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1、 商场调研及策划方案 一、工程宏观经济环境概况 xx山庄闲置商场位于xx镇，毗邻东城区。xx镇位于xx市中部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。现辖20个村民委员会和9个社区居委会，面积87.5平方公里，总人口26万人。交通非常便利是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。这里大路交通兴旺，莞深高速大路贯穿全镇，“莞樟”、“石大”两条超一级大路和新建的松山湖大道、xx东部快速干线、市区环城路于此交汇于此。产业构造完整，现涌现了永强汽车、兆峰、三联、百味佳、博士科技、金业电子、康达、科隆威等一批优秀私营企业，目前，全镇2680多家民营企业中，省级高科技企业15家，省级、市级民营科技企业分别有20家和
2、31家，现有闻名商标4个，名牌产品3个，有4家企业进入xx市50强。并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传播中心。 二、工程地理位置概况 该工程位于xx市xx横坑环城路莞樟立交旁，往樟木头方向则接近汽车东站路口，往石龙方向则与华丰山庄相邻，其它几个方向均为一些规模不大的酒店、学校，以及一批商品住宅楼房，且该工程从外表层次来看，位于立交的穿插路口，车辆川流不息，交通的确非常兴旺便利，但从数日来的观看和调研，不难发觉，汹涌的车流和拥挤的车辆，严峻地阻碍了人们的正常来往，特殊是从各个方位抵达xx山庄，假如步行过去则要绕过多个红绿灯，其中停留的时段要达十几分钟以上，让人等得心急且非常不
3、便。假如贸然闯灯过去，则特别危急甚至马上丧命，在这一立穿插口曾发生屡次人车交通事故。同时与xx山庄四周相邻的一些楼盘的商铺十室九空，出租率极为低下，整体商业气氛较淡。因此，该工程所处位置交通非常便利，对货物的流通和物流往来，的确是个得天独厚的有利条件。但也正由于这个原由，致使人流往来极为不便，又加之该工程四周的商业气氛不浓，从整体来看，该工程位于深厚商业气氛的边缘，很难聚拢浓郁的人气。故该工程只能考虑以批发为主、兼顾零售的商业工程。 三、工程自身条件及布局 通过实地观看和调研，渐渐把握了一些信息。该工程场地已经闲置数年，分为上下二层，总体建筑面积在一万二千平方左右。内部的地板砖、天花吊顶、电梯
4、灯具、消防设备、中心空调等根底设施均已完善，不需投资重新装置，只要进展适当的修理装潢即可，但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷，需要正行适当的改造，特殊是两翼的商铺弯曲而幽长，给人以扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进展适当的改道和增加通道，以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时，商场外的门面绝大数为一个经营“落脚点”，即相关商家均是用来住房或当一个对外窗口，其生意业务均为自行外找，门面上几乎没有什么零售的生意，故商场外的人流从早至晚特殊稀有。正因如此，这些门面的租金均在13元至15元/平方米上下浮动。因此，该空闲场地假如正行商业化炒作，前期肯定要有两年以上的免租期，免租过后的租金
5、亦只能总体停留在5至6元/平方米的价位，否则，工程的成立无从谈起、工程的运作亦会即刻流产停顿。 四、工程立项及市场分析 上述已表该商场的各种优缺条件，再综合该工程四周的商业业态，不难看出，假如定位为电子五金类市场不太现实，即在不远处就有一个规模较大、成立时间较长的百业五金电子城，假如定位为汽车城或汽配城的话，虽然此工程在这一区域成行成市，形成了肯定的市场号召力和影响力，便于招商和运作，其运作的胜利率比拟高也比拟快，然而该闲置场地的布局和构造不便于进展汽配城或汽车站，除非进展整体的改造，假如那样的话，则运行的动作太大、投资的本钱太高。因此这一想法也不切实际，亦较难付诸实践。假如定位做百货超市，也
6、不太现实，由于百货行业需要极大的人流和人气，才能支撑和经营下去，而该工程的立交穿插位置制约了四周八方人流的来往，很难聚焦人气，除非在这四周几条主干道上架设人行天桥，而莞樟大路上架设人行天桥则需经省交通厅审批，亦有极大的难度和较大的投入，同时，该区域周边的人们只要乘坐两元钱的公交车便可到家乐福和沃尔玛等商场便利购物，故这一工程也不切实际。然而综观周边区域及xx市各专业市场的分布态势，假如定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，则还有肯定的胜算时机。由于上述工程周边数镇均没有中型规模的市场，而这一万多平方米的场地正好可以运作一个中等规模的批发市场，而诸如xx、东城、石龙、大朗等数镇都没有
7、一个成行成市的小商品城或服装服饰城，就连相隔甚远的常品大京九小商品城，其现有规模也不能相提并论，离此较远的虎门虽然在小商品和服装服饰方面，已形成颇具影响的气候和规模，但却对该工程的辐射遥控力量也极为有限，反而可以形成区域互补效果，对商户的来源、招商的胜利有肯定的补充给养作用和效能。因此，由于该场所处的总体商业环境、自身条件等因素，只能初步定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，假如招商条件优待、广告力度加强、市场运作得当的话，此工程的成立及运作则具有肯定的把握和胜算。 五、合作条件及方式 1、纯粹租赁方式：、出租方供应场地相关的完整资料，有正规的场地使用证明及相关手续的验资报告，其场
8、地上以前全部的经济纠纷都与承租方无关，切实保证承租方后期运作和经营顺当进展；、场地面积以正式而标准的面积为准；、周边全部广告位免费供应给承租方，由其自行包装；、场地内的空调、电梯、消防等根底设施经正常运转后才能移交给承租方；、免租期两年以上；、场地租金上下层整体租金价位在人民币5元左右。 2、穿插合作方式：、即相互按协商的投入比例的合作交系，按份出资、共享利益、共担分险；、由场地业主供应根本的运作费用，由运作方供应专业的运作人员，广告及各项投入全由业主担当，运作方只负责招商及前期的过渡治理，双方按协商达成相关商定和运作模式，并把所得的相关利益按协商的比利共享。 六、前期投资预算（保守预算） 1
9、、工程费用：8-10万元； 2、办公费用：2万元左右； 3、工资费用：4.5-5万元/月； 4、交际预算：2万元左右； 5、差旅费用：8000-10000元/月 6、生活费用：5000-6000元/月 7、广告费用：10-15万元； 8、其它费用：1-2万元左右。 七、人员定岗及分工 总经理：1名； 副总经理：1名； 外勤经理：1名； 内勤经理：1名； 筹划人员：1名； 外勤业务：10名； 内勤人员：4名； 工程部：2名； 保安员：2名； 其它按实际而定。 八、招商时间及安排 1、招商时间：初步定为3至6个月； 2、招商方向：xx地区与该工程有关的专业市场； 深圳及广州有与该工程有关且具较大影响力的专业市场； 江浙一带，特殊是温洲、义乌、金华等地与该工程有关的专业市场。
