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1、 2022房地产估价师相关知识讲义（4）一、居住区及规划布置 了解1、居住区的划分：居住区、居住小区、居住组团。 居住区 居住小区 居住组团人口数量 35万人 11.5万人 13千人户数 11.6万户 35千户 3001000户设施 一整套较完整的 一套能满意的 配套有基层设施2、居住区规划布局形式：4种居住区-居住小区-居住组团：三级构造居住区-居住组团：二级构造居住小区-居住组团：二级构造独立式组团三、居住区的用地构成和规模 熟识（一）用地构成 4类1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；2、公共效劳设施用地：包括专用地中的通路、场地和绿地等；3、道路用地：包括小广场、停车场、回车场
2、；4、绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。例题：某住宅小区规划建立用地面积为40公顷，容积率为1.4，住宅及公共效劳设施用地占50%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率为多少？35%解： 100%15% 100%50%15%35%（二）居住区的规模1、影响因素：3条商业效劳设施的经济性和合理的效劳半径：居住区一般：8001000米；城市道路：合理间距6001000米，干道间用地35100公顷；行政治理：街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。2、结论：人口35万人，用地50100公顷。四、住宅及其用地的规划布置 熟识（一）住宅的类型及特点：表1-3（二）住宅
3、经济与用地经济的关系主要因素 提高经济效益1、住宅层数 46层时，每提高一层能降低造价2、进深 11米以下有效。每增加1米，每公顷土地上增加建筑面积3、长度 3060米内，每提高10米，每公顷土地上增加面积4、层高 每降低100毫米层高，降低造价，节省用地5、平面系数（K） 每提高1%，投资削减1.4%1、住宅层数：楼越高，房屋造价越高。构造、材料、施工不同。多层，提高层数降低造价。2、进深：长度肯定，加大进深 进深11米以下时，每增加1米，增加面积有效。3、长度：宽度肯定，增加长度 30-60米时，每增加10米，增加面积有效。4、层高：每降低100毫米，降低1%造价，节省2%用地。 不能太低
4、5、平面系数（K）：使用面积/建筑面积 不能太高标准层 平面布置一样的住宅楼层。五、公共建筑及其用地的规划布置 熟识（一）分类：2种；按使用性质、使用频率来划分。（二）定额指标：2类；以每千居民为计算单位；民用建筑综合指标。（三）规划布置：合理的效劳半径：居住区级：8001000米；居住小区级：400500米；居住组团级：150200米。六、居住区道路的规划布置 熟识满意各种用途车辆通行要求。分为4级：居住区：9米，2030米；居住小区级：7米；居住组团级：4米；门前小路：3米。七、居住区绿地的规划布置 熟识指标：人均绿地面积，/人；绿化掩盖率。八、居住区规划的技术经济分析 把握1、用地面积平
5、衡表的作用：3点2、指标计算：定义、区分、单位。单项选择题：在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400，住宅总建筑面积1400，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ B ）。05考题A28.60%B35.00%C40.00%D50.00%解：住宅用地面积住宅总建筑面积容积率14001.41000（）住宅建筑净密度住宅建筑基底面积住宅用地面积40010000.4单项选择题：某居住区住宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为（ B ）层。06考题A7.9B：11.9C12.1D19.0解：2160061404016864020900610801610802011.9（层）总建筑面积基底总面积
