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1、-目 录第一章 总论1一、项目概况及目标1二、项目建设单位简介2三、可行性报告编制依据3四、可行性报告编制内容3五、建设方案与研究结论31、建设内容及规模32、总图布置方案43、劳动定员及职工来源44、项目实施计划及招标方案45、投资估算及资金筹措方案4第二章 项目建设的背景和必要性5一、建设背景5二、项目建设的必要性6第三章 市场分析8一、市场分析81、国内市场发展趋势82、长沙旅游发展趋势93、长沙2006年五一长假旅游市场现状11二、市场定位161、项目的市场区域定位162、项目的目标客户群体定位，17第四章 项目建设选址和有利条件18一、项目选址18二、建设条件181、地形、地貌、地震
2、情况182、工程地质与水文地质19第五章 建设方案22一、总平面布置及交通运输方案221、总平面设计22二、弱电281、设计依据282、概述283、火灾自动报警系统294、广播系统305、综合布线系统306、电话系统317、有线电视系统31三、供、配电311、设计依据312、供电323、电力控制、照明及防雷接地33第六章 运营方案35一、经营体系351、一级运营层次362、二级运营层次383、三级运营层次38二、理念经营381、生态健康理念382、主题概念运营理念393、营销理念40三、资源集聚401、搭建招商平台402、建立合作联盟41四、品牌经营421、“产品”开发阶段432、品牌培育阶段
3、443品牌深化阶段45第七章 环境影响评价46一、项目场址环境现状461、风景区人口情况462、人口增长对核心景区产生的不利影响46二、项目建设与运营对环境的影响471、旅游与环境的关系472、环境保护的指导思想47三、环境保护措施481、环境保护原则482、界定方法483、接待规模484、环境设施495、宣传教育49四、环境影响评价50第八章 组织机构、劳动定员与培训51一、组织机构51二、劳动定员52三、职工来源53四、职工培训53第九章 施工进度及项目管理54一、施工进度541、前期工作542、工程实施准备工作543、施工、安装阶段。54二、项目建设管理551、加强监督，严格计划财务管理
4、552、加强项目组织管理553、加强项目质量管理554、加强合作，确保高效565、施工组织意见56第十章 项目招投标57一、招投标原则57二、投标、开标、评标和中标程序58三、评标委员的人员组成和资质要求59第十一章 投资估算61一、投资估算611、估算范围和估算依据612、总投资623、建设投资估算624、流动资金估算64第十二章 社会效益65-第一章 总论受湖南泰禹实业有限公司的委托，我们对“景区开发建设”项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的市场、环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了景区开发建设项目
5、可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称: 景区开发建设项目建设地点：黄材水库承办单位：湖南泰禹实业有限公司项目法人代表：刘晓武项目性质：新建项目建设期限：5年景区开发建设项目拟建于黄材水库内。黄材水库位于宁乡县黄材镇以西3.5公里处，距宁乡县54.5公里，距长沙90余公里，邻近益阳、娄底。黄材水库集水面积240.8平方公里，总库容1.53亿立方，水域面积约1.2万亩，主坝高61.5米，标高119.5米，长347米，副坝高22.3米，标高170.5米，长135米，水库设计蓄水位166米。水库水面呈狭长分布，与林地犬齿交错，四周环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛。项目建设目标
6、：二、项目建设单位简介湖南省泰禹实业(集团)有限公司是经湖南省工商局核准登记注册的有限责任公司。集团注册资金5208万元，法定代表人：刘晓武，主要经营范围：投资兴办实业及房地产开发、物业管理；从事商务代理及咨询服务；经营普通机械、电器机械及器材、百货、针纺织品、五金交电、化工、建筑材料及政策允许的矿产品。公司下设物业部、工程部、开发部、财务部、办公室、经理室等职能部门。公司起步于1994年，通过近十年的努力及各部门的支持，公司实力不断壮大，发展成为集房地产开发、市场网点建设、城市货运、客运、建材贸易、汽车销售于一体的综合性公司。下属有全资子公司湖南省泰禹物业管理有限公司、马王堆建材广场（即马王
7、堆建材新城泰禹区）和长沙市千禧出租车有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投资有限公司等经济实体。公司地址：长沙市远大一路405号，现公司主要领导成员平均年龄35岁，全部具有大学本科以上学历，高中级职称，具备知识化、年轻化的特点。现有职工109人（不含下属子公司和实体），有中高级职称以上人员25人，占职工总人数的23%，人员结构合理。另企业总资产的7.2亿元，负债率不到30%，处于较低水平，符合稳健经营的会计原则；从企业的流动比率和速动比率在剔除流动负债中的预收款来看，皆大于2，属于合理水准；从企业的营业收入和利润总额来看，其营业利润率在10%以上，最高月份达到48%，也属于较佳水平，经营
8、管理较好，财务状况比较理想。三、可行性报告编制依据1、全国国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。2、湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。3、湖南省旅游管理条例4、旅游发展规划管理暂行办法.5、建设方提供的其它有关资料。6、国家计委计投资1993530号文件建设项目经济评价方法与参数； 7、建设部颁发的有关规范、标准、定额； 8、其他文件资料。四、可行性报告编制内容依据国家有关政策和行业规范、规程，国家农业部等有关政策法规，本可研报告对项目建设的必要性、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护根据实际内容还需要加入。、项目实施进度进行了分析和评述，对项目的投资估算和经济效益、社会效益进行全
