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1、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况11.1项目简介11.2编制依据11.3项目主要技术经济指标表21.4研究结论及建议3第二章 项目建设背景及区域现状和规划42.1项目建设背景42.2蔡家坡经济技术开发区概况52.3高家崖村概况72.4项目周边概况8第三章 项目需求分析与政策保障93.1项目政策影响93.2项目目标市场分析10第四章 项目建设条件154.1开发建设的用地情况154.2项目周边配套设施154.3项目建设的市政配套条件15第五章 项目规划、设计方案175.1项目总体规划方案175.2 建筑设计方案185.3 环境艺术设计建议19第六章 建
2、设方案216.1总平面布置216.2建筑方案226.3建筑结构266.4给排水306.5消防336.6景观及绿化366.7卫生防疫376.8安全防护37第七章 项目管理与实施进度安排387.1项目管理387.2项目监理397.3项目实施进度安排40第八章 建设项目招投标418.1招标范围及招标组织形式418.2招标方式418.3招投标相关要求428.4项目招标事项核准表43第九章 环境影响及评价449.1概况449.2法律法规449.3环境影响分析评价459.4结论及建议49第十章 项目分析的假设前提5110.1 项目的顺利开展5110.2 产品市场平稳发展5110.3 国家经济发展平稳51第
3、十一章 项目投资估算5311.1估算依据与说明5311.2投资估算54第十二章 项目财务评价5612.1 财务评价基础数据的测算5612.2 盈利能力分析5712.3 评价结论58第十三章 社会效益综合评价6013.1 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定6013.2 项目能够适应当地基础设施发展的水平60第十四章 项目投资风险分析6214.1主要风险因素的识别6214.2风险程度分析6214.3防范和降低风险措施63第十五章 结论与建议6515.1 对项目的结论性意见6515.2对项目中尚未解决问题的修改意见和建议66附件：1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、
4、现金流量表5、项目位置平面图6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件第一章 项目概况1.1 项目简介1、项目名称蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目2、项目性质：限价商品房3、项目承建单位：宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司4、建设地点：本项目位于蔡家坡开发区，西邻西一路北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。5、项目用地：项目用地性质为商业开发用地。工程占地面积89亩，其中代征道路用地18759平方米，合28.2亩；居住用地160448平方
5、米。1.2 编制依据1、蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划；2、关中天水经济区发展规划；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；5、国土资源部国土资发（2008）24号关于发布和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知；6、国家现行的财税政策及相关法规；7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。1.3 项目主要技术经济指标表表1-1 项目主要技术经济指标表序号技术指标名称单位指标数值1总规划用地万m25.974572总建设用地万m24.296673代征道路用地万m21.87594总建筑面
6、积万m217.35285建筑基地面积万m21.28286构筑物基地面积万m20.327住宅建筑面积万m216.04488公共建筑面积万m20.76769容积率%2.9010绿化面积万m21.41011绿化率3312道路面积万m21.17213建筑密度%20.714行政服务设施基地面积万m20.158315行政服务设施面积比%7.8216居住总户数户198417停车位量8001.4 研究结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题，将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，
7、产生乘数效应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。综上所述，项目建设十分必要且可行。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建
8、设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第二章 项目建设背景及区域现状和规划2.1项目建设背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，蔡家坡的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。2010年，开发区完成生产总值80亿元，比2005年的16.3亿元增长了3.9倍,年均增长37.09%,完成规划目标的160%；营业收入、税收总额大幅增加，地方留存财政收入达到3000万元，比2005年的744万元增长了3倍,年均增长36%；全社会固定资产投资额达到28.5亿元，比2005年的3.6亿元增长了6.8倍，年均增速44.9%，完成规划目标的1
