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1、土地开发成本土地开发成本土地一级开发成本1、土地一级开发成本地地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发地区红线内实行土地一级开发全过程的花费。由项当先期花费、征地拆迁赔偿花费、公共地区市政基础设备建设花费、公共配套设备建设花费、工程建设其余花费、管理费、财务花费、土地招拍挂中的交易花费、公共市政配套设备移交前的管理费用等构成。2、土地一级开发生用 土地一级开发成本是项目决议的依照土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特色决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决议的重要性。政府或土地一级开发公司能否有足够的资本实行土地一级开发项目，是土地一级开发项目决议中主要考虑的问题。假如土地一级开发成本
2、超出投资者的财务能力，就会使决议者放弃土地一级开发项目。所以，在土地一级开发项目决议阶段，土地一级开发成本就成为项目财务剖析和经济评论的重要依照。 土地一级开发成本是项目融资的依照土地一级开发项目所需资本量较为巨大，要求项目的投资者一定有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资本需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资本需求量，进而为筹集资本供给了依照。土地一级开发从不一样融资渠道筹集资本时，金融机构在对项目进行融资评论和决议的主要依照是土地一级开发成本。所以，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依照。 土地一级开发成本是项目成本管理的依照土地一级开发成本是经过不一样阶段的预估，最
3、后经过完工决算确立下来的。不一样阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估量都不可以超出前一次估量的幅度。土地一级开成本的正确性是成本管理的基础，只有正确地确立土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 是决定土地出让交易价钱的依照土地出让交易价钱是指出让使用权的地块上已经达成征地拆迁， 土地开发程度为已达成宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整（简称?七通一帄）（或 ?五通一帄 ? 及其余状况），可直接用于建设的土地价钱。土地出让交易价钱是由毛地价 （土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机
4、构评估并报领土局鉴定，毛地价水帄较为稳固，对土地出让交易价钱的影响程度较小。所以，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价钱的重要依据。3土地一级开发成本的构成（一）项当先期花费;（二）征地、拆迁花费 ;（三）公共地区市政基础设备建设花费 ;（四）地区内公共环境景观建设花费 ;（五）地区内公共配套设备建设花费 ;（六）工程建设其余花费 ;（七）管理费 ;（八）财务花费 ;（九）销售花费 ;（十）应纳税费 ;（十一）不行预示费 。（一）项当先期花费1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项当先期的各样工程咨询费2.拜托编制修筑性详尽规划和地区内的管线综合等规划方案花费 3. 工程
5、勘探、测绘、定桩花费 4. 环境影响评论剖析花费 5. 交通影响评论剖析花费 6. 地震影响评论剖析花费 7. 地价评估花费 8. 工程设计费及施工图审察费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费（二）征地、拆迁花费 1、征地赔偿花费 2、拆迁赔偿花费 3、房子拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆掉工程花费 5、古树保护及文物古建修护、还建花费 6、其余（三）公共地区市政基础设备建设花费 1. 场所帄整花费及为各二级开发单位供给施工暂时供水、供电设备、暂时道路的铺设及保护费用 2. 地区内永远性道路、桥梁建设花费 3. 市政管线建设花费 (包含雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热
6、力等 )4. 市政场站建设花费 (包含雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、地区中水站、地区管理中央监控室及波及城市安全的公共设备等，其建设花费视规划状况而定 )5. 配套公共设备建设花费 (地区内的交通智能化系统 、公共表记指示系统、安防监控系统、公共洗手间、垃圾采集转运站 、消防站、派出所、邮局等（四）地区内公共环境景观建设花费包括：绿化（花草、树木的栽种） 、微地形、艺术小品、喷泉、地下进出口的办理、歇息座椅等。本部分花费是指在土地一级开发地区内，各二级开发地块红线范围外的公共地区的环境景观建设花费。这是土地一级开发成本中的一项重要构成部分，应在不一样阶段根据控制性详尽规划，或修筑性详尽
7、规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参照相应工程的估量指标，或概算定额，或估量定额测定。（五）地区内公共配套设备建设花费包含：市政管理用房建设费用 ;灵活车泊车场（库）、非灵活车泊车设备建设花费 ;规划中其余须归入土地一级开发成本的配套设备建设花费。在不一样阶段依据控制性详尽规划，或修筑性详尽规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参照相应工程的估量指标，或概算定额，或预算定额测定。（六）工程建设其余花费 1. 工程监理费 2. 完工图编制费 3. 建设期地区管理花费 4. 项目完工后移交管理单位前的保护管理花费 5. 项目后评论花费 6. 其余（七）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发
