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1、一、课程结构我今天课程的结构实际上蛮简单，核心就讲三句话：1.什么是商业地产这个是一个表面看上去很简单，实际上内涵非常丰富的话题，我一会儿会把商业的基本概念还有对商业地产的理解给大家讲一讲。2.商业地产领域现在市场上和未来的市场上需要哪些律师做法律服务3.为商业地产领域提供法律服务的核心技巧包括哪些因为今天上午的讲课时间虽然有三个小时，但让我来看，如果我们系统地进行一次培训的话，别说3个小时，我觉得30个小时都不够用，因为3个小时只能讲一些非常核心的东西，太多的东西大家记不住，我觉得讲课的极限时间也就一到两个小时，3个小时实际上是比较长的。二、商业地产的种类这个概念大家可能都知道，但是大家仔细
2、想一想实际上商业地产是一个非常模糊、很多人想不清楚的概念，为什么这么讲？我们大家可以探讨一下，我们下面说出的这些业态，有哪些是属于商业地产，哪些是跟商业地产可能沾边的。我想到哪儿列到哪儿，我随便列了六七个形态：（一）医院大家可能有点奇怪，医院跟商业地产有多大关系？其实医院跟商业地产在正常情况下没有任何关系，实际上大家知道，医院作为一种公用事业，我们非常基础的社会上公用事业，它现在营利性非常强。虽然国家法律上还没有放开对所谓医院的经营性行为，可以把它作为一个经营性的事情。但是事实上大家都在这么做，很多民营的医院，包括外资的参加，包括地产商参与，它都跟医院有关系，所以我们在做业务的时候，我们有一类
3、业务就是与医院有关的商业地产开发，医院套房地产开发，这个你说它跟商业地产有没有关系？我觉得有些关系，但是这个关系怎么去界定？我觉得需要再探讨，我只是简单的讲一下。（二）酒店酒店实际上在现代市场上，应该成为一个相当独立的法律服务的市场门类了，我不知道在座的各位有没有做过这样的业务，市场上专门有一类律师就做酒店业务，做什么酒店业务？做酒店管理合同的谈判工作，这个是一个什么概念？我给大家介绍一下，比如说维斯汀酒店，再别如说北京现在正在营造的东三环燕莎的四季酒店，全世界最顶级的酒店品牌。在香港住一晚上起价4000港币。再比如说长安街上的华彬国际下面的费尔蒙酒店，号称全球CEO的酒店，随便吃一顿饭花几万
4、美金，在伦敦、巴黎、纽约。这种酒店服务类是非常典型的商业，我刚才说的酒店管理合同什么概念？一个业务作为发展商有一个酒店的规划设计的方案，说这个建成以后是一个酒店，它得请一个专门的酒店的品牌的管理公司，比如说像四季、费尔蒙。像我们现在比较熟悉的万豪，比如说维斯汀酒店都属于万豪系的。我们是管家，但是我们的管家贴了一个金黄闪闪的大牌子“万豪酒店管理集团”，我们所有的品牌全部都是国际一线的品牌。这些品牌的附加值体现在两个方面：第一，物业本身的增值。你想想我在这里干了一个酒店，这个酒店是一个丽兹卡尔顿酒店，这个酒店是六星级的。我们北京有两个丽兹卡尔顿酒店，金融街有一个，环贸中心有一个。但是现在经营的不是
5、特别好，那是另外一个问题。我们现在说酒店品牌在国外是非常高档的酒店，这是毫无疑问的。第二，对于其它部门的销售有非常大的帮助。我还拿北京地图上的项目举例，大家可能都知道，东三环燕莎桥再往东一点，现在外面打着大围：四季酒店，还包括中信证券大楼。开发商幕后的大老板是两个，一个是北京另外一个很知名大项目的发展商，另外是一个媒体大亨，媒体的名字，我这里就不讲了。所以从我们服务的角度来说，我们就发现，酒店的品牌的价值对于旁边的公寓销售的价格的拉升有巨大的影响，甚至是决定性的影响。怎么讲？你想想它是四季酒店，旁边有一个配套的四季服务式公寓，这个四季服务式公寓实际上就是我们讲的高档的外销公寓，如果套用以前很老
