化项目紧密融合。1、概念定义概论：“1+1=N”即：1幢楼+1个创意衍生出N倍产品孵化机遇；项目基本定位：科技研发+生态办公+金融经济+低碳环保+创 意设计+生活宜居+多功能服务平台；设计理念我们倡导原创为主导，作为多种文化业态的创作基地
5、，相 互扶持，相互借鉴，共同繁荣；是新兴文化项目的扶持和展 示基地；是举办时尚创意大赛、艺术展览、服装品牌发布、 化妆造型及流行趋势发布等活动的基地。优劣势分析优势一一位于花园258园区内，区域配套优势已具备雏形， 周边交通较为便利，现代化、高品质的物业管理将使项目的 未来运营井然有序；老厂房改造，设计感强，环境优美适合 企业办公；劣势一一体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经 营效应；周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓 储厂房低端凌乱形成商业圈还需要时间；项目自身配套功能 期待完善，区域配套设施薄弱，容易形成孤岛；项目特性帮助企业协调与政府之间的关系，一方面降低企业的沟通 成
6、本，另一方面则最大限度地为政府创造财政税收，实现企 业和政府的双赢。三、功能划分一一展示+科研+学术+创意设计文创企业：旅行社、酒店管理业、设计公司、劢漫公司、演 艺公司、出版社、摄影工作室等；科研机构：建立院校与业工作室以及相关产业科研机构； 协会企业：文创产业协会；创秀工厂：配套成果展示厅；创意画廊：办公场所独创走廊；艺术鉴赏交易中心：专业的艺术品收藏、鉴定以及交易功能;四、运营模式已招企业：银江股份、浙江清华长三角研究院、睿悦信息 （VR学院）招募对象：主要分为文化艺术、广播电视、广告会展、软 件服务、科研院校、旅游休闲娱乐这几大类企业；招商方式：根据规划方向，罗列目标企业群；通过政府及
7、 行业协会资源进行企业推荐；召开新闻发布会，公布相关 政策，吸纳优秀企业入驻；定向发放邀请函，邀请行业顶 尖企业入驻；项目策略方向一：建差异，塑造低碳，高科技、绿色环保形象创造 项目价值。方向二：创认可，建立属于自己的城市定位。方向三：立标准，为企业家、社会精英消除稳定性的尴尬。充分展示项目品质，体现项目差异化优势；感知项目品 质及产品细工节，提升客户对品味的追求；超级运用“二 八”法则，抓住关键的核心客户，对核心客户进行重点的支 持和关注，再通过举办各种高品位的活动，让客户体验上流 生活和工作的内在。建立高品质的样板办公空间和环境，让 客户眼见为实的体验式营销，从最核心客户抓起，以点带线，
8、以线带面，建立反营销式经营理念。运营内容1、项目产业发展总量提升一一加强园区规划的引导作用、 谋求园区差异化发展特色、加强园区基础设施建设、大力 培养和使用专业化管理人才；2、项目管理机制一一构建准入机制、注意发挥优势龙头 企业对产业发展的带动作用、优质服务；3、项目整体服务体系以高成长企业为主要服务对象、产业服务与金融服务相结合、充分满足企业对空间、资金、管理、服务、合作等个性化需求；筹备工作组织建设：招募和组建项目运营团队；建筑规划：设计及装修招投标工作；制定详细项目运营规划书；制定详细招商计划书。合作运营联合国际知名物业管理公司进行物业管理、整合当 地知名品牌策划公司进行活动推广和运营、
9、物流与业 销售团队进行卖场管理。五、配套服务销售节点销售准备期：控制在3个月左右，主要进行销售人员、物料的准备；销售预热期：控制在2 3个月，物料全部到位，所有销售人员正式上岗；销售开始期：在1个月以内；销售高峰期：6 8个月；销售收尾期：2个月左右；销售结束期：最后用2 3个进行尾盘倾销工作；宣传服务媒体选择广告模块-户外擎天柱、楼体LED、舆论、（网络）、短 信、报媒、杂志、电视、杂志、高铁、分众传媒。物料模块-VI手册、宣传折页、DM单。宣传计划采用线上线下结合：线上：重点采取DM单、论坛、新闻稿、硬广等与业网 络营销手段，在网络上展开全方面癿宣传推广计划及活劢， 利用社会化媒体营销优势达到病毒式营销效果。线下:落地纵媒、电视媒体、户外广告等，结合电视媒 体节目进行平铺式宣传，不线上宣传相结合，从而达到宣传 目标。
