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1、 北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告目录第一部分引言3第二部分项目产品分析3一、合立方3(一)项目概况3(二)合立方街产品分析4(三)项目产品分析小结8二、沿海赛洛城9(一)项目概况9(二)赛洛有条斜街产品分析10(三)项目产品分析小结12三、中海紫御公馆13(一)项目概况13(二)项目底商产品分析14(三)项目产品分析小结16四、新景家园17(一)项目概况17(二)项目底商产品分析18(三)项目产品分析小结20五、铂晶豪庭21(一)项目概况21(二)项目底商产品分析22(三)项目产品分析小结24六、京投快线阳光花园24(一)项目概况24(二)项目底商产品分析25(三)项目产品分析小结28
2、七、华纺易城29(一)项目概况29(二)华纺易街产品分析29(三)项目产品分析小结31第三部分项目总结分析32一、项目分析总结32二、底商产品开发、营销建议32(一)产品开发32(二)产品营销33第一部分引言所谓底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的一层、二层销售都较为困难，其价位相对其他层位也较低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。近两年，随着国家及地方房地产调控政策的频频出台，各城市（北京等一线城市为主）住宅类产品市场进入寒冬期，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商业投资上来。尤其是底商类产品投资风险小，面积只占据社区很小部分比例，拥有稳定
3、的客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优势。然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备很高的投资价值，关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。第二部分项目产品分析一、 合立方(一) 项目概况1. 项目综述 合立方位于昌平区东小口镇，中滩村大街与立水桥西路交叉口处，地铁5号线与13号线换乘站立水桥站向北300米。5号线贯通南北，13号线连接东西，更有40条公交线路形成网状交通，实为奥北交通中枢。项目对外共推出3栋楼盘，其中两栋50年产权loft公寓产品、一栋70年产权住宅类平层产品另有部分40年产权临街底商。2. 项目规划设计（1） 建筑风格合立
4、方采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，室内布局在有限的面积内设计出多功能复合空间,满足生活多方位需求。（2） 建筑结构形式项目上层住宅采用框架-剪力墙结构，一层底商及地下车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比项目车位共计200余个（地上80个，地下约140个），统一由物业对业主出租，项目前期住宅公寓产品已于3月底完成入住，车位预计6月份开始出租，车位配比约为1:0.4.3. 营销状况合立方自2009年初入市以来，因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备受广大客户的青睐，两期产品均在短期内全部售罄，并树立了良好的市场信誉与群众口碑。2011年初项目乘胜追击，推出临街底商类产品合立方街，吸
5、引众多客户慕名而来，销售依然火爆。 (二) 合立方街产品分析1. 产品概况（1） 区域商业环境合立方街为合立方项目底商，紧邻立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交汇处，便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。紧邻奥北最大的shoppingmall龙德广场，北方明珠、万意商品市场、地下商街等，一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。此外，项目周边环伺着大量成熟稳定的居住社区，汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新贵，形成稳定长久的消费人群。为商业经营、投资带来了极大的保障。 （2） 基本经济技术指标 社区名称 合立方街 开发商北京新城时代房地产开发有限公司位置 地铁13号线与5号线换
6、乘站立水桥站西北300米处 建筑面积（平米） 4、5#楼一层部分共计2700平米目前售价（元/平米） 均价55000 单套面积范围（平米） 120-300 零售（14套）层高（米） 6进深（米） 10-20 装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2011年初销售情况已售出80%合立方街主要为合立方4、5#楼一层底商产品，总建筑面积2700平米。共14套产品，户型面积为120-300平米，层高6米，使用率高达90%，按loft产品出售，均价55000元/平米，目前已完成80%的产品去化。（3） 产品条件临街外向型商业，位于龙德广场商业圈，在龙德广场和家乐福等商业配套的带动下，形成超过100万
7、的固定时尚消费人群，对其商业有一定的带动作用，发展潜力巨大。 产品总建筑面积2700平米，体量小，去化压力较小。层高统一6米，实际使用层高5.5米以上，成功具备自建LOFT商业空间的先决条件，120-300的方正户型平层达到90%以上的较高得房率，赋予了更多的空间资源。框架结构，进深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在6-8米，大大提高可利用空间，充分满足客户各种需求。 产品内部商业供水、供电，多数商铺通燃气并配有排污管道等设计，具备餐饮条件，独特的业态优势，也会带来丰厚的经济效应。展示面设计：产品按loft产品出售，展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗以及壁挂式店招位置，
