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1、（讨论稿）天津房地产产商会天津房地产产信托资资产管理理公司筹筹备组2004年年10月中国天天津天津房地产产信托资资产管理理公司筹备及运作作方案一、 天津房地产产信托资资产管理理公司成成立背景景及战略略目标1、 天津房地产产信托资资产管理理公司成成立必要要性：房地产市场场是资金金高度密密集的运运作体，可可以说，没没有资金金就没有有房地产产。开发发投资规规模大、周周期长、房房地产价价值高等等特点决决定房地地产开发发、投资资需要巨巨大的资资金量，因因此资产产瓶颈是是房地产产开发商商最关心心的问题题。中央央政府认认识到房房地产业业单纯依依赖银行行贷款可可能带来来金融风风险，从从而也鼓鼓励房地地产企业业
2、多方面面拓宽融融资渠道道；同时时央行1121号号文件使使房地产产商倍受受房贷紧紧缩困扰扰，正在在积极寻寻找突破破口。另外信托公公司等非非银行金金融类机机构一方方面需要要寻找项项目委托托人（特特定项目目如商会会会员、机机构投资资者等）；另一方方面需要要寻找风风险低收收益高的的房地产产项目。在此背景下下，组成成天津房房地产商商会，并并以此商商会为载载体，成成立天津津房地产产资产管管理公司司，资产产管理公公司的成成立可以以为信资资公司、房房地产企企业很好好地解决决上述问问题，它它即拥有有房地产产、金融融管理、项项目评估估以及法法律、财财务等方方面的专专业的、综综合的业业缘关系系。又为为广大房房地产开
3、开发商提提供一条条便捷的的融资渠渠道；为为信托公公司在地地产项目目的筛选选、委托托人的加加盟起到到桥梁作作用。以资产管理理公司为为基础，同同时与信信托投资资公司等等金融机机构密切切合作，形形成两轮轮互动的的格局，共共同拾建建房地产产金融平平台，仿仿照基金金的经营营模式进进行运作作（我们们姑且称称之为类类基金，强强调“合法性性、安全全性、流流动性、盈盈利性”四原则则），以以类基金金和企业业双赢的的方法，将将天津的的开发企企业以及及上下游游企业的的闲置资资金、天天津老百百姓城乡乡居民生生活存款款的一部部分（天天津城乡乡居民的的存款大大概是118000亿元）以以及以其其他形式式的一些些类基金金都带进
4、进来，使使类基金金获得成成长，并并初步形形成未来来房地产产产业基基金和基基金管理理公司的的基本构构架，倾倾力打造造以房地地产投资资基金为为表现形形式的房房地产市市场金融融航母。2、 天津房地产产信托资资产管理理公司成成立的战战略目标标：l 目的：1） 资产管理公公司是介介于信托托公司、信信托计划划发起人人及信托托计划资资金使用用人之间间必不可可少的桥桥梁；并并通过管管理信托托计划为为信托公公司、不不动产商商会会员员服务的的，即从从事房地地产金融融业务的的法人实实体。在在市工商商联领导导下的房房地产商商会为主主要发起起人成立立的资产产管理公公司在与与信托机机构、房房地产企企业的多多方合作作中，会
5、会形成多多方共赢赢的格局局。在国家对产产业基金金的相关关法律法法规正式式出台前前，通过过运作资资产管理理公司来来寻找一一条既能能为各会会员单位位解决融融资困难难又避开开法律风风险的途途径。在在条件逐逐步成熟熟时发展展成为产产业基金金管理公公司，并并探计出出与国际际资本接接轨的模模式，吸吸引国际际资产进进入本信信托资金金，最终终成为国国内有影影响力、专专业的房房地产管管理公司司。2） 通过搭建金金融平台台整合产产业链上上的资源源，优化化产业结结构，提提升产业业平台，实实现产业业资本与与金融资资本的融融通，使使各方都都能受益益。因此此，信托托资金投投放的对对象主要要是商会会会员内内的优秀秀开发项项
