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1、长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地?谐治?五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边
2、城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消
3、费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改
4、变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策：六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业
5、扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷）十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住
6、房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策：土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、
7、土地政策：物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地
8、出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放
9、量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四
10、、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上
11、升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07
12、年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车
13、产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。
14、布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目
