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1、 威尼斯水水城项目目车位销销售方案案一、周边边项目车车位物业业销售调调查情况况项目周边边车位物物业现状状车位个数数租赁价格格（含物物管费）出售价格格目前售出出个数/比例配比锦艺国际际华都12466700元元/月地下车位位12-113万-1:4正商明钻钻15666只售不租租8-9万万-1:3.1九龙城422未使用未售-1:2.6中原万达达广场10022只售不租租7-9.5万96096%1:2.7中原新城城11000300-400010万32029%1:3锦艺国际际华都：平均价价格为112-113万元元/个，区区域内价价格最高高，目前前等待二二期开盘盘，咨询询中。正商明钻钻：平均均价格为为8-99
2、万，只只卖不租租，要求求一次性性付款，无无折扣；九龙城：还未开开始销售售；中原万达达广场：两层地地下车位位，二层层7-77.5万万，一层层9-99.5万万，和住住宅同时时销售，借借住宅热热销，去去化非常常快，目目前基本本售完。中原新城城：借220100年7月月交房时时机强销销车位，售售价9.8万左左右，效效果不十十分明显显，后提提升售价价到144-155万，造造成滞销销。今年年9月做做活动车车位降价价到100万，业业 主购购买并不不积极。二、威尼尼斯水城城项目现现有车位位情况威尼斯水水城项目目车位总建筑面面积规划户数数车位个数数目前销售售个数车位/户户数比地上车位位一期1732267平方130
3、00户37001:1.5二期3300地下车位位二期132（其其中122个集团团自留0地上车位位三期2443330平方32088户180（商商业街）-1:3.3地下车位位三期8672本项目有有业主445088户，可可售车位位仅9887个，从从理论上上来说，车车位比较较紧俏，而而且随着着汽车消消费的门门槛降低低，拥有有私家车车的业主主会越来来越多，但但是我们们从对周周边项目目的对比比调研来来看，本本区域内内车位资资源大量量闲置，各各家销售售率都比比较低。 根据以以上情况况建议车车位售价价8-110万/个，预预计总可可销金额额在78800万万到98800万万之间。三、车位位销售调调查及分分析结论论A
4、、从周周边同类类项目车车位配比比率、实实际利用用率来看看，车位位物业供供大于求求。从项目车车位配比比来看，同同类项目目来中，锦锦艺国际际华都最最低，一一般项目目平均在在1:33左右，随随着城市市发展，新新项目，车车位配比比逐步走走高；过过高的配配比，车车位一段段时间内内将供大大于求。B、从消消费能力力/投资资心理来来看，项项目业主主对车位位物业的的需求空空间并不不明显。随机抽取取部分有有车业主主，约770的的人表示示年内不不会考虑虑购买车车位。约约30的人表表示将会会考虑购购买车位位，购买买动机均均为节省省使用成成本或价价格较低低，先选选个好位位置。随随机抽取取部分无无车的项项目业主主，基于于
5、消费能能力和投投资回报报的考虑虑，加上上目前房房地产市市场趋冷冷且接近近年关，约约80的人表表示最近近将不考考虑购买买车位。以上反映映出，年年内销售售车位，效效果不明明显。C、市场场上车位位销售情情况较好好的，基基本为车车位配比比较低的的成熟社社区。市场上，车车位销售售较好的的，一是是商住项项目，拥拥有大量量办公需需求，二二是市中中心区成成熟小区区，入住住率高，停停车位较较少。如如中原万万达广场场。D、项目目车位销销售，基基本上前前期均不不理想。从车位销销售情况况来看，前前期普遍遍情况不不理想，基基本均为为项目入入住后，销销售率才才有所提提升，且且项目交交房越久久，入住住率越高高，车位位销售及
6、及使用情情况越好好。值得得注意的的是，即即使是中中原新城城，专门门针对车车位强销销，目前前也仅销销售了3300个个左右，仅仅为299%左右右。E、拥有有大量地地面停车车空间，则则地下车车位使用用率偏低低。郑州市民民喜好省省事、方方便，有有地面停停车位，就就不愿下下地下车车位已成成普遍现现象，就就如我们们威尼斯斯水城项项目，现现基本路路面全部部都停满满车，且且地上停停车收费费较低或或不收费费，这是是导致地地下车库库使用率率偏低的的重要原原因。四、威尼尼斯水城城项目车车位分析析水城一二二期项目目总户数数13000户，现现房户数数13000户，目目前办理理交房入入住手续续为12273户户，入住住率为
7、998%。水水城一二二期地上上停车办办卡已达达到5660辆，商商业街办办卡1330辆，地地下车位位1322个（其其中122个为集集团自留留）租金金为1660元/月，出出租率为为1000%，目目前业主主新购车车辆已经经停止办办理出入入卡。由由此可得得出水城城一二期期汽车保保有量为为8100辆或更更多，家家庭有车车率为664%。水城三期期项目总总户数332088户，目目前B22号楼5504户户没有交交房，现现房数为为27004户，目目前办理理入住手手续的约约17000户左左右，其其中4000多户户为B11小户型型（家庭庭汽车保保有量较较小）总总体入住住率为662%。三三期地下下车位数数为8667个
8、，目目前租赁赁数为2280左左右，租租金为1160元元/月，出出租率为为32%。三期期商业街街每天停停车最大大量为1180辆辆。由此此得出水水城三期期汽车保保有量为为4600辆左右右，家庭庭有车率率为277%。水城项目目现有地地下车位位因装修修问题，有有大量扬扬尘现象象，因此此业主接接受程度度不高，这这是在销销售中要要解决的的一个难难点。根据以上上数据表表明，水水城地下下车位如如果要实实现销售售，可以以从水城城一二期期开始，因因为该区区域内业业主入住住率已经经达到998%，且且家庭汽汽车保有有率已高高达644%，供供小于求求状况十十分凸显显，已达达到很好好的销售售契机。 水城三三期目前前入住率
