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1、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 荣兆集团郯城檀都项目 下半年营销方案 ( 08.0909.01) 目录一、 郯城楼市未来发展趋势预测2二、 项目销售情况及 下半年可售房源分析4( 一) 项目销售情况分析41工程进度42销售指标完成情况分析与评价4综 述: 5( 二) 下半年可售房源分析51、 可售房源情况52、 可售及下半年可推房源分析6三、 下半年项目营销推广思路6( 一) 营销目标及工作条件61、 工作目标62、 总体销售目标7调整工程计划8年度推盘计划93、 营销条件11( 二) 营销策略13( 三) 项目营销推广主题和思路151、 推广主题152、 总体
2、推广思路173、 阶段性推广策略18四、 下半年营销推广执行计划表22一、 郯城楼市未来发展趋势预测1、 中国房地产市场仍将稳定发展随着国家和省进一步加强房地产市场引导和调控各项政策措施的出台和实施, 特别是国务院和省政府相继出台了加快解决城市低收入家庭住房困难的意见, 使广大低收入家庭更感受到政府对解决低收入家庭住房困难的决心和信心, 对保持市场稳定起到了促进作用。因此, 加强住房保障、 调整住房供应结构, 稳定房地产市场仍将是今后工作的重点。同时, 房地产企业和购房群众普遍认为, 保持房地产市场稳定对促进经济社会和房地产业持续健康发展, 特别是改进人民群众的居住条件十分重要, 因此, 稳定
3、市场成为社会各界的普遍共识, 未来房地产市场的主旋律也将是以稳定为主, 房地产市场进一步呈现理性发展的态势。 七八月份以来, 广州、 上海、 北京、 杭州等房地产一线城市相继出现降价现象, 表明部分开发商急需回笼资金, 也预示着房地产行业已经进入重新洗牌阶段。尽管从当前来看, 对郯城这样的县级城市影响还不是非常明显, 但从长远来看, 势必会有所波及。2、 郯城房地产市场 下半年可能迎来调整期,房源供应量将会有所增加, 竞争将趋于激烈 , 除了本案, 郯城可售房源并不多, 因为檀都无可比拟的品质大盘优势和强势的营销推广, 再加上市场突然走热, 致使檀都几次开盘都形成了热销态势。然而进入 以后,
4、随着宏观政策面上的变化和郯城房地产开发水平整体的提高, 这股”牛市”行情已经出现变化。像去年这样的火爆场面出现几率预计将会比较小。而另一个摆在眼前的事实是: 上市房源量可能是郯城有史以来最大的一年, 由于上半年檀都推出房源不多, 随着下半年景观样板区、 样板房的开放, 9月9日的一起交房, 以及现场售楼处开放和中央景观区的动工, 下半年本案将会有较大量的房源推出。同时, 城区几个竞争项目亦有较多房源在10月份前后推向市场。二、 项目销售情况及 下半年可售房源分析 ( 一) 项目销售情况分析 1工程进度 9月初沁园2#、 3#、 6#-13#、 15#共11栋建筑面积为36100m2, 其中商铺
5、面积为3600m2, 住宅面积32500m2, 共279户 上半年御园1#-3#、 7#、 8#、 11#, 沁园16#-20#楼共11栋约为36350m2, 户数约为270户 下半年沁园21#-23#, 上园1#-3#, 5#-9#楼共11栋31090m2, 户数约为208户2销售指标完成情况分析与评价项 目房源总量样板间宿舍预留已售未售一 期( .9.6) 2183711998二 期( .1.3)93001893二 期( .5.28)830027110合计39437435921注: 二期工程中现有两栋楼(29套)房源8月26日开盘, 新开盘房源价格比5月份开盘房源上涨80100元, 剩余房
6、源提价50元。截至9月9日, 去化新开盘房源和剩余房源10余套, 销售业绩不甚理想。综 述: 本案自去年9月6日开盘以来, 推出了一、 二期共394套房源, 销售比较理想, 仅剩余21套。这一销售业绩主要取决于本案前期产品定位、 形象定位契合市场和客户群, 营销推广得力, 亦有赖于去年较好的市场形势。然而今年整体市场形势不容乐观, 郯城市场供应量亦有所增大, 且区域房地产开发水平也有较大提高, 我们的项目已面临更大的竞争压力。主要存在问题: 1、 项目形象未及时更新和提升, 营销手法较单一, 市场对本案有所淡忘; 2、 推广主题模糊, 未能在市场巩固和占据第一项目高度; 3、 工程进展与销售结
7、合的紧密度欠缺, 如板房开放时间、 景观样板区效果、 新销售展示中心和中央景观区的施工建设; 4、 因为前期销售比较理想, 致使销售人员普遍存在乐观情绪, 对形势的严峻性认识不足; 有感于以上问题, 我司在市场调研和产品分析的基础上, 对下阶段的营销推广工作提出了一些初步的想法, 供各位进行讨论。 ( 二) 下半年可售房源分析 1、 可售房源情况房源情况可售面积( M2) 可售套数( 套) 预计可售金额( 万元) 工程达到可售的时间二期余房 沁园11#、 12#、 13#、 15#沁园2#、 3#、 7#御园5号楼 上半年御园6号楼 上半年商铺 上半年总 计2、 可售及下半年可推房源分析房源情
