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1、经济适用房、房改房交易及公房法律实务一、经济适用房概念及交易限制依据经济适用住房管理办法：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。虽然已购经济适用房与商品房一样，拥有完全产权，但是由于当初建造经济适用房的政策性目的在于照顾中低收入群体，因此，已购经济适用房在出售时，仍受到一定限制。1.最重要的是对年限的限制根据七部委联合发布的经济适用住房管理办法第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”各地
2、对此又分别做出更为具体的规定，以北京为例，2008年4月8日，北京市建设委员会发布了关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知。依据该规定：“已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。”可见，已购经济适用房能否上市要看其取得契税完税凭证或房屋所有权证“是否满5年”，也就是说，按现行政策，未满5年的经济适用住房不能上市交
3、易，原则上只能由政府回购。2.对按原价出售已购经济适用住房的限制以北京为例，已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，产权人应向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料；区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人（购房人须按照有关规定，办理了经济适用住房的购买资格审核手续）；购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款，区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明；买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。3.对按市场价格出售已购经济适用住房的限制
4、以北京为例，符合满5年条件，按市场价格出售已购经济适用住房和按市场价格出售已购商品房不同，交易双方（尤其是出卖人）须履行特殊义务，即需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同、身份证、户口本等材料到房屋所在地房屋管理部门办理交易、产权过户手续，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，按指导价格计算价差。需要注意的是，通知发布之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，符合满5年条件，按市场价格出售的产
5、权人是按出售价格的10%补交土地收益等价款。如出售价格低于地区指导价格按指导价为基数计算应补交的土地收益等。以上是经济适用房目前的一些规定，实际上从房产新政以来，针对经济适用房的调控也越来越紧，由此导致好多经济适用房的买卖争议。其中很大一部分涉及到未满五年的经济适用房的买卖合同的效力。我们归纳北京经济适用房的发展分为几个阶段，政策变动很大。第一个阶段，自2004年5月20日起执行的北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知，上面明确规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房；已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10% 缴纳综合地价款的，购房人不需要补
6、交成交价格3%的土地出让金。经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。由此可见，当时的政策虽然规定五年后转让，但并没有强制规定未满五年的转让无效。第二个阶段： 2007年9月25日的经济适用房管理办法明确规定：经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管
7、理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。由此可以看出，政策对经济适用房的管理尺度进一步收紧，禁止出租、出借等等。政府有优先回购的权利。第三个阶段 2008年4月8日为界（关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知） 之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，
8、按以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。2008年
9、4月8号后则有不同规定：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交
10、土地收益后取得商品房产权。从上述通知可以看出，对经济适用房的限制越来越大，收益的绝大部分要上缴。同时从北京政策执行的力度来说，现在已经不允许以自己为对象的转商了，只能通过买卖的方式交纳契税。下面我们看一个案例:2003年，李某通过申请，以27万元人民币买受位于朝阳区的经济适用房一套。一个月后，李某与黄某签订房屋转让协议，约定将该房以40万元人民转让给黄某。2009年，因房价大涨，李某向法院提起诉讼，称黄某不具备购买经济适用房资格，故请求法院判决转让合同无效，要求黄某腾退房屋。一审法院支持了李某的诉讼请求，黄某上诉，二审认定房屋转让协议有效。【疑问】1.黄某购买经济适用房是否违法?2.房屋转让协
11、议是否有效?【解析】根据建设部等七部门发布的经济适用房管理办法第三十条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。” 北京市经济适用住房管理办法第五条详细规定了申请经济适用房家庭的条件。本案中，李某取得经济适用房后，不满一年即转让给黄某的行为明显不符合经济适用房管理办法。黄某自签订房屋转让协议到诉讼发生之日，一直不具备购买经济适用房的资格，违反了北京市经济适用住房管理办法。根据合同法第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同自始无效。但合同法第五十二条明确规定的是“法律”、“行政法规”的强制性规定。此处的“法律”专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。我
12、国享有立法权的国家机关为全国人大。“行政法规” 是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律，并且按照行政法规制定程序暂行条例的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。合同之所以具有法律效力，根本原因在于其内容和形式的合法性。民事法律最大的特点就是尊重当事人的意思自治，而不做社会评价。合同法第五十二条则补充了效力评价功能。但该条规定仅限于法律和行政法规。本案中，李某和黄某私下签订房屋转让协议，违反了经济适用房管理办法及北京市经济适用住房管理办法。但是经济适用房管理办法属于部门规章、北京市经济适用住房管理办法属于地方行政规章，两者的法律效力层次低于合同法第五十二条
13、规定的法律、行政法规，因此不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。另，本案中，李某和黄某在缔约时均为民法通则上的完全行为能力人，具备相应的缔结合同的行为能力。且签订房屋转让协议的行为系双方真实意思表示，因此，二人签订的房屋转让协议应合法有效。据此，在房屋转让协议生效后，黄某取得该房屋的所有权，故李某无权要求黄某腾房。本案的一审二审结果不一致，争议点在于对合同法第五十二条第五项的理解。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干司法解释（二）第十四条，规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”此规定充分显示了法律对私法领域的意思自治原则的尊重。二审法院也正是基
14、于该司法解释作出的判决。二、公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。按照产权人的不同公房分为三种：第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使
15、用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。1.公房继承中的法律问题关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一 。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。按照我国继承法的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。实践中从社会安定、和