9、率较低，仅仅为622%，周周边地上上停车比比较方便便，业主主入住时时间较短短没有形形成良好好的停车车习惯，且且地下车车库因装装修问题题，有大大量扬尘尘、地面面开裂等等现象，经经常有业业主投诉诉，这也也是车辆辆进库的的一个重重要阻力力。小节分析析具体到本本项目而而言，可可以预期期的销售售难点有有如下几几点：1、车位位只能对对社区购购房的业业主出售售，客源源范围已已锁定，但但多数购购房业主主自身并并未入住住进来，让让其购买买车位有有一定的的难度。2、周边边社区内内停车位位使用率率都不高高，停车车位在区区域范围围内并不不紧张。3、周边边社区的的停车位位销售的的很不理理想，并并没有形形成抢购购车位的的
10、风潮，加加之近期期媒体多多有报道道车位权权属纠纷纷问题，因因此业主主购买车车位的兴兴趣较低低。4、本项项目车位位租金水水平偏低低，和售售价的比比例悬殊殊较大，很很难刺激激业主的的购买欲欲望。5、本项项目地下下车库硬硬件设施施太差，管管理和日日常维护护跟不上上，此为为多数业业主诟病病，销售售过程中中业主抗抗性较大大。改善建议议：1、 对购房业业主开展展问卷调调查，查查明购买买意向。2、 加强项目目内两条条商业街街的停车车管理，严严格控制制进车数数量，严严格准入入制度，形形成项目目周边停停车紧张张，逼迫迫小区车车辆进地地下停车车场。3、 扩展宣传传途径，经经常开展展老业主主活动，缓缓和物业业公司和
11、和业主之之间的矛矛盾冲突突，并灌灌输车位位紧俏，越越早买越越有优势势的概念念，潜移移默化中中淡化车车位权属属问题。4、 提高地上上和地下下车位租租金，刺刺激购买买欲望。5、 尽快整修修地下车车位硬件件设施，硬硬化地面面和增加加照明，增增加人员员，加大大车库的的管理和和日常维维护力度度。五、车位位销售策策略1、车位位销售时时间安排排：销售部从从目前起起，重点点考虑车车位销售售的准备备工作，待待12月月份水城城三期全全部交房房后，安安排重点点开展车车位销售售。如此考虑虑，有二二方面原原因，一一是考虑虑目前内内购回款款工作是是重点，故故目前阶阶段不建建议强销销车位；二是年年底将近近，个人人大笔现现金
12、花销销已经非非常谨慎慎。车位位的销售售，尤其其是开始始，最好好是集中中精力打打个歼灭灭战，集集中消化化一批，然然后利用用提价等等价格杠杠杆，促促进犹豫豫不决者者及早购购买。例例如会有有超市大大卖场的的进驻以以增加销销售噱头头。时间20111年111月20111年122月20122年2月月20122年3月月阶段划分分前期积蓄蓄客户摸底底集中开盘盘销售持续销售售2、销售售策略经我们分分析，在在销售过过程中，可可采用以以下销售售方法：2-1、销销售政策策向车位位倾斜。由于车位位的销售售时间与与住宅相相差不多多，但金金额较小小，提成成较少。因因此为了了增加销销售人员员的积极极性，建建议采取取提高销销售
13、人员员车位提提成标准准的方法法 。2-2、公公开信通通知。由销售部部制作关关于车位位销售的的公开信信，将市市场上车车位的销销售价格格及书面面形式告告知客户户，如目目前市面面上，车车位销售售及租赁赁价格普普遍提升升，部分分高端社社区，已已是一位位难求，租租金更是是高达7700元元/月等等，同时时，结合合促销措措施，以以先购先先得及前前期购买买给予一一定优惠惠及一段段时间过过后将提提价等，促促进客户户产生紧紧迫感，并并提前购购买。2-3、限限期限额额优惠促促销销售人员员电话联系系客户，向客户告知，在车位集中开盘时间段内购车位将享有10000元5000元的优惠，如“购买车位的，前30个优惠10000
14、元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50100名优惠3000元/个”，另外，通知客户，“车位即将调价，开盘期后，价格一律上调10000元/个”等。购买二个以上车位，额外优惠2000元/个。2-4、实实行销售售控制，减减少车位位推出量量前期车位位销售，建建议采用用销售控控制，控控制车位位推出量量，减少少客户选选择余地地；集中中放量销销售，辅辅以优惠惠政策，以以现场销销售氛围围，增加加紧迫感感，促进进成交。2-5、物业管管理要严严格控制制地面停停车位，小小区实行行严格的的人车分分流。物业管理理上要求求汽车一一律入地地下车位位，严禁禁地面停停车。同时，地地下车位位，一律律统一加加装车位位
15、锁，防防止随意意停放。2-6、提提升成本本：提高高车位的的租金水水平。目前市场场普遍项项目停车车位的月月租费为为1600元3000元左右右，车位位使用成成本偏低低，致使使使用者者宁租不不买的心心理成为为制约车车位销售售的主要要抗性。为为此，特特建议如如下：在在物价局局行政指指导价的的价格幅幅度内，物物业将车车位月租租费统一一上调，例例如定为为3500元/月月，以提提高租金金的方式式来促使使车位的的使用成成本上涨涨，借此此促进车车位的销销售。2-7、制制造压力力，逼迫迫购买销售员与与已购房房客户一一对一联联系，每每户发放放“车位认认购确认认函”，逼迫迫客户确确认购买买还是放放弃认购购权；请请有关部部门配合合，加强强周边违违章停车车查处；2-8、宣宣传上，不宜过多强调水城项目车位高配比。附：