8、况110平方米以下小户型 110以上大户型平方米顶层带阁楼总计二期余房沁园11#、 12#、 13#、 15#沁园2#、 3#、 7#御园5号楼御园6号楼总计三、 下半年项目营销推广思路( 一) 营销目标及工作条件1、 工作目标( 1) 、 预计下半年项目可售面积 平方米, 按1980元/平方米均价计算, 可销售额为 万元, 按60销售率计算, 下半年需完成4000万元的销售目标; ( 2) 、 实现预期的调价构想, 计划 下半年多层新推房源均价达到 元/平方米, 小高层房源均价达到2150元/平方米, 商铺均价达到3500元/平方米, 并视销售实际情况予以进行价格调整; ( 3) 、 在推广
9、层面上以檀都升级城市生活品质为推广主题, 针对项目工程中的几大亮点内容, 以檀都一期交房、 样板房和景观样板区开放、 现场销售展示中心启用、 中央景观区动工等为重要节点, 对项目价值体系进行梳理, 提升本案产品内涵和境界, 再树郯城第一品质大盘形象; 2、 总体销售目标( 1) 总体销售目标根据 上半年的销售指标实际完成情况, 并结合增加项目附加值提升项目利润的目标, 以及全国房地产市场趋势判断与郯城房地产市场的总体情况, 项目下半年销售指标保证实现4000万元。表荣兆檀都 下半年月度销售计划表月度10月11月12月1月销售额( 万元) 60015001000900合计( 万元) 4000 下
10、半年总体销售指标及各月销售计划的制订主要参考以下四个因素: 1、 房源情况, 如: 除现有剩余房源外, 计划可售房源为沁园7幢楼、 御园5、 6号楼以及商铺。2、 主要销售节点; 3、 季节因素, 参考往年销售淡旺季对销售的影响, 如: ”金九银十”、 下半年节日多; 4、 工程形象及工程节点, 如: 9月9日一期交房、 样板房和景观样板区开放、 现场销售展示中心启用、 中央景观区动工等; ( 2) 实现销售目标的销售策略 下半年本项目将采取以下销售策略, 以期确保销售任务的完成。A、 按月度分阶段适时推出新房源的供应( 计划10月份推出沁园4幢房源、 11月份推出沁园3幢房源、 12月份推出
11、御园小高层5、 6号楼及商铺) , 以不断刺激客户对本项目的求购欲望和追捧; B、 结合项目工程形象进度, 有机地营造销售高潮, 以期在下半年形成二至三个集中性规模销售时段, 为完成年度销售目标打下坚实的基础; C、 继续加强客户关系管理, 进一步发挥”老带新”活动作用, 不断经过老客户渠道传播项目口碑, 并结合不同销售时段的特点, 同时加强针对老客户的活动组织工作, 以多频次、 小规模的活动营销, 来使更多的客户前来购买; ( 3) 推售节奏调整工程计划营销与工程进度相结合考虑, 拟定 9月后的工程计划如下: 9月10沁园11#、 12#、 13#、 15#开工建筑面积为36100m2, 其
12、中商铺面积为3600m2, 住宅面积32500m2, 共279户10月上旬沁园2#、 3#、 6#78910#开工约为36350m2, 户数约为270户11月中旬御园1#、 2#、 3#、 7#基础开工 上半年润园1#-10#31090m2, 户数约为208户 下半年润园11#-20#开工 御园8、 9、 10、 11開工; 项目剩余16栋楼开工 年度推盘计划熙园开盘沁园开盘一期交房8月26日11月2日9月9日沁园开盘11月底御园开盘12月底推售单位及套数营销阶段时间段预计销售率熙园17#、 20#( 29套) 前期剩余房源( 21套) 计50套; 客户积累8月初8-25/开盘8-26销售10
13、余套持续销售9月底90%沁园11#、 12#、 13#、 15#客户积累8月底10-10/开盘10底60%持续销售11-312-3080%沁园2#、 3#、 7 初开盘68910# 客户积累10月初11月底/开盘11月底60%持续销售11月底本年底80%御园5#、 6#商铺客户积累10月12月底/开盘12月底50%持续销售12底本年底70%a、 10月份: 本月为一年中的销售旺季, 由于 上半年所推房源不多, 8月26日开盘因前期推广力度不足、 工程支持度欠缺、 客户积累不够充分, 销售没有达到预期效果。当前剩余房源主要集中在一二期价格较高的顶层带阁楼户型, 以及熙园17、 20号楼余房等房源, 销售抗性较大。这一时期随着一起交房、 样板房和景观样板区开放, 如果能加上比较集中的推广, 相信市场会趋热, 对销售业绩将会有一定的促进作用。不利之处是山东法制报负面报道引发的品牌危机, 需积极面对, 病采取相应措施。本月最主要的任务是对剩余房源的促销, 同时做好沁园开盘的客户积累工作, 并制订对商铺的招商和租售策略。由于沁园开盘在月底, 因此本月计划销
