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1、内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第一章 项目概况11.1项目概况1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析242.1发展规划分析242.2产业政策分析262.3行业准入分析28第三章 资源开发及综合利用分析303.1资源开发和利用方案303.2工程物料消耗303.3资源节约措施31第四章 节能方案分析334.1建筑节能的政策举措334.2采用标准和节能规范434.3建设项目能源消耗种类和数量分析454.4项目所在地能源供应状况分析454.5建筑物的节能综合指标474.6节能措施和节能效果分析484.7给排水节能54第五章 建设用地、
2、征地拆迁及移民安置分析565.1项目选址及用地方案565.2土地利用合理性分析58第六章 环境和生态影响分析616.l环境和生态现状616.2区域环境质量现状636.3污染物排放标准656.4污染控制目标676.5生态环境影响分析686.6施工期工程分析686.7营运期工程分析796.8污染控制标准866.9施工期污染防治及评述866.10营运期污染防治及评述94第七章 经济影响分析1027.1投资估算及资金筹措1027.2项目效益估算104第八章 社会影响分析1108.1社会影响效果分析1108.2社会适应性分析1118.3社会风险及对策分析111第九章 工程招投标1149.1编制依据114
3、9.2招标基本情况114第十章 组织机构、物业管理和施工进度11610.1组织机构11610.2物业管理11710.3进度安排117第十一章 结论119i第一章 项目概况1.1项目概况项目名称：内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程住房类型：经济适用房项目总投资：18000万元建设周期：18个月1.2 项目的建设背景1.2.1 科左中旗概况科左中旗，全称为科尔沁左翼中旗，又称达尔汗旗，位于内蒙古自治区通辽东部，地处内蒙古、辽宁、吉林三自治区交汇的金三角地区，属东北经济区。南部与吉林省的双辽、东部与吉林省的长岭县、北部与吉林省的通榆县交界，西北部与兴安盟的科右中旗、通辽的扎鲁特旗相邻，西南部与通辽的
4、开鲁县、科尔沁区和科左后旗接壤。旗政府所在地保康镇距呼和浩特1400公里，距通辽政府所在地科尔沁区120公里、东北大城长春180公里、沈阳290公里、哈尔滨390公里，距大连、天津等港口城500至700公里。科左中旗共有蒙古、汉、满、回、朝鲜、达斡尔、鄂温克等15个民族。总人口为53.7万人，其中蒙古族人口39.5万人，是全国县级行政区域中蒙古族人口最多的地方。经过多年来的全旗各族人民的共同努力，科左中旗经济得快速发展。2008年，财政总收入完成2.06亿元，首次突破两亿元，同比增长44.1%。实现地区生产总值70亿元,同比增长30%，三次产业比重调整为34.3：33.6：32.1。城镇居民可
5、支配收入和农牧民人均纯收入分别达到9792元和4250元。粮食产量突破30亿斤，位居全自治区旗县之首，获得“全国粮食生产先进县标兵”荣誉称号。实施外引内联项目71个，到位资金42亿元，引资额超过前三年总和。新建、续建千万元以上工业项目45个，完成工业固定资产投资26亿元。1.2.2 项目改造地段分析棚户区改造工程地段位于振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面），304线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东），自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期）。这些地段交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。进行房地产开发，具有很
6、好的场前景。项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据科左中旗规划局提供的用地地形图、科左中旗规划局已核发的规划设计要求，进行棚户区项目改造建设。原区域与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城的形象。为更好地配合城区的开发建设，旗政府决定用于改造工程经济适用房项目。这对于科左中旗形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城，具有积极面现实的意义。1.2.3 项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求我旗棚户房大多建于上个世纪五
7、六十年代，最早的建于解放前。随着城人口的增加，人口密度不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚。久而久之，棚户区就形成了规模。棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起。棚户区内巷道狭窄，基础设施落后；没有排水设施，水流倒灌，屋内常年阴暗潮湿。垃圾点少，公厕数量少，环境卫生状况差。棚户区内居住人员成分复杂，生活水平低,社会治安管理十分困难。近年来，旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民的居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。但是，仍存在一定数量建设时间较长、设施不配套、抗震能力严重不足、存在安全隐患的砖（木）结构、砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居
8、住安全和居住环境。为进一步贯彻落实科学发展观，按照国务院和自治区党委、自治区政府的重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点的社会建设，依据城总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用，加快推进棚户区的改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进一步扩大内需，促进经济平稳增长。（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于科左中旗人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。旗委、旗政府将按照自治区党委、自治区政府相关的要
9、求，着力做大、做强、做优、做美科左中旗，加快城现代化建设步伐，旗委、旗政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程的实施，是按照城总体规划要求，加快城中心地段城化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地 100000平方米，容积率1.036，建筑密度26.3，住宅建筑层数为多层，绿地率为37，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对上述地段的棚户区改造工程，主要销售对象为现有住房难、收入
10、低的人群。既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.3本项目规划方向本项目选址于科左中旗保康镇东侧，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积100000平方米，总建筑面积150000平方米，住宅46幢，为多层建筑，住宅建筑面积136730平方米，公建设施建筑面积13270平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。1.3.1 规划范围振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面），共40300平方米
11、；304线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东），共35500平方米；自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期），24200平方米。以上三个地段改造面积共100000平方米。1.3.2 规划思路（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。1.3.3 规划重点（1）以科左中旗保康镇总体规划(2007年2020年)和科左中旗土地利用总体规划(19972010年)为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整
12、功能布局，优化地区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；（4）完善公共服务配套与政基础设施；（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；（6）确保城生态绿地，控制城景观，塑造地方特色。1.4建设主要建设内容和规模1.4.1 建设规模与目标低收入群体棚户区改造工程规划总用地面积100000平方米，总建筑面积150000平方米，住宅建筑面积136730平方米，公建设施建筑面积13270平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资18000万元，项目建设期约18个月左右。1.4.2 主要建设条件（1）规划条件科左中旗规划局已
13、就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。（3）拆迁情况该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由科左中旗人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。（4）基础设施情况地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地周围有农贸市场、学校、超市等，附属设施齐全，居
14、住条件良好。（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对城镇低收入人群住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前低收入人群多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在80平方米（5平方米），小套住房面积控制在60平方米（5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：综合技术经济指标项目单位数值所占比重（%）总用地面积m2100000其中: 居住区用地面积(R)m2100000100 代征道路用地面积m20其中住宅用地面积(R01)m23140031.4公建用地面积(R02)m251005.1道路用地面积(R03)m22650026.5公共绿地面积(R04)m23700037居住户数户1670居住人口人5177总建筑面积m2150000其中住宅总建筑面积m2136730其中地表住房建筑面积m2124244地下储藏室建筑面积m212486公建设施建筑面积m213270其中物管等公共设施m27238经营性建筑m26032容积率1.036建筑密度%26.3绿地率%37人均集中公共绿化面积m27.14住宅间距系数1.46满足日照要求项目总投资万元18000流动资金万元1445.5销售收入万元18089.26利润总额万元169.02所得税万