8、生的管理费，包含土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该花费应依据项目的详细状况和土地一级开公司的管理水帄、资源投入状况等进行核算。土地贮备机构负责实行土地开发的，由土地贮备机构负责筹备资金、办理规划、项目批准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行。此中经过招标方式选择开发公司负责土地开发详细管理的，开发公司的管理花费不高于土地贮备开发成本的 2%。以招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发管理拜托协议。（八）财务花费指一级开发过程中所发生的有关财务花费。其测算依公司（或项目）的资本构造和融资能力不一样而有不一样的融资方案，所以融资渠道、金额和限期完整
9、不一样，其融资成本应视详细状况分别测算。（九）销售花费包含土地一级开发主体为提高开发地区的土地价值，吸引二级开发商和最后用户，达成土地出让任务，赶快回收开发成本而进行的策划、 推行活动，和所以发生的各样广告、 宣传花费等。当前政府对土地一级开发的销售花费提取比率没有特意规定，并且市场中二级开发的销售经验不合用于土地一级开发的销售，已实行达成的土地一级开发项目尚不多，所以没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要公司依据自己项目的土地出让计区分别测算。也能够按估计销售收入的1%计取。（十）应纳税费土地一级开发波及的应纳税种主要有：营业税、城市建设保护税、教育费附带、印花税、入口设备关税等，所得税。详细
10、纳税额计算方法详见国家有关税收政策的规定。（十一）不行预示费包含基本预备费和涨价预备费。视不一样阶段的测算精度不一样，而以开发成本为基数，适合计取一定比率。当前，全国有多家房地产公司在探究土地一级开发可连续的经营模式。此中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（ 000540.SZ）等房地产 A 股上市公司所代表的 ?公司与政府的利润分红模式 ?，被房地产公司在土地一级开发时所采纳。土地一级开发利润分红的盈余模式特别清楚， 即经过将 ?生地 ?变成?熟地 ?，待土地经过招拍挂出让后，房地产再依照与政府的分红比率，获取属于自己的那部分土地出让增值利润。在这类模式中，政府与负责土地一级开发的
11、房地产公司结成了密切的利益共同体，公司的经营业绩也成为了政府实实在在的利润。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特色和所储藏的风险，提出浅显的见解。一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府拜托公司依照城市规划功能、 竖向标高和市政地下基础设备配套指标等要求，对必定地区范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行一致的征地、拆迁、布置、赔偿，并进行适合的市政配套设备建设，使该地区范围内的土地达到 ?三通一帄 ?、?五通一帄 ?或?七通一帄 ? 的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。基于土地一级开发项目波及的审批手续繁琐、需要接触的审批部门众多的状况，房地产公司经过与政
12、府利润分红的模式进行土地一级开发，一个很重要的利处即是：地方政府和房地产公司能够各自觉挥自己的 ?比较优势 ?政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目查收等行政审批工作的经过，而公司则可从事建设资本的筹备与投入、建设工程的组织与实行、土地招商的组织等自己更加善于的工作。二、土地一级开发利润分红模式的运作重点（一）土地一级开发的两条利润门路土地整理的利润模式往常有两条门路：一种门路是，经过土地公然交易市场出让土地，利润部分依照商定获得。另一种门路是，开发商与政府共同商定出让土地的限制性条件，在招拍挂中保证自己顺利获得二级开发权。开发商经过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，
13、获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采纳土地分块合作开发的模式，进行资本的迅速回收。（二）共同出资建立项目公司房地产公司常常经过建立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在利润分红模式中，有些项目公司会选择由房地产公司、政府部门（或政府的投融资帄台）共同出资建立（此中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为亲密的民营公司等，以做到利益共享、也能为项目的审批供给方便） ，负责对土地的一级开发项目进行经营，包含开发资本的融资、参加土地营运的策划、市政配套设备的建设，以及配合政府部门进行拆迁赔偿、土地二级市场潜伏受让人的招商等工作。一般来讲，
14、房地产公司会拥有项目公司的大多数股权，并能相应获取董事会的掌控权和主要高管的提名权。经过共同出资建立项目公司，房地产公司与地方政府利益的第一层捆绑关系就成立起来了政府作为项目公司的股东之一， 有权按股权比率享有由土地增值利润转变而来的项目公司分红。（三）土地一级开发净利润的分红一般来讲，?土地一级开发净收益?被定义为， ?国有土地使用权出让价款?减去 ?土地一级开发成本 ?，再减去 ?政府提取的各项花费 ?。此中，土地一级开发成本往常由项当先期花费、征地拆迁赔偿费用、市政基础设备建设花费、工程建设其余花费（如监理费、工程设计费、管理花费、财务花费等） 、有关税费等构成。依照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包含土地利润基金、失地农民保障金等。项目公司与政府之间的土地一级开发净利润分红比率的商定，无疑是一级开
