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1、入住策划书 刚泰艺鼎广场管理处 目 录1、 刚泰艺鼎广场简介32、 物业竣工前物业管理服务4-73、 刚泰艺鼎广场物业管理处人员架构表 84、 人员岗位职责说明 9105、 物业管理处人员工作作息表 116、 刚泰艺鼎广场入住(前)细案12-137、 物业竣工承接查验入伙阶段 14-158、 刚泰艺鼎广场房屋承接查验收汇总表169、 房屋设施交接书 17-1810、 验收工作内容、标准、流程19-2611、 承接查验计划表.2712、 物业交付使用后物业管理服务28-2913、 刚泰艺鼎广场“入住日”执行细案30-3214、 刚泰艺鼎广场入住工作明细33-3415、 刚泰艺鼎广场物业入住流程3
2、516、 承 诺 书3617、 入住收费通知书3718、 业主授权委托书3819、 入 住 流 程 表.3920、 入 住 确 认 单4021、 室内装修责任书41-4322、 承 诺 书.4523、 装修申请表.4524、 装 修 委 托 书.4725、 装修许可证存根和装修许可证.4826、 装修审批工作流程图.49刚泰艺鼎广场简介 刚泰艺鼎广场位于台州市路桥区远东商贸广场，位于南官大道与腾达路西南角，地块北临腾达路，东至南官大道，西南向为会展西路，与会展中心隔路相邻，地理位置优越。远东商贸广场作为台州市级商业区贸易中心和路桥区级商务中心，是理想的商住综合开发区块。 刚泰艺鼎广场项目土地总
3、面积39亩，总建筑面积95997平方米，整个小区以四幢高层办公住宅为主建筑，32000平方米的商业街用房，配备5500平方米的大型广场和20000平方米的地下车库，气势宏伟。它拥有使得的交通，宜人的环境，完善的商业网点和市政配套设施，新型的物业管理将为入住者安居乐业，提高工作效率做出贡献。 物业竣工前物业管理服务一、物业工程：1、项目：我们已详细阅读刚泰艺鼎广场部份设计图纸及建筑材料规格书，以使用者的角度向业主方提供有利于未来管理之改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化等的布局；提出将来刚泰艺鼎广场保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删建议。2、机电设备:按照我们曾管理众多不
4、同类型，不同组合之物业经验，向业主方提供了本刚泰艺鼎广场的机电设备咨询建议，再加上我们对该等机电设备之实际操作经验，为业主方在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。二、物业管理:1、保安系统:在详细考虑刚泰艺鼎广场的整体设计组合后，我们将对刚泰艺鼎广场在安保的要求做出评估，并建议的未来安保系统安排，以配合项目智能型的硬件设计和安装。2、清洁要求:整个刚泰艺鼎广场发展过程中，我们将提供所有符合刚泰艺鼎广场具备清洁要求需要的意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据刚泰艺鼎广场的特点，提出必要的清洁要求，如遇有特别或新颖的建材用料，可及时提出要求联络供应商，提供材料的清理方法；又如提
5、出每栋、每层垃圾桶的配置及总垃圾房之理想位置，以配合废物的清倒和垃圾车的进出。3、管理预算：在刚泰艺鼎广场交付使用前，我们将参照台州市和路桥区及周边其它物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供准确及合理的管理支出预算方案给开发商。原则上，首期项目交付使用前12个月，我们应开始下列前期物业管理服务：4、人事管理制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国家的法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准，如依劳动法现行法例，物业管理处员工的工作时间为每周工作不得超过40小时， 5天工作及每天8小时，以保持二十四小时之服务；安保、客户、工程人员会安排二班制，每天工作十二小时(做二休一)，以配合
6、各部门编班上的安排及人员调动之灵活性。l 草拟各级管理员工的岗位职责及权限；l 安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作；l 根据公司的人事制度、员工守则及协助签定员工之劳动合同，劳务协议；l 与公司人事部门联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续；l 安排物业管理处员工的制服制作，务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。5、员工招聘培训: 第一线(基层)员工表现是西潭子物业形象的直接及首要反映,加上我们对员工质素一向非常重视，因此招聘及培训工作为物业管理最重要及影响最深远的一环，在物业落成前，我们将根据刚泰艺鼎广场的特点制订员工招聘及测试准则，先行甄选重要岗位员工
