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1、谨呈：深深圳xxx实业发发展有限限公司万豪商业业城营销销策划方方案深圳市xxx物业业咨询有有限公司司目 录录 第一一部分 物物业定位位第一章 市场场调查分分析一 深深圳市总总体商业业市场背背景二 南南山商业业市场综综述三 同同类主题题市场调调研 八八卦岭片片区典型型可比商商场调研研 田田贝片区区典型可可比商场场调研 笋笋岗片区区典型可可比商场场调研 本本区域典典型可比比商场调调研 四四 总总结分析析第二章 物业业发展建建议 一一 商商场平面面布局规规划设计计 铺位分分割 过道道设计 商场人人流图绘绘制二 商场场卖场设设计三 商场场经营品品种分区区设计四 商场场各层租租金估算算及租金金价格表表制
2、定五 商场商业业经营管管理建议议六 建筑外立立面之装装饰、色色彩修改改建议七 商场休闲闲广场规规划设计计建议 第二部部分 招招租推广广策略 一一 主体体推广方方案及广广告推广广要点 二二 阶段段推广计计划时间间表 三 组组合媒体体发布计计划四 销售售卖场策策划 五 造势手手法策划划第一部分分 物物业定位位 第一章章 市市场调查查分析 一、 深圳圳市总体体商业市市场背景景 11、商场场分割小小铺位销销售已风风光不再再曾经轰动动一时的的“西部电电子”，开业业后远未未达到人人们预期期，“东方巴巴黎”至今仍仍无法开开业，这这使得将将统一产产权的商商场划分分成小铺铺位卖的的销售形形式难度度增大，让投资资
3、客重新新建立起起信心的的难度增增强。事事实上，即使后后来彩福福大厦的的裙楼商商场因新新一佳著著名商家家的进驻驻，和发发展商不不惜血本本10年8%的回报报率而使使彩福大大厦裙楼楼销售良良好，也也不可以以轻易断断言市场场可以接接受这种种商场铺铺位划分分的形式式。因为，这这种形式式存在许许多的问问题尚未未解决： * 产权与与经营权权不统一一的矛盾盾始终未未能解决决。怎样使小小业主的的利益得得到保障障？一旦旦大商家家退出商商场，谁谁来负责责重新招招租，各各小业主主之间的的利益谁谁来平衡衡？ * 铺位划划分过细细、过小小不利经经营者使使用。发展商为为了尽快快销售铺铺位，常常常将铺铺位划分分过细、过小，以
4、减少少铺位总总值，降降低置业业门槛，扩大购购买层面面。而实实际的经经营者无无法接受受和使用用过小的的商铺，这种矛矛盾只好好通过重重新划分分、整合合铺位来来解决，从而导导致销售售铺位与与经营铺铺位完全全不同的的局面，一旦经经营客退退出重新新招租时时，必将将引发各各种矛盾盾。 * 经营管管理水平平是影响响商场存存活的关关键因素素。商场内各各铺位利利益相关关，彼此此一荣俱俱荣、一一损俱损损，这需需要商场场经营管管理部门门统一的的管理协协调商场场才能做做旺。但但往往发发展商将将商铺分分割售出出后，就就不再理理会经营营的问题题，这是是导致目目前众多多商场失失败的直直接原因因。 * 发发展商能能否“放水养
5、养鱼”是招商商工作的的关键。一个新的的商场开开业需要要培育市市场的时时间,发发展商需需要给经经营客适适当的优优惠来增增强其对对商场的的信心，从而吸吸引进场场，这就就需要发发展商在在一段时时间内承承受短期期利益的的损失，如减免免租金、管理费费等，这这些措施施对发展展商的资资金压力力较大，发展商商面临能能否坚守守难关的的困惑；而发展展商如果果不“放水养养鱼”给租客客以适当当优惠，则商场场招满有有一定困困难，严严重的会会导致无无法开业业，发展展商届时时将面临临更为严严峻的形形势。 22、街铺铺始终受受市场钟钟爱与上述情情况不同同，街铺铺产权独独立，受受其他干干扰因素素少，客客流量仅仅受街道道人流的的
