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1、入住策划书 刚泰艺鼎广场管理处 目 录1、 刚泰艺鼎广场简介32、 物业竣工前物业管理服务4-73、 刚泰艺鼎广场物业管理处人员架构表 84、 人员岗位职责说明 9105、 物业管理处人员工作作息表 116、 刚泰艺鼎广场入住(前)细案12-137、 物业竣工承接查验入伙阶段 14-158、 刚泰艺鼎广场房屋承接查验收汇总表169、 房屋设施交接书 17-1810、 验收工作内容、标准、流程19-2611、 承接查验计划表.2712、 物业交付使用后物业管理服务28-2913、 刚泰艺鼎广场“入住日”执行细案30-3214、 刚泰艺鼎广场入住工作明细33-3415、 刚泰艺鼎广场物业入住流程3
2、516、 承 诺 书3617、 入住收费通知书3718、 业主授权委托书3819、 入 住 流 程 表.3920、 入 住 确 认 单4021、 室内装修责任书41-4322、 承 诺 书.4523、 装修申请表.4524、 装 修 委 托 书.4725、 装修许可证存根和装修许可证.4826、 装修审批工作流程图.49刚泰艺鼎广场简介 刚泰艺鼎广场位于台州市路桥区远东商贸广场,位于南官大道与腾达路西南角,地块北临腾达路,东至南官大道,西南向为会展西路,与会展中心隔路相邻,地理位置优越。远东商贸广场作为台州市级商业区贸易中心和路桥区级商务中心,是理想的商住综合开发区块。 刚泰艺鼎广场项目土地总
3、面积39亩,总建筑面积95997平方米,整个小区以四幢高层办公住宅为主建筑,32000平方米的商业街用房,配备5500平方米的大型广场和20000平方米的地下车库,气势宏伟。它拥有使得的交通,宜人的环境,完善的商业网点和市政配套设施,新型的物业管理将为入住者安居乐业,提高工作效率做出贡献。 物业竣工前物业管理服务一、物业工程:1、项目:我们已详细阅读刚泰艺鼎广场部份设计图纸及建筑材料规格书,以使用者的角度向业主方提供有利于未来管理之改善建议,诸如人流车流控制,交通控制,绿化等的布局;提出将来刚泰艺鼎广场保养维修可能产生的问题,并能在建筑期内做出相应的增删建议。2、机电设备:按照我们曾管理众多不
4、同类型,不同组合之物业经验,向业主方提供了本刚泰艺鼎广场的机电设备咨询建议,再加上我们对该等机电设备之实际操作经验,为业主方在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。二、物业管理:1、保安系统:在详细考虑刚泰艺鼎广场的整体设计组合后,我们将对刚泰艺鼎广场在安保的要求做出评估,并建议的未来安保系统安排,以配合项目智能型的硬件设计和安装。2、清洁要求:整个刚泰艺鼎广场发展过程中,我们将提供所有符合刚泰艺鼎广场具备清洁要求需要的意见,如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据刚泰艺鼎广场的特点,提出必要的清洁要求,如遇有特别或新颖的建材用料,可及时提出要求联络供应商,提供材料的清理方法;又如提
5、出每栋、每层垃圾桶的配置及总垃圾房之理想位置,以配合废物的清倒和垃圾车的进出。3、管理预算:在刚泰艺鼎广场交付使用前,我们将参照台州市和路桥区及周边其它物业管理费用收支,生活指数,物价幅度,提供准确及合理的管理支出预算方案给开发商。原则上,首期项目交付使用前12个月,我们应开始下列前期物业管理服务:4、人事管理制订分期及整个物业之管理员工编制,根据国家的法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准,如依劳动法现行法例,物业管理处员工的工作时间为每周工作不得超过40小时, 5天工作及每天8小时,以保持二十四小时之服务;安保、客户、工程人员会安排二班制,每天工作十二小时(做二休一),以配合
6、各部门编班上的安排及人员调动之灵活性。l 草拟各级管理员工的岗位职责及权限;l 安排员工招募及聘用,包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作;l 根据公司的人事制度、员工守则及协助签定员工之劳动合同,劳务协议;l 与公司人事部门联络,安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续;l 安排物业管理处员工的制服制作,务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。5、员工招聘培训: 第一线(基层)员工表现是西潭子物业形象的直接及首要反映,加上我们对员工质素一向非常重视,因此招聘及培训工作为物业管理最重要及影响最深远的一环,在物业落成前,我们将根据刚泰艺鼎广场的特点制订员工招聘及测试准则,先行甄选重要岗位员工
