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1、 成都市房地产市场周报成都房地产市场周报(2013年3月25日3月31日)本周市场看点： 政策动向17城市国五条细则落地北京版表述最为严。 重大信息一专家预测2013年房价走势：前低、中升、后翘；中行国际金融研究所报告：房价不会下降。 土地市场本周没有新增土地，是近期较为冷清的一周；本周土地成交5宗，均为商业地块；本周有2宗商业地块溢价成交，其中新津普兴镇地块溢价较多，最终溢价66.6%成交。 新开盘情况本周新增房源较前段时间有所下降，共计有9个项目有新增房源，推出2268套，认购1238套，认购率为55%，认购率较上周持平。 商品住宅本周商品住宅新增5.7万，较上周下降93%；本周住宅全市成
2、交69.7万，较第上周下降5%；新都、双流及郫县成交居前三位，近郊成交好于主城区。 别墅本周别墅新增0套；本周别墅成交68套，较上周成交下降23%，双流、温江及龙泉是成交主要区域，分别成交23套、11套和11套。一、宏观动向1、政策动向与解读 17城市国五条细则落地北京版表述最为严厉证券时报报道，各大城市房地产调控细则在3月底密集落地，17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格。深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013
3、年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。已经公布国五条地方细则的城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等。多地国五条细则未涉及20%个税二三线城市细则从简看点：除北京外，其余各地细则可操作性不强，调控与中央态度有较大差距；目前看来，地方与中央的博弈仍在继续，调控的方向性仍有待观望。2、重大信息（全国+成都） 专家预测2013年房价走势：前低、中升、后翘在刚刚结束的中国发展高层论坛上，专家对不少与会专家表示，近期市场井喷式的交易量与国五条及其细
4、则有很大关系，预测今年的房价呈现“前低、中升、后翘”、“平稳增长”的态势。受国五条影响市场交易量井喷2月是楼市传统淡季，今年却一片火热。国家统计局发布的统计数据显示，今年2月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个，占比高达94%。与会专家认为，最近市场井喷式的交易量与国五条及其细则有很大的关系。“国五条的出台有些突然，房价看涨并不是因为政策本身，而是因为目前国五条还没有落实，大家都在争取这个时间进行交易。国五条抑制投机的落脚点是对的，但更应同时保护好改善型、自主型需求。在供不应求的城市去增加税收，肯定会直接转嫁给消费者，结果实际上提高了房价。政策关键是
5、要执行好，如果简单去执行，就会出现问题。投资性需求仍过盛与会专家认为，目前部分城市存在房价偏高、放量过快的情况，但并不非全国的情况，调控还应增强差异化、针对性。国土资源部副部长胡存智指出，我国每年的土地供应量是供过于求的，但市场却表现出供不应求，其主要原因是投资性需求过于旺盛。他建议楼市调控应在现有基础上继续深化，把投资、投机性的需求抑制在合理的水平上。“对收取不动产的调节税，建议从第三套房子开始收。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲同样表示，不能笼统地说房地产市场供不应求，不能简单地认为一线城市缺房子，需要具体分析。“到底哪里缺、缺多少，一味地说缺，就造成很多地方房子多了起来，也导
6、致了很多问题。”今年房价或仍将上涨任兴洲预测，今年房地产运行的情况预测是“前低、中升、后翘”。她表示，今年的房地产市场情况主要取决于两大因素，一是政策因素，未来市场要受各地过五条细则影响;二是金融政策，货币发行量、金融优惠政策等会决定今年的市场走势。“如果说今年货币很宽松，信贷放得很宽，而优惠政策比较优惠的话，我相信今年的住房价格是会往上走的。”“今年房价下跌的可能性不太大，若国家的宏观政策实施的好，房价将呈现平稳增长的态势。”张玉良说。看点：就目前各地出台的调控细则看，中央强调的严格调控迟迟不见落地，行业对调控的效果并不看好，仍然保持了较高的预期，就目前看，今年房价下跌的可能性基本不存在，稳
7、重有升是一个比较明显的趋势。 中行国际金融研究所报告：房价不会下降中国银行国际金融研究所近日发布季报称，从短期来看，新国五条可能迫使房地产市场作出初步调整，整体上呈现“量滞价稳”态势，不至于令房地产价格下降；从中长期来看，它更不会使房地产价格发生根本逆转，积聚在此领域的泡沫因素很难被彻底挤出。 另外，受信贷可贷资金改善、刚性需求支持和外商对中国房地产市场信心恢复等因素的影响，近期房地产开发资金来源状况也明显改善。前两个月，房地产开发资金来源增长33.7%，比上年末加快21个百分点。其中，个人按揭贷款和国内贷款增长最快，增速分别达到58.8%和26.4%，比上年末分别加快了37.5和13.2个百