6、影响，生意好好做长久久，租金金稳定。因此，商铺的的售价也也稳定而而高企，街铺的的价值为为许多投投资客和和经营者者认可，易受市市场追捧捧。 3、专专业市场场增多，竞争更更加激烈烈订立明确确的主题题，走专专业化路路线来吸吸引客户户的专业业市场越越来越多多。但是做专专业市场场需要一一定条件件才能成成功： * 可可借用的的资源优优势 * 规规模、交交通、配配套等自自身硬件件条件 * “放水养养鱼”的可持持续发展展策略 * 和和竞争对对手或潜潜在竞争争对手相相比具有有比较优优势 * 有有较强昭昭示力 * 原原则上不不单纯依依赖批发发客户，还应具具备较多多的周边边零 售售客户，以积聚聚人气 * 专专业的商
7、商业经营营管理 * 充充足的资资金、人人才储备备只有满足足上述全全部或多多项条件件的专业业市场，才有可可能成功功，如：享誉全全国的赛赛格电子子配套市市场，就就是依靠靠华强北北是众多多的电子子生产商商集结地地这一大大的资源源优势，配合便便捷的交交通、畅畅旺的人人气、较较强的昭昭示力等等综合优优势而发发展起来来的，并并逐步发发展成为为辐射全全国的专专业市场场。虽说专业业市场的的成功案案例很多多，但更更多的专专业市场场由于自自身缺乏乏上述的的条件或或不具备备比较优优势，往往往在竞竞争中惨惨遭淘汰汰，或是是做痛苦苦的挣扎扎。 4、二二层以上上物业销销售难度度大凡是出售售的商业业物业，无论是是开放式式商
8、场还还是独立立式商铺铺，二层层以上的的部分大大多销售售困难，最终只只能通过过招租解解决。 二、 南山商商业市场场综述1、 南山商业业市场面面临的历历史契机机深圳城市市中心的的西移，滨海大大道的建建成通车车，西部部跨海大大桥的规规划，给给予了南南山商贸贸物业发发展的历历史契机机。而南南山房地地产市场场整体的的火爆则则直接成成为南山山商贸物物业发展展的澎湃湃动力。如今，南山居居住，市市区上班班已成为为部分深深圳人的的时尚生生活。随随着南山山本地商商业需求求与日递递增，南南山商贸贸物业在在近两年年来呈现现出一派派旺销景景象。在在南山购购物环境境日渐改改善的条条件下，南山商商贸物业业将彻底底一改完完全
9、区域域内消费费的特征征，将有有力地辐辐射宝安安及其周周边地区区，吸引引港人前前往购物物的前景景也不是是奢望。 22 南南山商业业市场的的消费群群体分析析满足本地地市场需需求从南南山本地地人口及及现时在在售、在在建和在在营业的的商服物物业总量量比例来来看，南南山商服服物业在在未来发发展中可可满足本本地商业业的发展展需要，可满足足本地消消费者对对良好的的购物休休闲环境境和多姿姿多彩、琳琅满满目的购购物场所所的需求求。南山山在建、在售的的商服物物业逾万平平方米，截止到到今年底底其商服服物业空空置量达达万平平方米，二项相相加南山山在未来来一年内内的商服服物业供供应量将将达到万平方方米，南南山居住住人口