6、的概念讲。在这种情况下，作为酒店配套的公寓是对外市场上销售的，就跟普通的商品房没有任何区别，它卖多少钱一平米。因为是卖给香港人，香港人都特别认四季这个牌子，大家肯定都去过香港，香港的FC里面的四季酒店、四季公寓，房子都不卖，卖的都是天价，几十万港币一平米。北京这边卖到香港去，香港人就说：“花几千万买一套公寓，随时可以到北京来住。”所以它们的销售很大一块在香港完成，就是因为这个原因。你说它对于它酒店以外的公寓的增值有多大的影响力？这个影响力是巨大的，所以说不但酒店本身由于贴了这个品牌而增值，而且在其它领域里面，对整个项目的价值提升有很大帮助。所以酒店是因为这个有关的。酒店管理公司的谈判业务是什么
7、概念？代表业主或者代表酒店管理集团。比如说雅高管理集团，比如说现在的诺富特、索菲特这些品牌都是法国雅高管理集团酒店管理公司下面的，全球有上千家酒店，它的酒店管理公司本身也需要在中国和业主进行酒店管理合同谈判。像中伦所就有一个专门的酒店管理的工作团队，它什么业务都不做，主要的业务就是酒店管理方面的，它专门做代表业主或者代表酒店管理集团的谈判工作。最近这些年由于旅游地产的某些省份快速发展，比如说像云南、海南，它们的酒店管理业务是非常多的，有很多业主盖酒店，盖完酒店以后自己不会经营，得请有经验的、有国际品牌的酒店管理公司来做，酒店管理公司业务也忙不过，它在中国忙着扩张，扩展它的酒店品牌，都需要有法律
8、服务，这就是法律服务的空间。（三）社区商业就是社区便利店实际上大家肯定就在北京的某一个小区住着，不管什么样的小区，高档的、中档的都无所谓，但是你知道，你住的小区的便利店实际上是有很高的潜在的商业价值，这个商业价值在于哪儿？不在于它单个的商业价值，为什么？单个的便利店本身的现金流是非常小的，它生意做得再好，也只是保持比较稳定，但是如果有一千个这样的便利店都在一个公司名下，需要把它打起包统筹做经营，这未来不就是一个上市公司的题材吗？所以商业的社区的便利店的形式在很多小区都有。我再延伸一下说一个：停车场。停车场业务也是一个商业机会的潜在的所在地。为什么这么讲？大家都清楚，我今天五点多钟就爬起来给大家
9、备课，我看新闻，昨天晚上北京堵车比下雪天堵得都厉害，北京有多少万辆车？已经450万辆，明年可能就达到500多万辆，你想想多少停车场要停车？现在停车费还比较便宜，过几年可能就要涨到跟香港一样的水平。香港市中心的停车费是25块钱到35块钱（港币）一小时。我们不要涨到那么高，我们涨到15块钱、20块钱。你想想停车场是一个什么样的盈利水平？所以这个也是现在还没有开发的一块业务领域。而停车场的领域，如果你反应够快的话，你可以想到，物权法上包括建筑物区分所有权的司法解释是什么？所有的相关的事项都跟停车场有关系，都有一些相关联的法律上界定的因素，后面我会讲到。（四）购物中心所谓的购物中心实际上是一个比较复杂
10、的内容，包含了很多种，比如说我们讲万达这样的城市综合体，因为澳门事务所做万达的总法律顾问做了十多年了，从它刚开始起步，它经营得非常好，它号称自己应该进化到第四代、第五代的城市综合体了。它当时也有败走麦城的时候，它的商业业态也有经营不好的时候，它都是经过不断的调整把它的业态调整了。购物中心里面最重要的是什么？购物中心业态里面最重要的是人流量。你们注意观察，为什么万达影院到哪儿都开呢？其实万达影院在它的销售业绩当中占到的比重非常之低，你们可能不知道，万达集团今年上半年的销售额多少？350亿人民币，它跟中国最大的上市公司万科的销售额是一样的，只不过它没有上市，它的销售额大家都不太清楚，因为还不是一个
11、公众公司，它的院线销售收入半年下来也就是4个多亿，肯定不到5个亿。但是它的人流拉动效应就特别好，能带来人气，对它购物中心的平效会有很大的帮助。这是一种购物中心。还有一种购物中心是什么样的？有其它的更复杂的业态。比如说像金源燕莎，里面有好几个大的百货公司，里面有好多主力店，六七十万平方米。现在不是在五棵松那里又开了一个60多万平米的商业综合厅，那个也是购物中心，但是那个购物中心和其它的购物中心都不太一样。我再举一个例子，大悦城，北京东西两个大悦城都是我们做的，从头做到尾，从收购它到经营，到后面所有的东西都是我们做的。大悦城的项目，东面和西面都叫大悦城购物中心，定位完全不同。你们到东面大悦城看看，