8、分点。房地产销售市场的升温也带动了全国土地市场的活跃。2013年2月末，土地购置面积为3813万平方米，同比下降18.6%，但降幅比上年末下降了0.9个百分点。同期，土地购置单价达到2409元/平方米，为历史最高水平。中国银行国际金融研究所预计，从短期影响看，房地产在二季度会作出初步调整，整体呈现“量滞价稳”态势。这主要是由于新国五条会显著增加二手房交易成本，二手房的销售量会受到较大影响。但在目前整体供小于求的情况下，需求会转向新房市场从而促使新房交易量上升。交易量的“一降一升”使得整体交易量未必下降。交易量的迟滞，再加上价格的固有黏性使得价格难以下降。此外，从历年房地产调控政策出台后房价调整
9、的反应看，其并不表现为绝对价格的下降，而仅是上涨速度的相对放缓。中长期影响看，新国五条不会使房地产市场发生根本逆转。报告给出的理由是：第一，房地产供给结构发生了改变，更多的需求不得不涌向新房市场，加大房价上行压力。第二，住房投资投机需求不减，房地产市场升温压力依然存在。第三，新国五条仍没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革，例如，土地财政问题，金融体系不完善导致房地产承担储蓄和投资工具问题，因此，房地产泡沫很难被彻底挤出。看点：目前调控并没有触及到房产行业爆发式增长的内在因素；如果不能解决财政对土地的依赖，不能扩大投资渠道，单纯的调控只能流于表面，用以应对舆论以缓解矛盾，房价却在调控中
10、不断上行。二、本周新开盘情况观察：本周新增房源较前段时间有所下降，共计有9个项目有新增房源，推出2268套，认购1238套，认购率为55%，认购率较上周持平；调控细则还未最终落地，开发商整体谨慎平价快销，本周部分项目优惠较大；本周成华区龙城项目认购较为突出，新增房源认购在89%左右，主力户型均为中小户型，优惠后价格较低，满足区域中的刚性需求；河畔新世界及华宇天府花城本次推案认购较差。三、本周土地市场观察：本周没有新增土地，是近期较为冷清的一周；本周土地成交5宗，均为商业地块；本周有2宗商业地块溢价成交，其中新津普兴镇地块溢价较多，最终溢价66.6%成交；郊区商业地块爆发式的增长加速了郊区商业的
11、发展，但是也应该警惕过度增长带来的危害。1、本周供应土地本周没有新增土地供应。2、本周成交土地3、土地累计统计中成观察：本周供应均土地0宗；成交5宗土地，均为商业地块；本年度累计成交可开发量目前新都最高，超过227万，其次是双流及温江，分别为117万和88万；年度累计可开发量达823万。四、本周成都楼市动态跟踪1、本周商品房市场情况观察：本周新增供应较上周下降95%，仅仅双流有少量新增；本周成交上升2%，远郊本周成交上升幅度较大。1.1、本周商品房供给、成交观察：本周共新增5.8万，相较上周下降95%，本周新增供应全部来自双流；本周共成交82.8万，环比上升2%；双流、新都及高新成交居前三位，
12、分别成交11.9万、11.5万和10万。截至本周，商品房存量3118万，年度累计销售984万。1.2、商品房周供求走势观察：经过前段时间的集中爆发，本周新增跌至谷底，市场在观望调控细则究竟如何落地；本周成交基本持平，本周远郊成交有所增加。1.3、本周商品房成交排行（面积、套数）观察：地铁2号线延长线开通在即，蓝光幸福满庭提前获利，加之户型迎合刚需，本周成交31492454套均居第一；排行上成交基本在万，100套以上，受调控影响，市场恐慌需求，提前透支市场较为突出，预估今年市场缺乏后续动力。2、本周住宅市场情况观察：本周商品住宅新增5.7万，较上周下降93%；本周住宅全市成交69.7万，较第上周
13、下降5%；新都、双流及郫县成交居前三位，近郊成交好于主城区。2.1、本周住宅供给、成交观察：本周全市新增住宅5.7万，较上周下降93%，新增全部来自双流；全市住宅成交69.7万，较上周下降5%；其中，主城区成交16.6万，郊区成交53.1万；本周主城区成交高新和成华区排在前两位，分别为4.58万和3.26；近郊区域成交中，新都和双流都超过10万；远郊青白江成交3.44万，居远郊首位。2.2、住宅周供求走势观察：住宅本周新增大幅度下降；多以观望为主；成交略有下降。2.3、本周住宅成交排行（面积、套数）观察：地铁2号线延长线开通在即，蓝光幸福满庭提前获利，加之户型迎合刚需，本周成交31492454
14、套均居第一；排行上成交基本在万，100套以上，受调控影响，住宅市场恐慌需求，提前透支市场严重，预估今年市场缺乏后续动力。3、本周别墅市场情况观察：本周别墅新增供应0套；成交68套，较上周下降23%。3.1、本周别墅供给、成交观察：本周别墅新增0套；本周别墅成交68套，较上周成交下降23%，双流、温江及龙泉是成交主要区域，分别成交23套、11套和11套；高端物业今年一直低迷。3.2、别墅周供求走势观察：连续2周别墅新增供应为零；本周成交下降23%，高端物业市场压力不见缓解。3.3、本周别墅成交排行（套数、面积）观察：本周较上周成交下降，排行榜上成交规模普遍较小，市场整体乏力；城南逸家本周成交面积及套数均居第一。五、本周报媒监测观察：本周报媒投放规模较上周下降28%；本周报媒总投放118次，投放总金额为881.86万元。本周广告排行：本周小结： 本周商品房共新增5.8万，相较上周下降95%；本周共成交82.8万，环比上升2%。 本周别墅新增0套；本周别墅成交68套，较上周成交下降23%，双流、温江及龙泉是成交主要区域，分别成交23套、11套和11套。 本周新增房源较前段时间有所下降，共计有9个项目有新增房源，推出2268套，认购1238套，认购率为55%，认购率较上周持平；调控细则还未最终落地，开发商整体谨慎平价快销，本周部分项目优惠较大。 2013年4月1日
