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1、第一部分 商铺及商铺投资知识一、基本概念1.商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或 感受体验的场所。2.商铺投资：商铺具有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投 资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。3.商铺投资的回收期：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然 后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。二、投资商铺五要素v 位置：有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里v 规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件v 价格：商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由v 回报：v 使用率：一般是55%、65%、85%、
2、98%三、商铺投资的特点 稳定性：商铺的租约通常为3至5年或更长 增值性：因其特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，且租金增长 投资回报率较高：单租金收益则可能达10%15%，有的甚至达到20%以上 投资潜力显著 方式灵活：可出租、可经营四、商铺投资比较商铺投资证券投资住宅投资写字楼投资投资回报高回报回报较低比商铺投资低市场接近饱和投资风险低风险风险较大稳定性低于商铺投资升值空间有限五、商铺及商铺投资分类商铺种类商铺投资种类开发形式商业街商铺商业街商铺投资市场类商铺市场类商铺投资社区商铺社区商铺投资住宅底层商铺住宅底层商铺投资百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺投资商务楼、写字楼
3、商铺商务楼、写字楼商铺投资交通设施商铺交通设施商铺投资投资价值都市型商铺-绩优股都市型商铺投资社区型商铺-潜力股社区型商铺投资便利型商铺-冷门小盘股便利型商铺投资专业街市商铺-高科技股专业街市商铺投资其他商铺-一般股票其他商铺投资商铺位置铺面房铺面房投资铺位铺位投资其他分类依据：1）唯一性差异 2）商业业种业态局限性差异 3）营业时间差异 4）行业规划调整风险差异 5）物业运行费用差异 6）物业出租选择范围差异 7）投资风险差异 8）炒作难易程度差异六、商铺投资的形式商铺购买商铺上市初始交易购买二手购买商铺租赁商铺直接租赁转租七、影响商铺投资租金收益及价值升值的因素 周边房地产发展趋势：对商铺
4、的价值起到核心作用 经营商品的类型：不同的商品，其利润空间显著不同 硬件条件：商铺的规划设计和能源状况等 停车条件：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大 交通条件：意味着可能到访客流量的潜力 楼层：一层商铺的可视性普遍比二层、三层商铺的可视性要好 客流量：是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一 商情因子：A/B/C/D/E 5个级别商业氛围依次降低，租金水平依次降低第二部分 商业知识一、 基本概念1. 商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。广义商业 是 指所有以营利为目的的事业；而狭义指专门从事商品交换活动的营利性事业。2. 商业中心：是指在一定区域范围内组
5、织商品流通的枢纽地带。广义商业中心是 指主要行使商业职能的城市；狭义的商业中心是指城市商业比较集中的地区。3. 商业地产：广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经 营用途的房地产形式。狭义的商业地产指用于零售业的地产形式。4.商业地产模式：只租不售 出售 租售结合二、关于“商业中心”1.商业中心的类型 都市级商业中心辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具有城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面一般涵盖整个城市甚至更大的范围 区域级商业中心商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。一般选择分布在各区通达性较好的地
6、方，确保满足区域内居民需要。 社区级商业中心商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。 特色商业中心或特色街主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街，其吸引目的性消费者。2. 商业中心的形成条件（1）在它的周围要有一个比较稳定的商品来源区及销售区，也就是服务区；（2）要有便利的交通运输条件，便于商品集散；（3）人口因素是商业中心形成的重要条件；（4）其他因素（政治/历史/军事等）对商业中心的形成也是十分重要。3.商业中心的基本特征（1）地区差异性
7、 （3）较强的集聚性（2）较强的综合性 （4）较强的辐射性4.商业中心的基本作用v 促进各地区间的横向经济联系。v 促进生产，引导生产，调整区域经济结构。v 促进商品交换，强化商品流通，推动经济联合。三、 关于“商业地产”1. 商业地产类别（1） “沃尔玛”模式：有计划在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝开发，产 品单一化，目标客户准确，围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的。（2） 百货公司模式：即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化。（3） 精品店的模式：主要在少数高端的市场进行精品店的经营。2. 商业地产销售原则（1）招商难度远大于销售，佣金上要有侧重；（2）招商人员在数量上要多于销
8、售人员，要保持相对稳定；（3）招商要善于借助专业招商机构；（4）带租约销售是大多数开发商接受的商业地产运营形式。3.商业地产六大要素（1）只租不售：需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流（2）准确定位：选址/客户/规模/业态（3）招商在前：招商在前，开工建设在后；确定主力店，选择次主力店（4）规划设计：交通体系、高度与荷载、留有余地（5）成本控制：集权控制、准决算管理、从设计上控制成本（6）物业管理：需要补充招商4.商业地产的分类分类依据分类结果使用功能底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业市场地域性服务对象区域商业中心、城市核心商业中心/次中心、邻里中心、小区商业5. 商业地产的产业价值链6. 商业项目定位程序l 辨析定位问题l 识别细分市场l 选择目标市场并进行评价l 确立定位体系l 评价定位体系
