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1、 房地产知识重点估价理论与方法（2）一、 合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。1、合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行土地权属证书有国有土地使用证、集体土地全部证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种；房屋权属证书有房屋全部权证、房屋共有权证和房屋他项权利证三种；房地统一治理时有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权利证三种。2、合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。如按规定的容积率、用途等为前提估价；3、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等；4、其他方面，如
2、评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。二、 使用原则以合法原则为前提。使用原则必需符合法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值化。使用详细包括：用途、规模、集约度。有三个经济学原理有助于把握使用：1、收益递增递减原理。 收益递增递减原理提醒的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（边际收益递减原理），以仅有一种投入量可变为假设前提； 收益递增递减原理提醒的其次种投入产出关系叫做规模的收益（规模酬劳规律）以一样的比例来增加全部的投入量为假设前提。2、均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为使用。如旧城改造中的拆迁费用，要做减价修正；建筑物档次过高或过低，与
3、土地的组合不均衡，也要作减价修正。3、适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为使用。表达相邻关系。如某宗房地产，城市规划既可用作商业用途，也可用作居住用途。假如商业用途能够取得收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住或商业与居住混合用途为前提；假如估价对象已做了某种使用，则应做以下推断，并在估价报告中予以说明：保持现状前提。条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建筑新建筑物的费用之后的余额。装修改造前提。条件是：估计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。转换用途前提。条件是：估计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。重
4、新利用前提。认为撤除现有建筑物再予以利用最为有利时。上述情形的某种组合。三、 替代原则作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。四、 估价时点原则1、 估价时点为过去的情形，多消失在房地产纠纷案件中，特殊是对估价结果有争议而引发的复核估价。2、 估价时点为现在：估价对象为历史状况下的情形，多消失于房地产损害赔偿案件中；估价对象为现时状况下的情形，是最常见、量的，包括在建工程；估价对象为将来状况下的情形，如预售或预购价格。3、 估价时点为将来的情形，多消失于房地产市场猜测、为房
5、地产投资分析供应价值依据的状况中。特殊是预估房地产在将来建成后的价值。五、 公正原则估价人员应本着以下假设进展评估：各方当事人均是理性的、精明的。估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即“换位思索”。估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。估价人员还必需有良好的职业道德。市场比拟法一、 操作步骤1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比根底；4、进展交易状况修正；5、进展交易日期修正；6、进展房地产状况修正；7、求取比准价格。二、 搜集交易实例搜集交易实例，包括以下内容：1、交易双方的根本状况和交易目的；2、交易实例房地产的状况（区位、权益、实物）；3、成交日期；4
6、、成交价格；5、付款方式；6、交易状况。三、 选取可比实例选取的可比实例应符合4个方面的要求：1、估价对象的类似房地产；2、交易类型与估价目的的吻合；3、成交日期与估价时点接近；4、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。详细为：1、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区一样，或是在同一供求范围内的类似地区；2、可比实例的用途应与估价对象的用途一样；3、可比实例的建筑构造应与估价对象的建筑构造一样（大类构造）；4、可比实例的规模与估价对象的规模相当；5、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质一样（如出让或划拨等）；6、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；7、可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般不超过一年）；8、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。