10、万，平均每每人拥有有平方方米的商商服物业业，此种种比例远远高于其其它地区区商业配配套比例例。在南南山未来来的商服服物业发发展中，如何定定位，形形成自身身特色，强力吸吸引本地地居民消消费，满满足本地地居民需需求是重重中之重重。辐射周边边居民 周周边指科科技园、西丽和和宝安。历史上上南山与与这三个个地区有有着千丝丝万缕的的联系，商业更更是相互互补充，南山在在近几年年的商业业发展中中已形成成了以几几大商场场为龙头头的成熟熟大商圈圈，而科科技园、西丽和和宝安的的商业还还显得不不成规模模、不具具特色、不上档档次，由由于南山山与这三三个地区区的交通通方便，路程近近，人与与人之间间的联系系较多，所以有有理由
11、相相信，在在未来的的南山商商服物业业的发展展中，它它能吸引引周边的的居民加加入到本本地商场场的消费费群体中中来。吸引港人人购物 罗罗湖区已已成为港港人置业业和购物物的理想想区域，已成为为不争的的事实。港人每每天到罗罗湖大包包小包购购物已成成为罗湖湖东门老老街及其其它购物物商场的的一大景景观。港港人前往往罗湖购购物是因因为港人人可以最最近、最最便利到到达罗湖湖，是因因为港人人对罗湖湖商服物物业有较较深入的的了解，是因为为罗湖的的购物环环境已接接近和达达到香港港水平。随着西西部跨海海大桥的的建成开开通，南南山与香香港的距距离缩短短，坐车车只需十十几分钟钟，这使使得大多多数港人人可便利利前往南南山。
12、一一方面，跨海大大桥的开开通可吸吸引港人人南山置置业居住住，居住住南山的的港人可可增加本本地的商商业消费费需求；另一方方面，交交通便利利，通关关方便，两地物物价差和和南山购购物环境境的日臻臻完善，会使得得一部分分港人把把购物的的区域转转移到南南山，从从而可使使得南山山的商业业需求总总量得以以增加，商业发发展步入入更高的的平台。3 南山山商圈状状况分析析南山商服服物业在在分布上上呈商圈圈和沿交交通干线线分布的的特征，特别在在商圈分分布上，南山商商业发展展的龙头头商场的的带动作作用不可可估量，至今已已在南山山形成了了：以人人乐乐、沃尔尔玛为中中心的商商圈；以家乐福福为中心心的商圈圈；以女儿国国、愉
13、康康商城为为中心的的商圈。这三个商商圈，是是南山商商业发育育得最为为成熟的的繁华区区。本项项目位于于以人人人乐、沃沃尔玛为为中心的的商圈，又称“沃尔玛玛商圈”，此商商圈目前前发展最最具潜力力，不仅仅档次高高，而且且多为知知名度高高、有很很强消费费支撑力力和号召召力的大大型商场场，再加加上顺电电近期的的加盟，使得该该商圈更更具分量量，另外外，本项项目万豪商商业城和和相临的的佳腾电电器城也也是有一一定规模模的商场场，大家家主题不不同，各各有侧重重，使得得该商圈圈经营业业态丰富富。4 南南山商业业街道分分布状况况分析南新路南山老城城区，人人流量大大，商业业繁荣，低档为为主，业业态多样样常新路商业繁荣
14、荣，业态态多样，餐饮业业最发达达，有家家乐福商商场南山大道道人流量大大，主要要服务于于周边居居民区，有愉康康超市、女儿国国南油大道道商业前景景好，以以档次较较高的大大型商场场为主，有海雅雅百货、沃尔玛玛、佳腾腾、万豪豪等，但但交通干干线不聚聚人气，且分布布分散。登良路业态以五五金配件件、汽车车修理为为主，装装饰材料料也较发发达内环路不聚人气气，基本本无商业业，有东东方巴黎黎在售东滨路商业繁荣荣，业态态多样.随着后后海大批批住宅兴兴起，被被众商家家看好小结：从从上表看看出，南南油大道道的商业业目前档档次高，且较为为集中，有形成成“南山华华强北”之势。5 南南山商业业供应量量分析进年来，蛇口沃沃尔玛购购物广场场，南新新路女人人世界，姊妹城城，南山山商业文文化中心心的海雅雅百货新新形象商商场先后后开张营
