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1、 夫妻一方擅自处理共有房产的法律效力一、房屋属于夫妻共同共有，但房产证上登记的权利人是夫妻的一方。对于此类情形通常有两种案例。 （一）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，但尚未进展产权变更登记，被乙发觉后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。 实践当中，一种观点认为，房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人甲是物权公示行为的法律后果，甲应当是本套房产的合法权利人，拥有完整的产权，其处分行为应当是合法有效的，故不应当确认合同无效。另外甲乙本属夫妻关系，甲的处置行为符合表见代理的构成要件，其行为也应当是有效的，乙应当担当此不利后
2、果。另一种观点认为，虽然房产证上登记的是甲的名字，但此套房产的真正权利人是甲和乙，依据人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故甲的处分行为是无效的，应当认定合同无效，房屋返还。 笔者就本案作如下讨论： 1、房屋产权登记虽然属于物权公示行为，但这种公示行为是从物权全部权派生出来的，是实体权利的外在表现，是附属于物权全部权的，既然物权全部权都认定错了，“皮之不存，毛将焉附”？作为物权公示行为的房屋产权登记固然是错误的。 2、依据婚姻法解释二第十九条规定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购置的房屋，房屋权属证
3、书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在甲的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。 依据合同法解释一及物权法第九条规定“第九条不动产物权的设立、变更、转让和毁灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的甲虽然与丙签订了房屋买卖合同，但并未进展产权变更登记，故房屋全部权没有转变，依旧属于甲和乙。 综上两点，依据人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，虽然本案的丙属于善意第三人
4、，但由于房屋全部权并未实际转移给丙，故甲行为应认定无效。 3、对于房屋买卖合同的效力，由于甲没有单独处分房屋的权利，其行为属于无权处分行为，故本合同属于效力待定的合同，应当由乙进展追认。本案中，乙拒绝进展追认，故合同是不成立的。 4、本案中房屋的全部权依旧属于甲乙全部，即使合同有效，依据物权优于债权的理论，丙的债权效力依旧不能对抗乙的全部权。 综上四点，笔者认为，虽然房产证上是甲的名字，但由于本套房屋属于甲乙共同共有，甲无权单独进展转让，另外乙也没有对甲的行为予以追认，合同是不成立的。但是由于甲在订立合同时有意隐瞒了房屋的权属，才导致合同的不成立，应当担当缔约过失责任，赔偿对方因此而造成的损失
5、。 （二）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进展了产权变更登记，被乙发觉后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。 对于本案中乙的诉求，笔者认为应当从维护交易及爱护善意第三人的角度去考虑。 1、虽然甲无权单独处分此房产，但究竟此项交易是在原来形式合法的房屋产权登记根底上进展的另一个合法的登记程序，丙从法律上也得到的该房屋的全部权，成为房屋合法的仆人，且丙对甲的无权单独处分行为并不知情，属于善意第三人，依据民法爱护善意第三人的理论，应当判定交易成立，全部权转移给了丙。否则不但铺张了行为人的交易本钱，也因损害了善意第三人的合法利益不
6、利于社会公正的表达，更不利于社会经济秩序的稳定。 2、依据人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，本案中的丙是善意、有偿取得该房屋的，故应当认为丙取得了该房屋的全部权。 综上，笔者认为，法院应当判决交易成立，丙取得该房屋的全部权，但甲应当赔偿因其擅自处分该房屋而造成的乙的损失。 二、房屋属于夫妻共同共有，房产证上登记的权利人也是夫妻的名字。在此种状况下，若夫妻一方甲擅自与丙签订房屋买卖合同，不管是否进展房屋产权登记，笔者认为都是无效的，不发生房屋全
7、部权的转移。 理由是： 1、房产证上登记的是甲乙双方的名字，房屋产权属于甲和乙，甲单独无权处分，除非事后经过乙的追认。 2、丙对房屋产权属于甲和乙的事实即甲无权单独处分是明知的，丙不属于善意第三人，不享受法律的爱护。 3、婚姻法解释一第十七条第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理打算，夫妻双方应当公平协商，取得全都意见。他人有理由信任其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 ” 房屋出卖属于甲乙双方“对夫妻共同财产做重要处理打算”，应当双方取得全都意见，而且对于甲单方的出卖房屋行为，丙也不能以“他人有理由信任其为夫妻双方共同意思表示”作为表见代理的理由主见甲的行为有效。 4、假设办理了房屋产权变更登记手续，也应当以房管局违规为由判定登记无效。由于城市私有房屋治理条例第十条规定，“房屋全部人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书”。房管局没有要求甲供应乙的同意证明书而为甲丙办理产权变更登记明显是违规的，登记无效。且此时的甲丙有相互串通损害乙利益的行为，依据民法通则及合同法规定，行为亦属于无效。 综上四点，本案中甲擅自处分共有房屋的行为是无效的，房屋全部权不发生转移。 总之，未经夫妻一方同意而擅自处理共有房屋的行为虽然在实践中处理起来有争议，但随着将来物权法的出台，此争辩将彻底解决。
