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1、大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告2012-7-26天房投资大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告摘要1、信托计划概述【2011】年【7】月【20】日，天津天房投资有限公司旗下子公司天津天房瑞诚置业有限公司获得【天津】市、【西青】区、【大寺】镇、【大寺新家园限价商品房项目】地块，地块编号为【127】（以下简称“【大寺新家园】项目”）。天津天房投资有限公司希望由湖南省信托有限公司提供融资服务，发行【80000】万元集合信托计划发放项目建设贷款。天房投资有限公司将资金主要用于大寺新家园127地块限价商品房项目建设。1.1、本次信托计划要点融资方式：【信托贷款】融资方：天津天房投资有限公司融资总成本
2、： %/年（以最后协商价格为准）包销总成本： %（以最终协商价格为准）托管银行为：天津银行、河北银行银行托管费：0.1%信托期限：【26】个月（信托计划可提前半年结束）贷款期限：【24】个月（融资方可以提前半年还款）我司信托报酬：信托计划总额的 % /年 信托计划类型：集合信托计划1.2、风险控制措施本次信托计划的交易对手为天房集团旗下天房投资有限公司，考虑到交易对手的实力和本次信托计划的实际情况，参照其他信托公司风险控制措施，结合与交易对手谈判结果，我们对本次信托计划拟做出以下风险控制措施；1、天房集团对本次信托计划承担保证担保责任，出具符合我司要求的董事会关于担保的董事会决议，签署保证担保
3、合同；根据利安达会计师事务所审计的2011年审计报告显示，截止2011年12月31日天房集团（1）、总资产459.79亿元人民币；（2）、负债总额：367.72亿元人民币；（3）、净资产92.06亿元人民币。（4）、2011年全年实现总收入90.68亿；（5）、净利润6.6643亿元人民币；（6）、现金及其等价物为45.09亿元人民币；筹资活动净现金流为15.59亿元；经营活动净现金流为2.35亿元2、天房投资设立专户并与银行、湖南信托签署三方监管协议，由我方加盖印鉴实施监管，该账户用于接纳信托贷款和归集还款资金用于偿还信托贷款本息；3、天房瑞诚、湖南信托、天津银行签署三方账户监管协议，协议约
4、定账户资金由三方监督管理专款账户，该资金专户归集资金专门用于归还我司信托计划本息，我司向天房瑞诚派驻监管人员，按照监管协议与天房瑞诚共同监管天房瑞诚的公章、财务章、法人章、合同章、大寺新家园项目土地证；4、天房集团同意为本次信托计划承担无限连带的担保责任，并承诺以其控制的天房信诚有限公司的100%的股权质押与我司，天房信诚2011年报表经天津倚天国信会计师事务所有限公司审计后，确认净资产总额为119800万元。 1.3、账户监管具体方案 我司与天房投资、天房瑞诚协议约定设立资金监管专项账户。（1）、天房投资设立资金监管账户A，该账户由我司加盖印鉴实施监管。在信托计划成立后，我司将信托专户资金直
5、接拨付至资金监管账户A，待天房瑞诚将项目销售回款归集后拨付至专项监管账户A用于偿还我司信托贷款本息；（2）、天房瑞诚按照以下方式向监管账户回笼销售资金在信托贷款到期前第21个月的1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）10%；在信托贷款到期前第22个月的1号归集资金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）35%；在信托贷款到期前第23月1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）80%在信托贷款到期前第24月月底归集金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）100% 信托贷款利息按年支付，贷款本金到期一次性偿还！（5）、工程进度监管，我司根据天房瑞诚的工程计划和资金使用计划，现场查看工程进度情
6、况，如工程进度与资金拨付计划出入很大，我司将停止拨付资金，并要求天房瑞诚做出相关说明，我司视情况拨付资金。1.4、信托交易结构如下：收回投资及收益投资人1、资金委托天房集团4、保证担保2、成立信托计划湖南省信托天房信诚3、收取信托报酬6、贷款5、股权质押9、还款天房投资8、销售回款7、建设项目大寺新家园 1.5、项目现状：127地块总投资：17.74亿元人民币，预计销售收入：18.93亿元人民币2012年5月21日天津天房投资以63,160.00万元价格取得大寺新家园限价房建设用地，【127】地块使用权楼面地价2,659.18元/，自有资金投入比例为35.59%；目前127地块已经取得建设用地
7、规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，土地出让合同已签署，土地出让金已经缴纳。（1）、项目用地127地块计划总投资共【177,440.93】万元。其中土地款【63,160.00】万元为自有资金投入，自有资金投入比例为35.59%；（2）、北京信托在2012年5月以受让项目收益权的模式，发行期限一年、融资总成本13%/年，总额为4.9亿元人民币的集合信托计划，受让天津天房瑞诚置业有限公司对该项目收益权；（3）、天房投资计划向我司申请信托贷款8亿元人民币，期限两年，用于127地块建设。1.7、项目建设条件2011年10月14日获天津市建委批复 （建房【2011】1029号）2011年10
8、月19日获天津市发改委备案批复 （津发改许可【2011】263号）2011年10月20日获批建设用地规划许可证 （编号：2011西青的证0098）2011年10月28日获批建设工程规划许可证 （编号：2011西青建部申字0037）2011年11月4日获天津市环保局环境批复 （津环保许可函2011116号）2011年11月17日获建筑工程施工许可证 （编号：12111020201111107）2012年5月21日全款缴纳土地出让金 1.8、项目建设计划实施进度项目总工期预计为【3】年，融资人已投入资金合计【63,160.00】万元。本项目预计于【2012】年【7】月开工建设，预计于【2012年】
