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4、02年广成东方名城项目启动以来，我司与贵司共同合作完成项目的策划，并见证广成东方名城的诞生、成长和辉煌。目前，双方合作共同完成本项目完美的收官之作。现经我司十几位同事及相关单位协助，历时月余，溧水房地产市场调查研究已完成。目前，通过对溧水县各个层面的细致走访和深入研究，我司对溧水房地产市场已有了深刻的了解和全面的把握，现立卷成文提交贵司。顺颂商祺！ 瑞尔特房地产顾问机构二八年八月二十日 前 言本次研究报告主要目的是通过对溧水城市发展轮廓、宏观经济状况、溧水城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析溧水经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市
5、场机会点，结合城市规划对项目的定位和营销策划提供客观依据和理论支持。资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我司对溧水供应市场实地调查及对消费者需求的访谈取得，二手资料主要来源于溧水建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。研究方法: 通过实地扫街走访，对溧水城市发展、住宅和商业布局采集第一手资料。 通过实地踩盘市调，对溧水房地产市场供应去化情况、产品和价格趋势的变化，形成直观和总体的把握。 通过对各种客群的访谈，了解潜在需求趋势的研究，为本项目的产品规划提供客观依据。目 录前 言 第2页目录 第3页总 论 一、城市规划建设 第45页二、房地产市场特点 第67页三、重要楼盘分析 第8
6、页四、市场物业特征 第910页第一章 溧水房地产宏观市场分析一、房地产发展历史 第11页二、房地产发展现状 第1213页三、房地产供求关系 第14页四、房地产政策及规划 第15页五、房地产开发企业 第1516页六、房地产发展机会 第1617页第二章 溧水房地产微观市场分析一、房地产市场板块划分 第1822页二、市场物业类别细分 第2223页三、市场物业规划特点 第2324页四、市场户型面积特点 第25页五、市场价格状况 第26页六、市场营销状况 第2728页七、物业其它特点 第28页第三章 典型项目位置图 第29页后记 第30页附件01：溧水典型楼盘附件02：溧水概况附件03：溧水规划附件04
7、：溧水20062008年土地情况附件05：溧水二手房市场情况总 论一、城市规划建设1、溧水新城区控制性详细规划，于2004年5月修编通过专家评审。城南新城区规划面积15.4平方公里，功能定位为：溧水县城重要的组成部分，集行政办公、商业金融、文化体育、旅游休闲、高尚居住和都市产业等综合功能的特色新城区。在用地布局结构上，规划形成“一核、两心、两带、四轴、四区”的形态。“一核”为县新公共服务中心；“两心”为城南片区中心和城东片区中心；“两带”为沿中山河、幸庄水库泄洪沟的滨河景观带；“四轴”为中山东路、金蛙路、珍珠南路和秦淮路城市功能轴；“四区”为新城中心区、居住生活区、都市工业园区和金龙山旅游度假
8、区。2006年7月通过公示了南京溧水县城（永阳新城）总体规划（2005-2020年）。这一规划提高了溧水的城市地位，对城市发展提出了新课题。规划明确城市定位：南京市域南部新城；重要的制造业基地；以秦淮之源风光旅游为特色的新兴城市。2008年6月20日，溧水新城规划区08年农（居）民房屋拆迁工作已经启动。新城区一期开发建设规划是东至秦淮南路以东的板桥路，南至辛庄一号路，西至新龙南路，北至金蛙路，总面积为2800多亩。2、目前，溧水县城市发展格局呈现五个区域：主城区；新城区；经济技术开发区；东屏镇；无想山旅游区。随着的政府的指导性规划和明确发展方向，新城区将成为真正的未来城市政治、教育、文化、居住