7、，向其提供全面的管理课程培训，确保物业落成营运时，即具备一批已接受训练，可提供高质素的管理服务的员工。6、保险估值: 我们将按独立评估之专业报告，建议-保险计划的项目公共区域及设备，如第三者责任保险等。7、规章制度的订立： 为使物业自交付之日起，管理服务之水平即维持在高水准之上，故在前期物业管理阶段即结合刚泰艺鼎广场之特点，订立以下管理规章制度：业户手册：内容包括管理费的缴付方式及盈亏、联络途径，包括填报紧急联络资料等；加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保险及责任、施工期间注意事项等；清洁服务：如公共地方清洁及垃圾清到安排；保安服务：防火及防风须知、停车场须知；各项服务之说明和注 意事项
8、；其它业户守则：如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。员工工作指引：内容包括管理工作、保安工作、公共卫生、电梯、电力系统、消防、给排水、楼宇结构及维修、防洪及防火、各项服务之流程、投诉处理、各项紧急突发事件预案、防止贿赂条例等。管理工作使用：内容包括入伙、收楼、装修规定、制订项目机电、 消防的管理。表格之汇总：保安、车场之管理、管理处及员工的管理、各项服务、清洁卫生、财务等使用表格。各岗位的责任制度：(略)详见各岗位职责。8、融洽外部管理环境： 联络政府相关职能部门，如市建设规划局、建设规划局路 桥分局办公室等； 与业务部门进行沟通、协调工作,如工程承建商、业户等。三、交付使用前工作流程（
9、略）： 详见交付使用前的工作流程。 刚泰艺鼎广场物业管理处人员架构表管 理 处 经 理（1名）保 安 主 管（1名）客 户 部 主 管： (1名)工程主管（1名）保安领班（三班：3名）接侍人员：（2名）管理员（2名）水电维修人员：（2名）保 员三行工：（ 1名）保 员监控中心人员：（3名）保 员各门岗人员：（9名)）车辆管理（12名）巡检人员：（6名）保洁员（10名） 共计：54名 刚泰艺鼎广场物业管理处 人员岗位职责说明1、小区经理：（1名）; 全面负责并主持本物业管理处有关物业管理方面的各项管理工作。2、客户部主管：（1名）； 负责本管理管辖范围内物业管理的事务性工作。3、管理员：（2名）
10、； 负责处理客户部日常事务(包括财务、行政人事、保洁、保绿)。4、前台接待：（2名）； 负责对来访客人的接待，来访电话的接听，传真件、电子邮件以及管理处接 待的日常事务。5、工程部主管:(1名); 负责管理处所管辖区域的设施设备运行、维护、维修及工程改造的计划和统 计工作，总结当月工作，安排次月计划。6、工程人员：（3名）； 对管理处所辖区域内的楼宇、给排水、电、道路等公共设施设备进行养护及 管理；为业主或租户提供维修服务。7、安保部主管：（1名）； 全面负责管辖范围内的治安维护和消防安全管理工作。8、安保领班：（3名）； 配合和协助主管的管理工作，全面负责本班组的日常安全管理工作。9、监控人
11、员：（3名）； 全面负责对管辖区域内的监控管理，积极配合、协助本班领班的日常安全管 理工作。10、门岗：（9名）； 全面负责对外来车辆、外来人员的进行管理工作，积极配合监控人员的工作。11、车辆管理员：（12名）；在领班的领导下，负责对所管辖物业红线范围内的 停车场、车辆等进行管理。 12、巡逻：（6名）；在领班的领导下，负责所管理物业红线范围的小区楼宇、绿 地、休闲场所、广场、道路、车辆及小区配套设施、设备等 的守护管理和维持正常秩序。13、保洁：（10名）；全面负责对公共部位和包干楼宇的清洁服务工作。以上各人员将严格按照各自岗位职责中的工作责任、范围和要求进行每月考核。 物业管理处人员工作
12、作息表1、 小区经理、客户主管、安保主管、工程主管:工作时间: 8:3017:00时; 做五休二;2、 管理员: 工作时间: 8:3017:00时; 做五休二;3、 工程人员、保安领班、安保队员; 工作时间: 8:0020:00时; 20:00次日8:00时; 做二休一;4、 接待人员; 工作时间: 8:0020:00时 做一休一; 刚泰艺鼎广场入住(前)细案时间：2008年10月 日2008年10月 日目标：为平稳入住，做好基础。 口号：要为成功找方法，不要为失败找理由；参与人员：刚泰艺泰广场全体人员。文件档案的准备工作：1. 签约文件：前期物业管理服务合同:需向台州市建设规划局路桥分局备案。
