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1、园林式老年公寓可行性报告XX装饰工程有限公司目 录一、项目提出的依据3二、老年住公寓目标客户需求及应对分析13三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件17四、社区规划18五、项目风险分析规避与控制措施24六、投资估算及资金筹措26七、结论33一、项目提出的依据(一) 政策依据1、 财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号http:/ 民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）http:/ 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）http:/ 国务院关于加快发展服务业的若
2、干意见国发20077号http:/ 陕西省人民政府办公厅转发省老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（陕政办发2009110号）http:/ 陕西省民政厅关于印发陕西省社会养老服务机构管理暂行办法、陕西省社会养老服务机构服务质量基本规范、陕西省社会福利机构等级评定办法的通知（陕民办发2011111号）http:/ 陕西省人民政府办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（20112015年）的通知陕政办发 201257号http:/ 陕西省物价局关于利用价格杆杠鼓励和引导民间投资发展的实施意见（陕价综发2012102号）9、 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）htt
3、p:/ 示范区管委会关于进一步加快发展养老服务业的实施意见杨管发201318号http:/ 陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见陕政发 201421号http:/ 国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知国办发201584号http:/ 陕西省人民政府办公厅关于推进医疗卫生与养老服务相结合实施意见陕政办发 201663号http:/ 中华人民共和国土地管理法(二) 养老服务（养老院）政策解析A. 税费优惠1. 各类养老服务机构。对各类养老服务机构提供的育养服务免征营业税、按规定减免残疾人就业保障金，提供的养老服务适当减免行政事业性收费；用电、用水、用
4、气按居民生活类价格执行，并免收相应配套费；免收餐饮许可、卫生许可和卫生监测费；优惠或减免初次安装固定电话收取的一次性费用；优惠或减免收取通信费（国内固定电话）。2. 非营利性养老服务机构。对非营利性养老服务机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；经财税部门认定后，对其符合税法规定条件的非营利性收入免征企业所得税。3. 营利性养老服务机构。对营利性养老服务机构建设减半征收前述建设非营利性养老服务机构的有关行政事业性收费。享受国家和省、市扶持发展服务业的相关税费优惠政策。B. 财政投入与保障1. 给予城乡社区居家养老服务中心（站）运营补贴。当地政府对已建成的城市社区居家养老服务中心（站），
5、给予每个每年不低于20000元的运营补贴；对农村社区居家养老服务中心（站）给予每个每年不低于5000元的运营补贴。2. 给予非营利性民办养老服务机构一次性开办补助和床位运营补贴。一次性开办补助为：用房属自建、且核定床位50张及以上的，每张床位一次性补助10000元；用房属租房（租用期限5年以上）、且核定床位50张及以上的，每张床位补助5000元，分5年拨付。3. 设立护理型养老机构财政奖补资金。从2015年到2020年，市本级根据财力情况设立奖补资金，重点扶持护理型养老机构。主要用于重点项目一次性奖励，新增护理型床位补助，收住本市户籍失能、半失能老年人运营资助，从业人员培训奖励，护理型养老机构
6、项目建设贷款贴息补助等。各县（市、区）根据当地经济社会发展水平，设立相应奖补资金扶持养老机构发展。4. 提高养老护理员待遇。建立养老护理员最低工资保障制度。实施护理员特殊岗位补贴制度，对民办养老机构中取得养老护理员职业资格证书并从事养老护理岗位的从业人员,按照技师、高级、中级、初级不同等级，分别给予每人每月200元、150元、100元、50元的补贴；通过职业技能鉴定，取得国家养老护理资格技师、高级、中级、初级等级证书，在民办养老机构从业一年并从事养老护理岗位的从业人员，分别给予每人一次性4000、3000元、2000元、1000元补贴。注：上述政策根据陕西省人民政府关于加快发展养老服务业的实施
7、意见以及西安市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见(三) 老年公寓市场机遇1. 我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2. “老年公寓”市场潜力巨大20
8、00年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。3. 老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一
9、代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4. 家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。5. 国家、省、市各级政府
10、鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近年来国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。陕西省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除6. 老年住宅
11、在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建起老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。7. 总结如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇
12、，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。(四) 老年人公寓现状分析1. 国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。2. 国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2000年人口普查资料显示，我国老
13、年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住