9、年【12】月达到正负零，【2014】年【6】月封顶，【2015】年竣工验收，交付使用，开发建设期 【3】年，前期【1】年，建设期【2】年。2、项目所处区域概要大寺新家园限价商品房项目地处天津市西青区大寺镇，项目地东至梨双路、南至赛达二大道、西至津港公路、北至爱迪生道。地块交通便利，有发达快速、纵横交错的公路网连接各主要市区和通往全国各地的高速路。北邻外环，西邻津港公路，东接津港高速，周边为规划路设计。距天津车站18公里，距滨海机场27公里，距大港25公里，距滨海新区45公里，通过外环和快速路可在30分钟内达市区任何位置。注：上图新家园生活区即为本项目用地所在区域西青区位于天津市西南郊，在环城四
10、区内发展比较早，从最早的中北镇建设开始，到如今的地铁在西青沿线的建设，整个区域发展脉络已经初具规模，各项配套也在逐步发展和完善。特别是 2011年津涞公路的拓宽，使板块内的交通路网更加完善。而与团泊湖西部区域的连接以及与张家窝的连通带动了板块的升值，在市政道路具备了通行条件的基础上，人们的距离感消失，加上板块内配套和影响力的扩大，西青板块已经进入了快速发展阶段，成为天津市发展迅速的热点板块。 大寺镇位于天津市区南面，紧邻市中心，区域内道路交通便利，通过友谊南路延伸线和大沽南路延伸线、津港公路、外环等主干公路，与市区和滨海新区联通，是西青区重点开发的区域。镇域内常住人口3.5万人，外地务工人员3
11、0万人，中小企业和个体企业达到5000余家。西青经济开发区（国家级）和天津微电子工业区（三星、现代等产品生产基地）位于大寺镇内，两园区汇集了中芯国际、飞思卡尔、三星、松下、宝洁等众多世界500强企业，是国家首批命名的电子信息产业基地之一。目前，全镇已形成“一带两轴四个密集区”的规划发展。一带即商业商务带，以梨双路两侧为主，以商务和商贸业为发展重点，辅以各种配套产业功能的服务带；两轴即两条发展轴，以友谊南路延长线和津港公路为两条发展轴线，串联服务区与开发区，使几个功能区有机地联系在一起，成为一个具有生长力的活力区域；四区即四个功能区，商务会展区、楼宇工业区、高新技术产业区、新家园生活区。四区各有
12、功能侧重，同时相互补充完善，有机统一在产业发展的大格局中。 3、天津限价商品房政策及项目背景3.1、天津大寺新家园限价商品房建设背景 政策层面上看，从中央到地方政府都将限价商品房建设项目看做是重要的民生工程，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号文件中，明确要求“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。”关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）规定“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群
13、众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”从天津的发展趋势看，天津经济形势正进入一个大的发展时期，在与北京“半小时经济圈”形成的过程中，天津正迅速的发展成为北方经济中心和环渤海的经济发展中心。物流人流、总部经济、新兴产业正在向天津聚集，极大地增强了天津市更大更快速发展的动力。天津西青区拥有两大工业开发区西青经济技术开发区（国家级）和微电子工业园区，聚集了13家全球500强企业，大寺新家园项目是以上两个开发区的主要配套项目，主要为解决开发区企业职工及其相邻地区中低收入人群的住房问题。从西青大寺新家园保障房的建设项目看，首先西青区作为天津市新经济发展
14、的重点区域，今后将不断的扩大新兴产业经济，这将极大地吸引更多的人们选择到此就业、居住，形成围绕天津中心的集产业、居住、生活一体的集团区域。3.2、天津限价商品房政策2008年天津市人民政府发布天津市限价商品住房管理暂行办法，根据该办法规定限价商品房为限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以公开出让方式确定开发建设单位，建设用以解决夹心层市民住房问题的限价商品住房。根据该法第四条、限价商品房实行政府指导价管理。由天津市物价局会同有关部门在考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本项目管理费用和利润等因素基础上测定限价商品住房销售价格，原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房
15、平均价格低20%左右。该法第五条还规定，限价商品住房的建设用地应在土地供应计划中优先落实，并采取附加房屋平均销售价格、最高销售价格、套型比例和建筑面积标准、销售对象等条件公开出让。限价商品住房应当合理控制套型面积标准，住房套型建筑面积控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右。其中，一居室、两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。申购标准为：1、天津市城区非农业户籍3年以上家庭人口在2人以上； 2、家庭上年人均收入低于天津市统计局公布的上年城市居民人均可支配收入的1.5倍；（注：2011年天津市人均可支配收入26921元人民币，出自天津市统计局2011年统计数据）； 3、家庭无私产住房且未承租公有住房；4、融资人资信情况4.1、天房投资有限公司基本情况4.1.1、融资公司经营状况融资公司天津天房投资有限公司注册地址天津市和平区西康路72-74号云翔大厦23层11
