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1、 房地产开发 目录第一章 总论51.1项目概况51.2区域经济情况81.3所在房地产市场91.4板块前景9第二章 项目定位与建设方案142.1定位依据142.2项目定位152.3目标客户定位162.4规划构思182.5规划布局192.6园区景观192.7智能化配套19第三章 项目外部经济环境分析223.1区域经济发展强劲223.2政策面支持房地产业可持续发展27第四章 项目市场分析294.1上海别墅市场需求分析304.2上海别墅市场的供应分析364.3上海别墅市场发展趋势分析38第五章 项目实施进度415.1前期工作415.2施工期54第六章 项目定位与建设方案576.1定位依据576.2项目
2、定位：顶级水岸生态别墅园576.3目标客户定位586.4规划构思586.5规划布局596.6道路系统规划与航道系统规划606.7景观系统规划616.8竖向规划与水利设施规划616.9公建配套616.10智能化配套626.11园区景观63第七章 项目配套条件647.1交通647.2燃气647.3自来水647.4供电647.5排污657.6通讯657.7水利（将进行专项评估）65第八章 环境保护、安全防火与节能668.1环境保护668.2安全防火678.3节能与墙体材料67第九章 投资单位概况与项目组织机构689.1耀江集团概况689.2 项目组织机构70第十章 项目实施进度7210.1前期工作7
3、210.2施工期72第十一章 投资估算与资金筹措7311.1估算依据7311.2 开发成本估算7311.3 资金筹措及使用计划77第十二章 财务效益分析7812.1经济评价说明7812.2项目销售收入估算7812.3经济效益分析80第十三章 风险分析8313.1定性分析8313.2 定量分析84 第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：万景花城1.1.2项目位置万景花城项目位于地铁二号线育英路东南角，位于申花板块商业圈，周边拥有蓝转天成、杭州银泰城（城西银泰）、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商业中心等规模商业业态丰富，临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。该项目位于申花
4、板块，地处益乐路以西、丰潭路以东，南临万家花城、橡树园等成熟楼盘，其东面是大关小学申花分校及一处花园，其北面是一处绿地，临近拱墅区的银泰都市综合体，环境优美，配套成熟。1.1.3项目规划要点万景花城项目总用地面积54467M2，该项目分两期工程施工；一期工程为申花单元R21-17地块，土地面积24319M2，规划总建筑面积65661 M2，容积率为2.7，建筑密度28%，绿地率30%，建筑高度为80米，项目规划指标详见表1.1；万景花城二期工程为申花单元R21-19地块，可出让土地面积为30148平方米，规划总建筑面积为69340M2，容积率为2.3，建筑密度为28%，绿地率为30%，建筑高度
5、为80米，规划指标详见表1.2。 表1.1申花单元R21-17地块 编号 项目 数量 单位 1 规划总用地面积 24319 平方米 2 规划总建筑面积 65611 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 545 户 表1.2申花单元R21-19地块 编号 项目 数量 单位 1 规划总用地面积 30148 平方米 2 规划总建筑面积 69340 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 570 户1.1.4项目大体定位 高端城市绿色生活园高端-
6、一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。城市-万景花城位于杭州申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。绿色-万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。1.1.5 地块背景分析雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。2010年11月30号，雅戈尔置业在以1
7、1.65亿总价拿下53号申花地块之后，又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地，楼面价18114元/平米，打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。雅戈尔置业以24.21的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。2014年杭州第二场土地出让挂出了5个地块。其中申花单元的R21-19地块和R21-17地块，正是雅戈尔2010年11月30日以24.21亿元竞得又在2013年6月以4.8亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。景瑞地产成立于1993年，专注于房地产开发，并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。景瑞地产，源自上海。通过
8、多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。并且依托城市发展实现：巩固上海、深耕长三角、布局全国的三步走战略。作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。截至2013年2月，公司已在上海、杭州、宁波、苏州（太仓）、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。2014年01月07日，景瑞地产以20.76亿拿下申花姊妹地块。值得注意的是，申花单元R21-19地块10年首次出让时起价49204万元，楼面起拍价为7096元/平米；2014年1月7日，这宗地块挂牌起价为
9、100488万元，楼面起价为14492元/平米。另一个申花单元R21-17地块，10年首次出让时起价45975万元，楼面起价7005元/平米；今天，这宗地款挂牌起价则为93247万元，楼面起价14201元/平米。与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。第二章 项目建设必要性与意义2.1迎合政府政策2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014
10、年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。 房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。 建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场
11、化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。在因地制宜的政策下，拱墅区政府下决心大力发展经济，拱墅区正处于高速发展时期。拱墅区地处杭州市中部，是杭州市委、市政府所在地，属于杭州市发展较为成熟的区块，公共配套齐全，人口发展成熟度高，这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。另外，虽然拱墅区整体商业发展较为成熟，但区域内还是缺少大型的商业综合体项目，尤其是北部区域，高密度的人口居住却没有大型商业配套的支撑，这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的机会。第三章 项目外部经济环境分析3.1区域经济情况杭州地处长三角经济圈，国家统计局年鉴数据显示，该
12、市2007年经济总量达4100亿元，第一、第二、第三产业分别占4%、50.2%、45.8%。 2008年杭州GDP达到4781亿元，高于青岛市(4409亿元)，低于重庆市(5096亿元）位居全国第八位（省会城市第二位），2010年杭州市辖区GDP已经达到2008年全市水平，为4740亿元，位居全国第七位。杭州人均生产总值位居全国前列，由于城市品位高、人文气息浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。杭州每年都能吸引大量外来人口就业与定居。杭州市拱墅区经济概况：2013年完成地区生产总值372亿元，增长7.9%，服务业增加值261亿元，增长9.2%，十大产业增加值159亿元，增长10.8%；
13、实现地方财政收入55.5亿元，增长7.5%；完成固定资产投资308.2亿元，增长25.1%；实现社会消费品零售总额360.2亿元，增长13.2%；开放型经济、节能降耗等指标完成市下达任务。2013年拱墅区三次产业结构比例为0:30:70，服务业对拱墅区经济的主导作用进一步显现。全年兑现产业扶持资金1.03亿元。实现主营业务收入1426.7亿元，同比增长15.5%，实现总税收42.1亿元，地方税收20.7亿元，分别同比增长11%、15%。成功出让4个工业地块88.8亩土地，启动康桥园区提升改造，加快石塘园区建设；完成建筑业总产值280.3亿元，同比增长12.6%，新增资质建筑企业21家。2013年实现楼宇税收17.3亿元，同比增长19.4%，其中税收超亿元楼宇4幢，超千万元楼宇33幢，分别比去年增加3幢、7幢，易构大厦等5幢楼宇成功入选2012年度杭州市五十佳商务楼宇。全年出让11个商业地块340亩土地，开工楼宇39万平方米，竣工51万平方米，投用56万平方米，拱墅区建成楼宇总量达到230万平方米。2013年全年完成26宗1028.5亩经营性用地出让。建立完善10%留用地项目管理协调机制，加大监管力度，开工经合社物业22.5万平方米，竣工34万平方米。2013年全年实际到位市外资金180.2亿元，新引进亿元以上的项目16个，成