8、充分满足客户对于展示面的多种需求。产品按loft出售，均价55000元/平米，单套面积120-300平米，总价偏高。部分产品面临较大销售、回款压力。（4） 项目定位产品目标客群为立水桥商圈居住、工作人群，多为具有较高消费能力的白领、都会人士及城市新贵，因此项目定位为中低端时尚消费稀缺商铺。2. 开发模式（1） 开发模式由北京思源房地产经纪有限公司独家代理，统一向市场出售。（2） 业态定位可从事包括中式餐饮在内的各种时尚消费业态。（3） 经营现状自2011年初入市以来，受到中小型投资者的普遍关注，目前出售率已达80%。3. 合立方街实景 (三) 项目产品分析小结合立方作为区域代表性楼盘，在前期住
9、宅公寓类产品销售火爆的情况下，底商产品同样大受欢迎。 1. 产品优势（1） 前期产品的销售火爆为底商产品的销售积累了充足的人气与市场口碑；（2） 根据区域商业环境以及主要消费人群合理定位；（3） 体量小，减小去化压力；（4） 产品按loft产品出售，实际使用层高可达5.5米，展示面双层临街设计，区域商业氛围浓厚，拥有固定消费人群；（5） 部分产品满足中式餐饮条件，弥补区域餐饮底商稀缺现状；（6） 上层住宅、下层底商、地下车库建筑结构灵活转换，框架结构满足产品空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件；（7） 注重店招、雨搭等细节设计。2. 产品存在问题户型面积120-300平米，均价55000
10、元/平米，总价偏高，部分较大户型总价可达1500万元，去化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类问题并未造成太大困难。二、 沿海赛洛城(一) 项目概况1. 项目综述 沿海赛洛城(丽江新城)位于朝阳区CBD区域东四环外，距CBD核心区域约1300米，位于广渠路与石门东路交汇十字路口东北角。沿海赛洛城(丽江新城)具有相对良好的交通体系。四环路、百子湾路与改造后的广渠路构成了快捷的交通系统，可以方便地进出市中心或远郊区县；改造后的石门东路与规划中的建筑木材厂西路、东郊仓库一路、金海湾花苑中街共同形成社区周边的交通系统，可以从社区快速的进入城市主干路，很好地与城市融为一体。项目规划体现了大体
11、量、配套完善、特色明晰的产品特质。其产品形态丰富，有住宅、酒店式公寓及商铺。2. 项目规划设计（1） 建筑风格欧式地中海风情结合现代表现手法，立面简约、凝练。（2） 建筑结构形式上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库为框架结构。（3） 停车解决方案、车位配比停车位3517个，车位配比1.5:1，地上车位统一由物业出租，租金150元/位*月；地下车位可租可售，租金400元/位*月，售价16万元/位。3. 营销状况项目自2005年入市，共推出住宅公寓类产品约5000户，基本售罄并于2008年顺利入住。剩余产品及底商赛洛有条斜街目前正处于现房销售中。(二) 赛洛有条斜街产品分析1. 产品概况（1） 区
12、域商业环境 赛洛有条斜街位于东四环黄金位置，总建筑面积11万平方米，南倚“第二长安街”广渠路，踞首皇家粮仓旧址，是京城的风水宝地。周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈、华贸商圈都在10分钟的交通半径内。商业氛围浓厚，消费人群众多。周边拥有立体便捷的交通网线，广渠路、东四环、东三环近在咫尺，地铁1号线、2号线、7号线、10号线环伺周围，十余条公交线路可通达京城各大核心区域。交通便利，发展潜力较大。（2） 产品基本经济技术指标社区名称 赛洛有条斜街 开发商北京高盛房地产开发有限公司位置 朝阳广渠东路33号 建筑面积（平米） 11万平米目前售价（元/平米） 30000-40000 单套面积范
13、围（平米） 60-2000层高（米） 4-6进深（米） 10-20 装修标准毛坯有无退、错、漏设计无上市时间 2007年销售情况少量剩余现房销售中赛洛有条斜街即沿海赛洛城底商部分，总建筑面积11万平米，单套面积60-2000平米，2007年正式推出，2008年转为现房销售，目前售价30000-40000元/平米。（3） 产品条件分析成熟的社区和便捷的交通为赛洛有条斜街提供了足够的人流量和需求量，投资回报率较为客观。周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈都在10分钟的交通半径内，可以尽享周围商圈所带来的繁华氛围和顶级设施。地铁1号线、地铁7号线，十余条公交线路可通达京城各大核心区域，可辐射
14、区域130万城市精英和消费人群，特别是建设中的地铁7号线，百子湾站出站即达项目，商业财富价值直线攀升。斜街设计充分体现欧式地中海风情，风格独特，吸引大批消费群体。60-2000平米灵动面积，业态选择多元化。体量大，大户型较多，销售、回款压力较大，拖延销售周期。（4） 项目定位地中海风情品质商业街。2. 开发模式（1） 开发模式由北京伟业行房地产经纪有限公司全盘代理对外销售。（2） 业态定位集餐饮、娱乐、金融、教育等各种商业配套为一体。（3） 经营状况中小型户型已达到70%去化率，由于体量较大，仍有部分产品尚未售出，尤其是500-2000平米大户型，总价千万甚至上亿，延长销售周期。3. 赛洛有条斜街实景 (三) 项目产品分析小结赛洛有条斜街拥有黄金地理位置，交通便利，产品空间灵动开阔加之风格独特的欧式地中海风情斜街设计，受到大批投资客户的青睐。60-2000平米面积范围，业态多元化，成功完成70%产品去化；由于体量较大，且部分500平米以上户型总价过高，影响销售进度。三、 中海紫御公馆(一) 项目概况1. 项目综述 中海紫御公馆，中海地产2008年度力作，坐落陶然桥东南侧，紧邻南二环，总占地面积11万平米，项目包括住宅、底