9、面论证和研究。五、建设方案与研究结论1、建设内容及规模1.1、功能定位把景区建设成为一个综合性的旅游休闲胜地，成为长沙、湘潭、株洲、益阳、娄底城市人口的休闲旅游娱乐之地。1.2、建设内容及规模本项目建设内容为：游艇俱乐部及配套设施、各种娱乐游乐项目、接待中心及配套设施、休闲别墅、高尔夫球场、水上运动项目、商业区等及其相关的配套设施。2、总图布置方案景区位于宁乡黄材水库，本项目主要七大功能区域组成，分别是游艇俱乐部区，水上运动区、中心接待区、游乐项目区、高尔夫休闲区、休闲别墅区、商业区。3、劳动定员及职工来源本项目共需员工491人，各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要，面向社会公开招聘或从
10、大专院校应届毕业生中选聘。 4、项目实施计划及招标方案本项目建设期自2007年1月至2013年12月底，共计8个年。本项目建设按国家有关规定进行招投标，招投标的范围包括：勘察设计、工程监理、建设工程、设备购置及安装调试。5、投资估算及资金筹措方案本项目总投资59447.91万元，其中固定资金投入54447.91万元，流动资金5000万元； 第二章 项目建设的背景和必要性一、建设背景宁乡山川秀美，人文荟萃，名胜古迹广布境内，其中刘少奇同志故居，沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地。改革开放以来，宁乡县域经济发展迅速。宁乡被誉为“湖南农业第一县”，先后被列为全国主要商品粮、优
11、质米、瘦肉型猪、水产品重要生产基地。工业基础雄厚，形成了建材、机电、化工、矿产、食品、服装六大支柱为主体的工业体系。同时交通日趋发达，县乡公路四通八达，水电配套服务日趋完善，通信服务良好，具有良好的旅游投资开发环境。旅游业是全球性朝阳型、非周期型产业，具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。加快宁乡旅游业发展对于充分利用宁乡旅游资源，拓宽就业领域，加强外界交流合作、推动宁乡社会经济和谐发展都具有十分重要的意义。 十五期间，宁乡旅游事业得到了全面发展：旅游基础设施建设初步完善（长花灰韶旅游高等级公路建设顺利启动、灰韶公路硬化通车、黄祖沩旅游公路全线通车）；五大特色旅游区域开发建设初具规
12、模；旅游行业服务市场管理日趋规范；旅游经济实现跨越式发展（十五期内，旅游总收入达15.4亿元人民币，2005年旅游业产值6.8亿元，占宁乡县GDP的比重预计为6%）。旅游业已成为宁乡社会经济发展新的支柱产业。 宁乡县委、政府提出了“鼎足三湘，进军百强”的发展战略，推进宁乡县全面建设小康社会的事业进程，并对宁乡旅游业作出了第十一个五年规划。宁乡旅游业十一五规划以宁乡县现有旅游资源为依托，实施精品战略与可持续发展，加大旅游投入，调整产品结构，使旅游资源创造出更高的经济效益、社会效益和环境效益，把旅游业建设成为全县国民经济一个新的增长点和主导产业，把宁乡发展成为湖南省内一流、国内有一定知名度的县级旅
13、游目的地。在这一个大的发展背景下，清洋湖作为宁乡具有旅游资源得天最厚的景区之一，自然成为宁乡旅游开发建设发展的重点和核心。二、项目建设的必要性宁乡旅游业十一五规划的出台，将极大推动宁乡旅游业的建设和发展，同时随着经济的发展和人们生活质量的提高，旅游产业得到了迅速蓬勃的发展，休闲经济日益得到人们的青睐。清洋湖具有良好的旅游资源和浓厚的旅游氛围，开发建设清洋湖旅游景区从社会效益和经济效益方面来看都具有很大的必要性。其具体表现如下：1、宁乡县经过九十年代后期和二十一世纪初的快速发展，已具有良好的政治环境和经济实力，发展足迹早已向农村深度挺进，对广大村镇的开发和建设是大势所趋，也是发展的必然。2、宁乡
14、县是红色之县，具有厚重的革命文化，同时也是旅游资源大县，拥有灰汤、回龙山、沩山等旅游资源。对此，宁乡县政府顺应时势，抓住优势，对宁乡作出十一五的旅游整体规划，清洋湖将打造成宁乡和长沙的一流旅游景区，成为宁乡旅游业的核心景区。3、清洋湖具有得天独厚的自然资源和文化底蕴：其一，拥有原生态的次森林、良好的植被和大面积的优质水域，其二，拥有青铜文化遗址、张拭张浚墓、祖塔等文化遗产；其三、拥有密印寺、千佛洞、峡溪漂流等多个近距离的辅助旅游景点；等等。这些资源足以使清洋湖成为宁乡县的一颗旅游明珠。4、清洋湖拥有大面积保护完好的原生态山林和水域，这在长沙市是独一无二的稀缺旅游资源，具有很大的开发价值和开发潜
15、力，能为宁乡县和长沙市带来良好的社会效益和经济效益，带动宁乡县休闲经济的发展。5、随着湖南经济的良好发展，长沙市作为省会城市，其经济实力日益增强，人民生活水平得到了很大的提高。长沙市民已不再只满足物质生活上的富足，更多的人需要高质量的生活，向往去放松休闲、贴近自然、感受自然。清洋湖所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目正好切合了都市人的这种需求。第三章 市场分析一、市场分析1、国内市场发展趋势1.1、主题细分越玩越专最近，某世界知名营销研究公司调查表明，大多数人对旅游体验中所期望的依次是：学习、成长、自由、愉悦、好玩。目前广东的旅游正处于“观光休闲游”到“主题游”过渡的阶段，主题游更适合二次前往目的地的游客，更贴合人们在体验中对“学习、成长”的渴望。广之旅董事副总经理卢健旭指出，其实早在几年前，广东就走
