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1、房地产开发项目管理模式研究摘要随着中国改革开放的深入以及经济的不断健康的发展，房地产行业之间的竞争、市场的竞争越来越激烈，提高产品的自身竞争优势，即提高品质、提高服务质量显得越来越重要，达到这一目标的重要手段之一就是“项目管理”。房地产项目管理成为保障产品品质、达到股东投资效益目标的基本保证，项目管理既包括人、财、物等的管理，也包括进度、质量、成本、采购、合同等的管理。实现对这些要素的集成管理，打造高效的管理团队，形成以房地产开发企业为核心的项目管理模式。关键词:房地产项目;模式;房地产开发项目管理:1ABSTRACTWith Chinas reform and opening-up and
2、the continuous healthy development of economy, competition among real estate industry, the market increasingly competitive, and increase their competitive advantages, namely to improve quality, improve service quality has become increasingly important, an important means to achieve this goal is one
3、of project management.Real estate project management in the protection of product quality, to achieve the basic objectives of the shareholders to ensure that investment returns, project management, both human, financial, and material management, including schedule, quality, cost, procurement, contra
4、cts management.To achieve integrated management of these elements to create efficient management team, formed the core of real estate development enterprise project management.Keywords: real estate projects; model; real estate development project management:2目录摘要.1ABSTRACT.2第一章 引言.51.1论文研究的背景.51.2研究
5、的目的、意义.6第二章 现阶段房地产开发项目管理现状.72.1房地产开发项目管理的现实状况及存在的问题.72.1.1房地产开发项目管理的现实状况.72.2我国房地产项目管理存在的问题及解决方案.72.2.1我国房地产项目管理存在的问题72.2.2解决以上问题的可行方案.9第三章 目前常用房地产开发项目管理的模式.123.1房地产开发项目管理模式的含义.123.1.1目前国际上常用的房地产开发项目管理的模式.123.1.2分类的意义.133.1.3分类原则.143.2适合房地产开发的项目管理模式的团队建设.153.2.1项目团队.153.2.1.1项目团队的定义.1533.2.1.2项目团队的特
6、点.163.3打造学习型项目团队.173.3.1项目团队的组织协调与沟通管理.17第四章 结束语.19参考文献.20致谢214第 一 章 引言1.1论文研究的背景随着我国加入WTO，国外有实力的房地产巨头大量涌入，使房地产的开发环境发生了巨大的改变，竞争越发激烈，国内房地产公司也在逆境中不断的成长发展。与房地产相关的行业也不断的涌现，比如说:设计类王董国际设计顾问公司;物业第一太平戴维斯物业管理公司;估算类中国威宁谢顾问有限公司。同时，随着人们购买力的提高，除了越来越多的国内新贵们开始改变居住、办公环境外，很多国外高端客户也在国内购买房产，高品位的客户对产品的需求不断提高，从一般的质量要求提升
7、到品质要求。对开发商来说即要保证质量、又要保证进度，同时又要控制成本，为股东创造最大的投资效益;靠经验管理项目已经不能适应不断发展的市场要求，美国学者David Cleland曾经明确的指出:“在应付全球化的市场变动中，战略管理和项目管理将起到关键性的作用”。面对压力、面对新的需求，有远见的房地产开发企业已经开始运用项目管理的知识进行项目运作，借以应对日益激烈的市场竞争。例如:万通地产集团要求管理人员每年的项目管理学习达到60小时以上。项目管理理论早在20世纪50年代后期已经开始形成，60年代得到广泛应用，经过70年代的不断发展，到80年代已经日趋成熟。形成一整套的应用管理理论，前期主要应用于
8、建设周期较长，技术要求高，范围大、服务要求严的大型工程项目的建设。从70年代开始5项目管理理论已经被广泛应用于国防、基本建设、财务金融、航天、广告、餐饮娱乐业、医药化工，以及国家和地方政府乃至联合国项目的应用，同时也应用于各种小型企业的管理。房地产行业也不例外，但我国的房地产业起步发展比较晚，房地产市场正逐步规范化，房地产行业的项目管理水平相对国外同行业比较低。房地产项目管理是从开发商的角度对开发项目进行全过程的管理，它包括了:前期的土地获得、市场调研、可行性研究、市场定位、概念、规划设计、施北京交通大学专业硕士学位论文绪论工、验收、销售、交房、售后服务、物业管理前期介入等多个阶段的管理。一个
9、房地产项目往往涉及几十家不同的单位，比如:勘察设计单位、规划设计单位、监理单位、施工单位、设备材料供应单位等等，各参与方根据自身的工作内容、工作特点有着各自的项目管理模式，本文只从房地产开发商的角度，着重剖析开发商项目运作的全过程管理，一个开发商项目管理能力、管理水平的高低直接影响到股东投资目标是否能够圆满实现。1.2研究的目的、意义本文以结合“项目管理”的理论进行分析，寻求适合房地产开发企业的项目管理模式，对房地产开发企业的管理有一定的借鉴意义。6第 二 章 现阶段房地产开发项目管理现状2.1房地产开发项目管理的现实状况及存在的问题2.1.1房地产开发项目管理的现实状况由于房地产本身有资金密
10、集、人员密集、关系密集的特点，再加上我国房地产市场化进程较短，项目管理理论的应用也相对发达国家迟缓很多，致使房地产项目管理在我国还是处于探索和磨合的阶段;房地产项目的占用资源较多，系统性要求高，但房地产商面对的却是动态、复杂的产品需求市场和不健全的政策法规环境，造成国内房地产风险大，因此开发商的项目管理更强调开发周期与质量管理、强调程序与流程管理，很多房地产企业采用了职能型的管理架构，在强调统一策划与协调的同时，更需要相对的集权，因此可能威胁到管理的灵活性，为了适应房地产开发市场的激烈竞争的局面，面对新的挑战，必须灵活与集权达到相对的平衡。2.2我国房地产项目管理存在的问题及解决方案2.2.1
11、我国房地产项目管理存在的问题由于各种因素的制约，房地产开发商在实施项目管理的过程种常常会有以下的问题:O项目初始阶段，市场调研不充分根据充分市场调研进行准确的项目定位是项目成功的重要因素之一，为了追求利益，有些开发商目光短浅，在拿到地块后，为了尽7快获得效益，在没有经过充分的市场调研的情况下，拍脑门确定方案，甚至只是简单的模仿市场上的项目。产品没有特色，市场上缺乏吸引力，等项目开始销售实习发现很多地方己经滞后于同类项目，造成销售困难，资金链紧张，给项目带来隐患。由于决策层的决策是在缺乏市场调研的前提下做出的，也增大了企业的风险。由此看来在项目方案确定前，在市场定位确定前，充分的市场调研工作是非常必要的。北京交通大学专业硕士学位论文现阶段房地产开发项目管理现状O盲目追风，缺乏品牌意识同是地产项目，有的开发商的房子开盘就销售火暴，甚至很多业主追着开发商买房，其中最主要的原因是该开发商的产品过硬，得到了业主的信任，其品牌在市场