9、49%。为此，蔡家坡提出加快城乡一体化进程，按照城乡发展规划一体化的要求，确立开放式、全覆盖、开发区发展和多规叠合的规划理念，形成城乡一体的规划体系，建立集中统一的规划管理体制。促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“四规”有机融合，实现城乡一体的规划全覆盖。以全开发区为空间单元，以蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、专业专项规划等。突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。随着城乡一体化规划的逐步实施，蔡家坡开发区发展迅速，本项目的建设一方面
10、可作为开发区的配套设施，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足居民的需要，促进蔡家坡城乡一体化进展。为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间，本项目是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的和谐统一。按照蔡家坡的总体规划，将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所，以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人们提供一个理想的高档居住场所。满足本项目经营业主的需求通过本项目的建设，可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营
11、平台，为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。2.2蔡家坡经济技术开发区概况陕西省蔡家坡经济技术开发区是1995年3月经陕西省政府批准设立的宝鸡地区唯一的省级经济技术开发区。开发区党工委、管委会是中共宝鸡市委、市政府的派出机构，负责管理岐山县蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。目前区内人口20.76万人，其中城镇人口10.94万人。2010年，开发区完成固定资产投资28.5亿元，同比增长57%；实现经营总收入212亿元，同比增长66%；实现生产总值80亿元，同比增长43%。目前，蔡家坡
12、开发区的开发建设规模、经济总量、整体影响力列全省省级开发区前茅。蔡家坡开发区位于物产丰富、文化积淀深厚的关中平原西部，东距西安120公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场到开发区仅1个小时车程。渭河、石头河、麦李河、同峪河在区内交汇，水资源十分丰富，电力、天然气、供暖、通讯、污水处理等设施完善。蔡家坡开发区也是誉满神州的宝鸡技工聚集地，拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。区内有武侯祠等多处三国文化遗存，在开发区周边30公里范围内，有法门寺、炎帝祠、周公庙、钓鱼台、太白山等国家级风景名胜区。开发区形成了“3321”（ 三线三站两铁一高）的对外交通体系，“三线”即310国道（西宝南线）、关中旅游
13、环线和西宝中线；“三站”即陇海铁路蔡家坡站、西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站；“两铁”即陇海铁路、西宝高速铁路客运专线；“一高”即连霍高速公路。 蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业500多户，初步形成了以汽车制造为龙头的机械加工业主导，纺织服装、医药化工、造纸及纸制品生产、食品加工、建筑建材等多业并举的产业格局，是西北地区最重要的汽车零部件生产基地、最大的专用车生产基地和唯一的微型车生产基地，是宝鸡作为国家重型汽车及零部件特色产业基地的主要承载地。这里走出了名列全国机械制造500强的陕汽（集团）公司，也哺育了重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特（集团）公司。目前区内以汽车零部件为主导产品的机
14、械加工企业达到150多户，其中规模以上企业85户，汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。产品主要有重卡、中卡、微型车、各类重型专用车、变速器、齿轮、发动机附件、大厢总成、车桥、助力泵、铸锻件、散热器、内饰件等130多个系列。2010年9月，陕西通家汽车有限公司30万辆微型车项目顺利实现新车下线，以该企业为龙头、规划面积25平方公里的宝鸡汽车工业园正在加快建设。园区全部建成后，年销售收入可以达到1000亿元。按照国家关中-天水经济区发展规划和陕西省、宝鸡市对蔡家坡开发区的发展要求，蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地、现代化中等工业城市、宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。“十二五”时期是蔡家坡开发区实现跨越发展的重要时期，目前已经确定 “十二五”期间实施的项目76项，总投资409亿多元。到“十二五”末，蔡家坡开发区力争实现经营总收入1000亿元，生产总值达到300亿元，财税总收入达到45亿元。到2020年，蔡家坡开发区的经济总量要占到宝鸡市的20%以上，建成区将达到50平方公里，初步建成一个产业特色鲜明、生态环境优美、人口规模30-50万的现代化中等工业城市。2.3高家崖村概况高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位，一直是蔡家坡各项开发建设用地的主要载体。近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设、重点项目建