6、目，尤尤其是符符合住宅宅产业发发展方向向的绿色色生态住住宅、新新型工业业化住宅宅、小城城镇住宅宅、低密密度住宅宅等，同同时也将将支持住住宅产业业的技术术集成。此此外，房房地产业业内将不不可避免免地出现现改制、并并购和上上市，信信托资金金也将支支持这类类项目。3） 在农业银行行天津分分行、建建设银行行天津分分行、浦浦发银行行天津分分行及信信托机构构、天津津市工商商联、天天津市中中小企业业担保公公司、天天津房地地产商会会和今晚晚传媒集集团、天天津报业业集团等等的大力力支持下下，资产产管理公公司的组组建、信信托计划划的发行行将会有有可靠保保证。重重要的是是信托机机构、天天津市工工商联、天天津市中中小
7、企业业担保公公司、资资产管理理公司也也将形成成新的具具有战略略性的联联盟。并并在此基基础上，随随着国家家金融政政策、市市场经济济和相关关条件的的不断成成熟，上上述战略略联盟必必将率先先发起成成立面向向中小企企业服务务的真正正意义上上的民营营银行。l 目标：主要是以组组合投资资形式投投资于内内在价值值被低估估、或与与同类企企业相比比具有更更高投资资价值的的项目，通通过对组组合投资资的动态态调整来来分散和和控制风风险，在在注重资资金安全全的前提提下，追追求资产产的稳定定增值和和现金的的流通性性。二、 公司股东、组组织、管管理架构构：股东会监事会董事会风险控制委员会总经理专家决策委员会综合管理部财务
8、部评估部投资部资产管理部项目部研发部组织架构如如上图所所示l 股东结构：由于管理公公司的特特殊性和和稳定收收益性，因因此要确确保管理理公司股股权的相相对稳定定性对于于其资本本管理来来说，更更为安全全。管理理公司的的股权最最初由发发起委托托人按照照发起投投资信托托的比例例认购，风风退出信信托认购购计划的的，原则则上其在在资产管管理公司司的股权权也应出出让，出出让对象象为：新新的20000万万以上的的信托基基金认购购者，资资产管理理公司的的其他股股东。在在二年内内，应保保持其对对的稳定定性，并并且，任任何一个个独立的的股东在在资产管管理公司司的持股股比例原原则上不不超过220。资产管理公公司注册册
9、资金不不低于550000万人民民币。资产管理公公司是介介于信托托投资公公司和信信托基金金发起人人之间的的必不可可少的桥桥梁，为为将来发发展成为为基金管管理公司司作好准准备，并并探讨与与国际资资本接轨轨，吸引引国际资资本进入入本信托托基金的的模式，使使其成为为国内第第一家专专业的房房地产基基金管理理公司。公公司运营营后，可可以通过过增资扩扩股，也也可以吸吸引外来来国际资资本扩大大公司的的资本金金规模和和运营能能力。（注注：瑞士士联邦银银行金融融家发展展基金和和其他基基金组织织已表示示愿意投投资资产产管理公公司的意意向）l 管理机构1） 设股东会、董董事会、专专家咨询询委员会会、风险险控制委委员会
10、董事会制定定、审核核、监控控投资战战略、投投资决策策和执行行情况、专家咨询委委员会主主要职责责是根据据投资目目标和对对市场的的判断决决定本信信托资金金的总体体投资策策略，审审核并批批准项目目小组提提出的资资产配置置方案或或重大投投资决定定的咨询询建设，由由董事会会和股东东会决策策。专家家决策委委员会定定期召开开会议，在在紧急情情况下召召开临时时会议。风险控制委委员会监监督投资资组合的的制定与与执行过过程中的的风险程程度，及及时向专专家决策策委员会会提交风风险监督督报告和和风险控控制建议议。由上述委员员会对全全部的信信托资金金及自有有资金所所投项目目进行审审核决策策，并由由董事会会聘任的的决经理
