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1、别墅小区管理的运作方式一， 物业管理公司的机构设置物业管理公司一经开业即是独立企业法人，有明确经营宗旨和管理章程，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，能够独立承担发事和经济法律责任。因此，物业管理公司从成立之日起，就应对委托管理的别墅明确自身管理责任，为别墅保存值升值，做好养护管理，提供优质服务。物业管理公司可根据牌子管理的范围和经营状况，本着精简高效率的原则设立工作部门。一般可设立管理部，工程部，绿化部，保安部，财务部，人事行政部。 业主委员会 物业管理公司 总经理人事行政部 财务部 管理部 工程部 绿化清洁部 保安部 物业管理公司机构图管理部 办理业主/租户的入户手续；处理业主/租户的投拆与
2、纠纷；建立和管理业主/租户资料；负责同业主的联络，做好业主信息反馈；组织业主大会或者管委会的会务工作；加强对外宣传，做好公关工作，积极开展小区娱乐活动。工程部 负责别墅小区内公共设备的运行管理和维修养护，为业主/租户提供各种生活设施的装潢、维修保养的有偿服务绿化清洁部 维护小区内绿化设施，负责公共绿化区域的花草树木的养护和种植，不断培育新品种。规划设计绿化环境，向业主/租户提供私家花园的改建工程和花木租售服务。负责公共区域和道路的清扫，保持大门，外墙及公共设施，雕塑小品的整洁，认真做好小区环境卫生，消灭鼠害，虫害，向业主/租户提供灭虫，地板打蜡，室内外清洁服务。保安部，负责小区内治安保卫，交通
3、管理和消防管理，专责管理报警设备和消防设施，认真做好防盗，防窃，防火的工作，确保业主人身，财产的安全，维护小区生活和工作秩序。财务部 制订财务计划和管理费的预算方案，负责各项收费业务的管理，做好公司的财务报表及费用分析报告，定期向业主公布费用使用情况，监控公司资金的运转，接受业主，工商，税务及审计部门的监督检查。人事行政部 负责人事劳资工作；处理日常行政事务，管理公司后勤，协调和监督检查各部门的工作，做好图纸档案管理。二， 物业管理早期介入为了使别墅开发，管理开成良性循环，物业管理公司在接受别墅小区委托管理后，就应即时介入工程开发，尽早参与施工质量监理，了解房型结构，施工要求，熟悉室内外各种管
4、线走向布局，掌握室内装修标准，为以后做好有关规划设计、工程质量，设施配套，市场定位等方面信息反馈工作，及时反映施工质量问题，积极向设计部门提供业主全理化建议，使别墅设计更贴近生活，更符合业主的需求，更另美观，合理。物业管理早期介入，有得于别墅质量问题及时整改，有利于售后服务，有得于维护业主根本利益。三， 认真把好别墅验收交接关别墅竣工后，物业管理公司将扮演一个承上启下的角色，一方面从发展商那里验收接管竣工的别墅，另一方面又要将验收完毕的别墅向业主交付使用。所以在接受竣工别墅时，必须严格把关，组织土建，水电，泥木，管道等专业技术人员，按质量标准逐项验收，告别注意土建结构中屋面，外墙，窗台，露台是
5、否渗漏水现象，埋入墙内各种管线质量是否符合标准，空调机安装高度是否规范，制冷制热是否正常。对别墅内设备尤其注意使用功能中的问题，例如各种电器开关插座有否电源，水龙头有否漏水，门客锁件有否缺损，地板，吊顶，内墙粉刷是否符合售楼书规定标准，总之，对交付别墅质量要认真按售楼合同规定标准，严格把好验收关。对查验出来的质量问题。都要请建设单位限时整改，否则不予交接，以维护业主利益不受损害。四， 做好物业管理从业人员的培训工作要达到专业化的物业管理目标，首先必须强化自身管理队伍的素质与提高专业水平，譬如建筑知识，设备保养知识，财务知识，法律知识，公共知识等等，有了专业知识的管理队伍，才可能有高质量的专业化
6、管理水平，因此在招聘管理从业人员时，就要挑选专业知识的人才，其次聘请有关专家，工程师进行专业技术指导和理论授课，以提高管理人员业务素质。第三对达不到管理要求的人员予以离岗进行培训，经考核后再择优录用，确保管理工作需要。对不同层次的管理人员要确定不同的培养目标：（1） 对维修操作人员，重在实际操作技能的培训，按照劳动局规定技术等级标准实行定期技术考核，基本掌握别墅小区的物业设备，园林绿化，环境卫生，安全保卫等基本操作和维修的技术，具有灵活处理突发事件的应变能力。（2） 对中层管理人员要着重法律法规和物业管理专业培训，能熟练运用合同法，物业务管理法规及管理公约，带领与督促本部门员工开展日常管理工作。（3） 对物业管理公司经理要重在政策法规，计划决策，行政管理能力的培训，使他们能熟练运用各方面专业知识，以最高效率最经济方式管理好物业，达到维护业主投资的根本利益。五， 规范地办理业主入户的各项手续业主在收到发展商发出的收楼通知后，将会到别墅入户，物业管理公司一般应按业主入户收楼程序输手续。
