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1、房地产公司内审报告XXXX置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发 经营业务。目前开发的“ xx项目”项目位于安徽省XX市政务新区XX山路与XX路交界处， 东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77 亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757 平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别 于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋
2、楼（住宅320套、门面房178 间），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘 的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税 种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算1、销售收入XX项目整个楼盘可销售面积 131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01 平米。截止内审日，已实现销售面积共计113
3、564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物 业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。xx项目销售完成情况及待售物业一览表单位：万元2、项目工程总投资预算xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息1003万元），其中：土地价款 5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为 2307元/
4、平米。截止 2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款 26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250 万元（最终以决算为准），见下表：3、xx名称项目整体效益测算如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%,销售净利率12.3%。 以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6
5、平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额1.161亿元。所以，加大 对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而 使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目利润还是有一定影响的、主要税种及税收情况1、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，XX项目项目应缴纳营业税及附加税共计 2491.59万元, 其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业1391.79万元，见下表：2、土地增值税xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业） 作为两个独立体进行
6、清算，税负应该是最低的，但 XX项目开发分期的实际情况不一定支持 这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税 务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据， 现将XX项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。土地增值税计算表单位：万元3、各项税金实际缴纳情况XX项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家 累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企 业所得税460.88万兀。详见下表。4、公司尚需缴纳
7、主要税收xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计 3336.72万元，其中： 营业税618.25万元；土地增值税1144万元；企业所得税1382.1万元，见下表：、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题截止内审日，XXXX置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2010年确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为21471万元。从xx名称工程实际进度来 看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在 当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。 但报表确认收入、利润后， 上缴税款可能会给公
8、司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必 要的麻烦。2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业 务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处 理。同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的 数额，降低税务风险。3、地下车库问题在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面积测绘报告中都没 有关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下 车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建 议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因 以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。