7、,向其提供全面的管理课程培训,确保物业落成营运时,即具备一批已接受训练,可提供高质素的管理服务的员工。6、保险估值: 我们将按独立评估之专业报告,建议-保险计划的项目公共区域及设备,如第三者责任保险等。7、规章制度的订立: 为使物业自交付之日起,管理服务之水平即维持在高水准之上,故在前期物业管理阶段即结合刚泰艺鼎广场之特点,订立以下管理规章制度:业户手册:内容包括管理费的缴付方式及盈亏、联络途径,包括填报紧急联络资料等;加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保险及责任、施工期间注意事项等;清洁服务:如公共地方清洁及垃圾清到安排;保安服务:防火及防风须知、停车场须知;各项服务之说明和注 意事项
8、;其它业户守则:如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。员工工作指引:内容包括管理工作、保安工作、公共卫生、电梯、电力系统、消防、给排水、楼宇结构及维修、防洪及防火、各项服务之流程、投诉处理、各项紧急突发事件预案、防止贿赂条例等。管理工作使用:内容包括入伙、收楼、装修规定、制订项目机电、 消防的管理。表格之汇总:保安、车场之管理、管理处及员工的管理、各项服务、清洁卫生、财务等使用表格。各岗位的责任制度:(略)详见各岗位职责。8、融洽外部管理环境: 联络政府相关职能部门,如市建设规划局、建设规划局路 桥分局办公室等; 与业务部门进行沟通、协调工作,如工程承建商、业户等。三、交付使用前工作流程(
9、略): 详见交付使用前的工作流程。 刚泰艺鼎广场物业管理处人员架构表管 理 处 经 理(1名)保 安 主 管(1名)客 户 部 主 管: (1名)工程主管(1名)保安领班(三班:3名)接侍人员:(2名)管理员(2名)水电维修人员:(2名)保 员三行工:( 1名)保 员监控中心人员:(3名)保 员各门岗人员:(9名))车辆管理(12名)巡检人员:(6名)保洁员(10名) 共计:54名 刚泰艺鼎广场物业管理处 人员岗位职责说明1、小区经理:(1名); 全面负责并主持本物业管理处有关物业管理方面的各项管理工作。2、客户部主管:(1名); 负责本管理管辖范围内物业管理的事务性工作。3、管理员:(2名)
10、; 负责处理客户部日常事务(包括财务、行政人事、保洁、保绿)。4、前台接待:(2名); 负责对来访客人的接待,来访电话的接听,传真件、电子邮件以及管理处接 待的日常事务。5、工程部主管:(1名); 负责管理处所管辖区域的设施设备运行、维护、维修及工程改造的计划和统 计工作,总结当月工作,安排次月计划。6、工程人员:(3名); 对管理处所辖区域内的楼宇、给排水、电、道路等公共设施设备进行养护及 管理;为业主或租户提供维修服务。7、安保部主管:(1名); 全面负责管辖范围内的治安维护和消防安全管理工作。8、安保领班:(3名); 配合和协助主管的管理工作,全面负责本班组的日常安全管理工作。9、监控人
11、员:(3名); 全面负责对管辖区域内的监控管理,积极配合、协助本班领班的日常安全管 理工作。10、门岗:(9名); 全面负责对外来车辆、外来人员的进行管理工作,积极配合监控人员的工作。11、车辆管理员:(12名);在领班的领导下,负责对所管辖物业红线范围内的 停车场、车辆等进行管理。 12、巡逻:(6名);在领班的领导下,负责所管理物业红线范围的小区楼宇、绿 地、休闲场所、广场、道路、车辆及小区配套设施、设备等 的守护管理和维持正常秩序。13、保洁:(10名);全面负责对公共部位和包干楼宇的清洁服务工作。以上各人员将严格按照各自岗位职责中的工作责任、范围和要求进行每月考核。 物业管理处人员工作
12、作息表1、 小区经理、客户主管、安保主管、工程主管:工作时间: 8:3017:00时; 做五休二;2、 管理员: 工作时间: 8:3017:00时; 做五休二;3、 工程人员、保安领班、安保队员; 工作时间: 8:0020:00时; 20:00次日8:00时; 做二休一;4、 接待人员; 工作时间: 8:0020:00时 做一休一; 刚泰艺鼎广场入住(前)细案时间:2008年10月 日2008年10月 日目标:为平稳入住,做好基础。 口号:要为成功找方法,不要为失败找理由;参与人员:刚泰艺泰广场全体人员。文件档案的准备工作:1. 签约文件:前期物业管理服务合同:需向台州市建设规划局路桥分局备案。