11、理对所有有执行的的投资项项目进行行负责，确确保投资资项目的的保值增增值，并并能达到到预期收收益。2） 管理团队：公司将以“公平、公公正、公公开”的市场场化为原原则，聘聘请一批批具有房房地产业业务、金金融管理理、项目目评估以以及法律律、财务务方面的的专业人人士，组组成一个个高效、有有序、忠忠实、悟悟性高的的管理团团队，以以及包括括以天津津房地产产商会主主力会员员，即副副会长单单位的专专家等组组织的专专家委员员会，利利用其独独到见解解和丰富富的操作作经验去去解决房房地产领领域内的的难题。A、 房地产业务务专家队队伍：具具有丰富富的房地地产工作作经验，熟熟悉房地地产业务务运作，具具备深厚厚的房地地产
12、原理理和实际际操作经经验的专专家组成成。B、 金融管理专专家队伍伍：由金金融管理理方面的的资深人人士组成成专业团团队，对对金融创创新、融融资等业业务通过过投行手手段运营营。C、 法律顾问队队伍：拥拥有一支支具有多多年从业业经验，在在经济法法律事务务实践中中积累了了丰富经经验的律律师团队队。三、 资产管理公公司运营营模式1、 资产管理公公司与信信托基金金、信托托投资公公司的结结构关系系存放监管委托管理私募资金（商会会员等）公募资金即信托计划（自然人、社会法人等）管理人资产管理公司托管人信托投资公司资金组合2、 资产管理公公司项目目的决策策流程以以及资产产管理公公司的项项目操作作程序项目提案风险控
13、制委员会信托资产管理公司专家决策委员会信托公司房地产项目信托资产管理公司项目执行项目跟踪项目管理项目收益项目退出3、 资产管理公公司的项项目决策策要点资产管理公公司可以以成为企企业提供供多种选选择：包包括过桥桥融资、买买断项目目整合权权、公司司型投资资、银行行联贷和和财政支支持等诸诸项。资金将主要要面向住住宅产业业链。住住宅产业业是以住住宅作为为最终的的产品，贯贯穿建设设整个过过程，从从设计、规规划、施施工、建建筑材料料以及住住宅的经经营，最最后物业业维护管管理都在在住宅产产业链内内。同时时，资金金还要面面向极具具投资价价值和市市场变现现价值的的商铺、商商住、大大型旅游游度假项项目投资资，为高
14、高水平的的天津城城市建设设不断创创造社会会财富。上上述资金金投向完完全面向向商会会会员内的的企业和和项目。资产管理公公司对报报送（可可以发起起人报送送、也可可以由会会员单位位报送，不不受理非非会员单单位的报报送项目目）的申申请信托托计划资资金的项项目进行行审议，按按照信托托计划的的标准筛筛选项目目，报送送专家决决策委员员会与风风险控制制委员会会。由两委员会会对全部部的信托托计划资资金所投投项目进进行审核核决策；对通过过审核决决策的项项目，由由董事会会聘任的的总经理理对所执执行的投投资项目目进行负负责，对对信托计计划项目目将完全全按照国国外产业业基金的的运作方方式，采采取短期期过桥、中中长期放放
15、贷、提提供担保保、参股股和独立立开发的的形式，对对参股和和独立开开发的项项目必须须运用风风险投资资的机制制和资本本运营的的手段提提前保本本获得及及时退出出，以求求资金加加速周转转形成丰丰富利润润。对于已投资资的项目目由主管管该项目目负责人人为首的的项目组组进行跟跟踪管理理，定期期向总经经理书面面汇报。项项目组可可以由房房地产、金金融、法法律、财财务等方方面人员员构成。对对一般投投放的资资金，按按到期回回收资金金及收益益，实现现资本的的退出，并并按出资资落实收收益的分分配。四、 资产管理公公司管理理模式、制制度资产管理公公司将采采用全新新的现代代经营管管理理念念，实现现真正的的所有权权与经营营权相分分离的现现代企业业运作模模式。资资产管理理公司将将资金投投入到房房地产领领域，特特别是房房地产金金融领域域，与资资本市场场结合，通通过资本本运作获获取稳定定利润，回回报给投投资者。管管理公司司要体现现“公平、公公正、公公开”原则，只只做资本本和管理理，自身身资金
