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1、房地产及建筑企业涉税政策解析与争议问题处理第一部 房地产一般解析一、 房地产筹建期间政策解析 （一）筹建阶段开发商主要工作1、可行性研究与策划2、申请办理土地使用权土地局3、申请开发项目立项规划局政府4、委托规划、勘察和设计5、申请建设工程规划许可证 6、申请建设工程开工许可证（二）一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证工业和建筑业：开始归集生产成本商业和服务业：取得第一笔收入（三）延误开发中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土
2、地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用注：新准则将无偿收回计为营业外支出2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十二条企业因国家无
3、偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。（四）土地摊销关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知：企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本2006企业会计准则无形资产 ：第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。房地产企业持有土地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在开工建设前计提摊销。注
4、意，如果错误的计提摊销，未来年度少计土地增值税扣除项目和加计扣除（五）土地使用税的扣除关于土地使用税若干具体问题的补充规定（国税地字【1989】140号）： 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。二、房地产建设施工期间政策解析 （一）开发商主要工作任务1、拆迁安置清场2、招标、评标和定标3、七通一平4、设备和材料的购买 5、施工管理和监理 （二）利息费用的扣除 财政部关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度有关会计问题解答（财会字1999
5、66号）： 问：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用应当如何处理？答：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前， 计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支
6、出，准予扣除： （一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。注：同期同类贷款利率包括基准利率和浮动利率如果资金拆借没有约定利率，但资金拆借已经构成关联方往来，应按照征管法的规定进行特别纳税调整，对资金拆出方计算利息收入，对资金拆入方计算利息支出。资金拆借的特别纳税调整：1、拆出方需要计算利息收入和对应的营业税、城建税、教育附加、印花税以及所得税2、向拆出方的追诉时效可以向前追溯十年3、拆入方可以被动的确认利息支出，但只允许向前
7、追溯三年扣除。注：对房地产企业来说，应同时满足尚未进行财务决算和土地增值税清算（三）扣除项目的凭证管理中华人民共和国税收征收管理法第十九条指出，“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”。在实际工作中应注意把握以下几点：1、企业内部的交易或会计结算，不需要外部发票。如发放工资、成本计算、在企业内部转移固定资产等。2、企业对外支付款项，需要分三种情况处理（1）如果收款方取得款项属于增值税或营业税的征收范围（含免税），应该向对方索取发票，如个人劳务支出等；（2）如果收款方取得款项不属于增值税或营业税的征收范围（含免税），但
8、相关法律法规要求取得财政部门监制的专用收据，应该向对方索取专用票据，如对外公益捐赠等；（3）如果收款方取得款项不属于增值税或营业税的征收范围（含免税），同时相关法律法规也没有要求取得财政部门监制的专用收据，但如果涉及个人所得税，应扣缴个人所得税，如交通意外赔偿等；如果不涉及个人所得税，双方确认的收款收据也可以在所得税前扣除，但支付人必须保留相关的资料证明其真实性。换句话说，如果不需要或客观上无法取得发票的，应提供证明业务或事项确实已经实际发生的充分适当的凭据及实施证据，才能在税前扣除。 三、房地产预售期间政策解析 （一）开发商主要完成以下工作1、策划制定销售计划2、申请商品房预售许可证3、公开
9、推广销售 （二）业务招待费、广告宣传费的扣除时间2006关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（废止）1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。2009年新的房地产开发经营业务企业所得税处理办法没有上述条款，应理解为允许按照预售收入的一定比例扣除实际发生的广告宣传费和交际应酬费，但未来预售收入转做营业收入时不
10、允许重复作为计算基数。 （三）广告宣传费的特殊规定国家工商行政管理总局关于进一步加强房地产广告管理的通知（工商广字200268号）：尚不具备销售条件发布的房地产广告。主要包括：（1）未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续，擅自开发建设的房地产项目，进行广告宣传的；（2）未按法定程序办理房地产项目建设有关手续，或手续不全，进行广告宣传的；（3）工程质量验收不合格，权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件，进行广告宣传的；（4）未按法定程序取得商品房预售许可证而进行广告宣传的。 （四）预征所得税的计算 1、汇算清缴的计算 在不考虑其他特殊情况下：应纳税所得 = 会计利润 + 预售收入预计计
11、税毛利率销售税金 2、季度预缴的计算 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 （二）定金和订金的不同待遇中华人民共和国担保法摘要第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。1、开发商保留的时间（1）定金（大定）的保留时间相对较长，但一般不超过30天（2）订金（小订）的保留时间相对较短，一般超过三天但短于10天 2、开发商收取的金额（1）定金不得超过主合同标的额
12、的20%（2）订金一般不超过主合同标的额的53、经济利益流入的可能性（1）定金（大定）一般为基本确定（大于95%,但小于100%）（2）订金（小订）一般为很可能（大于50%,但小于等于95%）4、取消购房意向的后果（1）订金必须返还给购房者。（2）定金一般不再返还给购房者。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。营业税问题解答（之一）（国税函发1995156号）问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时
13、间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。关于营业税若干政策问题的通知（财税【2003】16号）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 （三）按揭方式销售开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（五）分期收款销售采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付
14、款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。1、贯彻权责发生制和收付实现制孰先2、注意约定的是条件还是期限（六）预售款的会计处理关于对“企业会计制度”有关问题的复函（财会便200253号）关于房地产开发企业销售收入确认问题。我们认为，企业会计制度中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入。注：企业会计制度第八十五条 销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(二)企业既没有保留通常与所有权相联系
15、的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(三)与交易相关的经济利益能够流入企业；(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。因此，会计处理原则如下：、收到预售款时应确认为预售账款、交付使用后如果相关的成本不能够可靠的计量，也不得确认收入注：成本可靠计量标志一般认为应办理 竣工决算、在没有确认营业收入的前提下，相应的营业税金不得进入当期损益，应反映在“应交税费应交营业税”科目的借方，待确认营业收入时再结转进入会计损益（七）精装修房屋将销售收入分解为商品房销售收入和装修收入，开发商从而少交土地增值税，逃避预交所得税，业主少交契税。1、是否单独签订装修合同2、销售方和装修方是否为同一主体3、装修款是否单独开具发票或收据4、装修款是否作为按揭借款的组成部分5、装修款的计算是按照建筑面积还是使用面积 （八）赠送家用电器 国家税务总局关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠
