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1、1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普
2、通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告 目前，我市中心城区的老城区，尤其是已售公房集中的住宅及住宅区大多还没推行物业管理，环境“脏、乱、差”，房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求整治小区环境推行物业服务的呼声越来越高。对老旧住宅区进行整治改造并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居民居住环境质量的任
3、务越来越迫切的摆到各级政府和主管部门面前，这不仅是当前我市改善民生、建设两型社会的重点工作之一，也是学习实践科学发展观的具体体现。为此，市政府制发了市人民办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见，我局作为全市物业管理的行政主管部门，为更好地做好老旧住宅区物业服务推进工作的指导和协调，于近期开展了老旧住宅区物业服务的调研工作。一、我市物业管理的现状 物业管理是当今社会和经济发展的一个朝阳产业，它伴随着中国住房制度改革及住房的商品化、社会化应运而生，并在建立社会主义市场经济体制过程中不断发展壮大。 与深圳、广州等沿海城市相比，我市物业管理起步较晚，但也有近二十年的发展历程。截止目前，全市
4、物业服务企业 958家，物业管理面积共计7800万平方米，其中住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含 5个远城区），占全市住宅总量的50%以上，享受物业管理服务的人口超过180万人，物业管理覆盖的物业类型包括：住宅小区（大厦）、写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称号的有 42 个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有 183 个，均占全省的50%以上。 特别是近几年来，随着我市物业管理覆盖面、行业规模不断扩大，行政管理、服务水准以及市场化程度不断加强和提高，物业管理为改善广大群众居住和工作环境，建设“平安社区
5、”，拓宽再就业渠道，维护社会稳定和安宁，推进城市管理水平整体提升和促进武汉和谐社会全面建设做出了应有的贡献，并得到了全国其他兄弟城市的肯定和广大群众的认同。特别是2008年元月12日以来，应对我市50年一遇的冰冻雪灾，物业管理广大员工奋战在第一线，不畏艰难，表现出较强的战斗力，更加显现出加快物业管理发展的重要性和必要性。 但鉴于当前我市物业管理的发展仅仅局限于物业管理条例所称的物业管理情况来看,很显然不能有效地满足全市所有房屋业主和使用人的各种物业消费需求,不能有效地消除老城区物业管理空白点，不利于加快我市物业管理健康全面发展，因而非常有必要打破现行的物业管理定势，改变过去单一的物业服务企业提
6、供专业化管理模式为物业管理专业管理，社区物业服务，业主自行管理和分类委托管理四种模式有机结合，并举推进，这既符合物权法的有关精髓，又有利于改善民生居住的最基本问题；既是武汉城市圈两型社会试验区建设的需要，更是践行科学发展观的需要；二、我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施现状 所谓老旧住宅区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。老旧住宅区之所以称为“老”，是相对应于新建小区型社区（如百步亭花园等社区）的“新”而言的，二者相比较，我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施具有以下特点。（一）房屋建成时间跨度大，且普遍较陈旧。 据不完全统计，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个中心城区，由于历
7、史的积淀，老旧住宅房屋仍近5800万平方米，约占其住宅总量的50，分布在全市750个社区范围内。这些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。如：江汉区民权街积庆社区，位于我市繁华商贸闹市区，仅直管公房就有279栋，总建筑面积76333.04平方米，其中危严房共有134栋，总建筑面积24478.55平方米，分别占总栋数的48和总建筑面积的32。（二）住宅房屋共用设施设备配套不全，且维修养护管理缺失。 具体表现在：房屋本体安全防盗和消防栓、灭火器等安全必配设施较缺失，共用照明线路普遍老化，电梯等设施设备长期缺乏维修
8、养护。如：80年代末至90年代中期，全市新建高层居民住宅楼约有60余栋，安装电梯200余部。随着时间推移，这些老旧高层住宅电梯的运行故障频繁，安全隐患日益凸现，部分电梯已停用或长期带病运行，严重危及到住户的正常生活和生命安全。如：江岸区安静小区住宅楼，球延小区住宅楼，江汉区天一小区住宅楼，桥口区民安及民康住宅楼等13个小区的电梯安全隐患较为突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共计55部，约需资金455万元。（三）老城区的房屋用途混杂，且人口密集。 老城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。因此在老城区不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办