12、再到西面大悦城看看，就发现为什么不同，因为人群不一样，西面大悦城，就是北京的西单那边全部是小孩和一些公司的职员常去那边，但是东边大悦城不是。东边大悦城旁边都是星河湾，都是比较高档的社区，所以选铺的定位不太一样，购物中心也是商业地产当中一个非常重要的一个，它有它的特点。（五）经济适用住房按照正常情况下，经济适用住房不是商业地产，但是前一段时间，政府也允许经济适用住房卖，作为住宅也是有很多人买了经济适用房赚钱了。这个从个人角度来说，也是一个商业地产。（六）邮政局在中国邮政系统毫无疑问不是商业地产，但是在国外，很多国家邮政局是一个特别好的商业地产项目。可能养老基金都喜欢买，为什么？比如说美国，美国的
13、邮政系统，都是从人家那里租的，租完以后，还有一个租金的递增，每年的租金都有一个固定的汇报，邮政局倒台的可能性不大，很稳定，不像美国的有的商业地产，今天开一个购物中心，过两天倒了，租金上那儿收？养老地产资金虽然投资回报率要求低，可能三四个点就够了，但是也还是需要有一定的保障，邮政系统就是有保障。我们可以想象一下，假如说邮政系统有这么大的资产量，邮政局不是自己建的，邮政局在新建的小区是怎么来的？邮政局和学校和其它的地方是一样的，包括派出所。当你这一片小区规划面积够大的话，或者是按照附近的规划区划需要有一个邮政局的时候，这必须有一个邮政局，功能设计这就有一个邮政局。邮政局是由发展商出钱在它的项目当中
14、建成以后移交给邮政系统使用的，应该是这样一个逻辑。在这个逻辑基础上，大家应该明白，实际上所有的不动产，只要有相关的运营行为，它就存在着成为商业地产的可能性，所以判决商业地产是否是一个商业地产最广泛的定义是什么？就是它是一个以营利为目的的资产运营，这个以营利为目的的资产运营是什么概念？只要是和赚钱有关系，这都是商业地产，但是市场上，通常你看到的报刊的文章，保证我们所有提到的商业地产，实际上对于商业地产的定义并不是这样定义的，是怎么定义的？它是说首先是要把住宅地产排除在外的，住宅地产实际上在国外就是商业地产一个重要组成部分，因为国外定义很成熟，大家讲到商业地产的时候，实际上分得很细，它说这是零售业
15、的商业地产，还是住宅业的商业地产，还是购物中心的商业地产，门类分得很细了。但是国内还处在一个发展的初期阶段，它不分这么细，它就说这是一个商业地产，就包含了我刚才讲的和我刚才没讲到的那些。（七）写字楼现在大家比较清楚的商业地产是什么？写字楼也是商业地产的部分，这是比较合理的，如果你把这个定义再缩小范围，就意味着什么？只限于商业服务业。什么叫商业服务业？比如说我们底下有底商，无论底下开的是一个房地产中介公司，还是开了一个小餐厅，这都叫商业服务业。如果你把这个范围缩小到商业服务业，这个就是最狭义的商业地产。它是以建成以后的用途仅限于商业用途来讲的。说到这个地方，我们和土地出让环节对土地出让环节当中的
16、土地规划用途当中的商业概念比较一下，因为我们的土地出让大家都知道。比如说我们说商业、旅游行业的土地出让年限是40年，写字楼土地出让年限是50年，住宅是70年土地出让年限。这个都是确定的，我们刚才讲的这个概念在土地规划用途上的法律上的商业用途的没有一个严格的规定。我开宗明义，先把我到底要讲的东西说清楚。实际上再换一个角度讲，我们站在投资人的角度上讲。实际上商业地产准备的来讲应该是把房地产和商业还有投资这三个大的方向综合在一起的综合性的东西。所以我们讲的商业地产的概念是从这个角度去讲的概念，我后面讲的很多话题都跟这个有关系，首先是房地产，其次是商业，什么叫商业？有钱的百货公司自己盖房子建百货业，它就同时兼具了地产和商业两个因素。比如说大家知道有一个Tasco的购物中心品牌，世界500强，排在第50多位。英国起家，全球最大的综合购物中心之一。它现在就大举扩张，这里投一亿多美金盖一个商场，然后自己经营，那里投一亿多美金再盖一个商