9、中心。在城市发展各区域发展中一马当先，独占翘楚。3、未来，溧水县行政中心和广电大楼、以及行政管理部门的建设和迁入新城区，必将带动本区域的环境、交通、人文、经济等各方面的改善。这是毋庸置疑和值得期待的，同样确立了城南新区在本县不可替代的地位。4、随着宁杭高速的开通、宁杭城际铁路溧水站的设立，这些标志性事件的出现具有非常重要的战略意义。溧水在南京与杭州两大省会之间的位置优势凸现；加上现有宁高高速、常溧公路、机场高速的便利交通，这大大缩短了人们对溧水的心理距离，将为未来城市规模的扩张、城市间的融合、人口的增加奠定重要基础。5、随着溧水城市版图的扩大，政府能够更整体、科学的规划新城，这更能迅速的改变城
10、市面貌，促进经济发展，必将带来房地产行业的可持续发展和景气繁荣。6、由于主城区的多年积累和发展升级，在政治、商业、娱乐、文化等方面的优势短时期不可超越。普通居民的消费习惯和已经成熟的发展区域，仍将锁住消费群体；但因城区发展区域狭小局促空间有限，改造困难多，目前有出现第二个商业、娱乐中心的趋势。7、溧水的城市发展呈现连绵铺摊的特点。这种非跳跃性发展，更容易在市政配套、土地利用、人口迁移上对于选择在主城区内的居住人群产生心里优势，就近居住、享受成熟生活的理念更能被人们接受。因此，远郊大盘同城市内或边缘区域的楼盘不可比拟，市区居住优势更明显。8、南京市领导的频繁考察、溧水政府的办公会议、08年溧水新
11、城规划区拆迁工作的启动都具有风向标的示范作用。代表几年来溧水新城规划的规划得到各级政府的首肯，并进入实施阶段，解除规划改变的疑虑，为溧水的城市发展方向，吃了一颗定心丸，对本项目是重大利好。9、随着招商引资力度加大，溧水工业获得较快发展。淘汰了一批污染重，效益差的企业，新型企业纷纷入驻工业园区；溧水的生态农业和旅游业比较发达，但挖掘力度不够；服务业稳步发展，但整体档次有待提高。二、房地产市场特点1、溧水城市发展的特点决定溧水房地产开发向外逐渐圈层扩张。目前，正在开发项目90以上分布在城区外沿道路沿线及以外。2、受宏观调控影响，房地产去化速度较慢，开发速度放缓市场观望气氛浓厚。3、随着溧水房地产规
12、模扩张，逐步形成多个板块。同板块的项目在规划、风格、品质、环境上有所竞争、相互促进，形成了鲜明的板块特征。4、别墅项目开发声势浩大，高端市场蓬勃发展。因为溧水交通的改观，加上稀缺的自然资源，溧水别墅市场如火如荼，这必将对未来建设的项目提供参照标准，促进新楼盘开发理念、建筑品质的提升。随之而来的外来客户群，将带动本地消费水平的提升，促进本地住宅购买观念的转变。5、随着居民收入增加和房地产开发成本上升，溧水房地产价格稳步提升，由于前几年暴涨透支了部分预期，当前市场处于调整期。6、由于别墅价格的参考效应和市场回暖，溧水房地产价格仍有上升空间。因为主城居住用地缺乏，中心城区的物业具有一定升值潜力，新建
13、高品质住宅价格将居高不下。7、随着新城建设，结合房地产发展趋势，溧水房地产开发不断向郊区延伸，将出现大盘主导的局面。8、在溧水房地产多年的发展基础上，知名开发企业将进入市场角逐。通过竞争，将优胜劣汰重新划定地产疆域。只有注重品牌建设、品质营造和强强联手，整合多方资源，在未来的竞争中才能占稳市场，立于不败。8、由于房地产开发理念和当时环境束缚，早期建筑风格单一、规划呆板。随着别墅建设对市场的冲击，溧水房地产有产品升级、品质提升的客观要求和迫切需要。因此，高品质建筑是未来实现经济、社会效益和品牌扩张的不二法宝。三、重点楼盘分析1、物业类型丰富产品类型代 表 楼 盘别墅类森湖溪谷、世纪天城、卧龙湖国际社区、恒大金碧天下、华洲凤凰小镇、中源阳光城；高层类恒隆国际、通济名仕阁、明珠大厦小高层类亚东同城印象、金庭国际花园、水岸新都、中源阳光城、君悦华庭等多层类亚东同城印象、东城世家、琴韵华庭、金庭国际花园、水岸康城、水