9、公业务用房等，不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。此外，老城区型社区人口数量多，且较密集。如：江汉区民权街积庆社区，有独立里巷16条，临界街巷4条，地域面积0.05平方公里，现有647栋房屋，居民家庭2572户，户籍人口6545名，其中房屋出租户有170户，外来暂住人员402名。（四）房屋产权多样化，且所有权、使用权分离情况较普遍。 老城区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产，有的仍是租住房管部门的公房，缴纳房租，房屋所有权为国有；有的仍是居住所在单位的房屋，房屋所有权归单位。在老城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。如：硚口区宗关街发展社区共有1700户，居住直管公房有701户
10、（已售590户、未售111户）、单位自管房有210户、商品住宅有168户、私房有500户、商铺有170户。其中出租房屋的有200户。（五）基础设施不完善，且遗留问题较多。 由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：如增补必要的物业管理配套设施、建专用停车场、自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响排水功能等等。（六）老城区乱搭乱建违章现象较为突出，且拆除难度大。 如：江岸区台北一路某住宅楼于1
11、996年元月交付使用后，其顶层10户业主均在顶层搭建了约70平方米的房屋，造成楼顶通道不畅，使之楼顶共用水箱在今年雪灾中冻坏不能得到及时抢修，影响了居民的正常用水。（七）老城区房屋福利性成份比较重。 由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的。在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管老城区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。三
12、、当前制约我市中心城区老旧住宅区物业服务进程的主要问题. （一）物业服务收费标准较低。以多层房屋（不含电梯）为例。在新建小区一般收费标准为0.5元平方米.月0.8元平方米.月，老旧小区一般收费仅为0.1元平方米.月0.3元平方米.月，且收费率明显偏低，如：江岸区蔡家田A、B区共有住户4861户，建面41万M2 ，在实行物业管理4年零6个月期间，物业服务收费标准为0.2元平方米.月，平均收费率仅为4.5，造成物业服务企业经营举维艰，不得已终止服务退出小区。 （二）物业服务成本高。物业服务成本不外乎包括两大部分。一是服务人工成本；二是服务耗材成本。以人工成本为例，特别是今年以来国家强制执行社保，医
13、保等有关政策，使人工成本每月人平增加400元左右。若在老城区推行物业管理由于上述所提到的诸多问题势必造成日常服务工作量大，员工配置多。与新建小区相比显而易见成本要高。 （三）物业服务风险大。由于老城区房屋陈旧，房屋共用设施设备老化较为严重。与上述所提到的电梯问题，物业服务进入后一旦发生人生伤亡事故，服务单位难脱干系。若有服务过错将承担更大的赔偿风险。另外，投入与产出比难以保证，如硚口区宗关街发展社区共有1700户，其中较困难的有300户，享受低保的有140户，全社区下岗人数共计1050人。加上外地暂住人口流动性大，若实行物业服务，存在着难度较大，投入效果不明显、投入与产出往往不成正比等问题。如
14、个别住户因小区有人违章开设餐馆或地摊烧烤，引起油烟、噪音影响生活，共用设施设备老化等而拒不缴费等现象。而这些问题中有些问题非物业服务单位自身可以解决，从而导致管理难，收费更难的局面。 （四）物业服务区域不便划分。省建设厅根据权限规定物业客理区域划分以一次性报批的规划红线范围为准，但该规定仅适用于新建小区，对老城区如何划分物业管理区域尚缺乏一定标准。根据国务院物业管理条例规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，如部分业主对划分物业管理区域存在异议，不参加甚至约同其他业主反对业主大会的推选工作，势必造成业主大会选举业主委员会和选聘物业企业等表决事项不能通过法定有效票数，影响在老城区推行物业管理
15、的进程。 （五）物业服务基础资料不全。由于历史原因，老城区基础管理工作往往薄弱，房屋工程建设资料、图纸资料残缺不全。这是推进老城区物业管理的最直接的障碍。 （六）居民对物业服务认知度不足。由于老旧住宅区居民大多长期处在福利住房的旧体制下，且多数为中低偏低收入家庭，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿意接受物业管理提供的有偿服务；一些居民对物业管理的认识不足，认为物业管理只是简单的看门扫地；而一些小区，由单位或业主自己聘请了保安或保洁员，比较满意现状。四、加快我市老旧住宅区物业服务进程建立长效管理机制的对策及建议 目前，随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医
16、疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展，参与社区的活动，而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次，多样化的要求，特别是我市创建“平安社区”，深入推进“883行动计划”和进一步加强社区物防技防工作，为物业管理发展创造了条件，提供了机遇。尽管老城区物业服务存在诸多问题，但老城区物业服务涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据老城区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验和优点，学习兄弟城市好的作法，结合社区建设，探索适应我市老城区的物业管理新路子。（一）调整思路，定性定位。 在老城区推行物业管理要
