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1、2010年年度太原市房地产市场分析报告多地尔花园销售建议整理于2010年5月14日第一章 政策资讯篇（本年度初）3第二章 土地篇统计(本年度初)4一、2010年年初太原市土地市场供应情况5二、2010年年初太原市土地市场成交情况5三、2010年太原市土地市场存量情况6四、非招拍挂土地交易情况6五、2010年年初杏花岭区土地交易情况7第三章 市场篇7一、市场综述7二、市场新增在售项目分析81、市场新增在售供应结构分析82、市场新增在售供应价格分析93、新增在售项目一览表10三、分物业市场141、住宅市场142、商业市场183、写字楼市场20第四章 区域竞品项目篇20富力城2010年年初报纸广告投
2、放解析20恒大绿洲2010年年初报纸广告投放解析22第五章 主流报媒监测篇23一、太原楼市于主流报媒投放图表23二、太原楼市于主流报媒投放次数与投放额比例表23三、太原楼市于主流报媒投放主要客户一览表241、太原楼盘于山西晚报投放主要客户242、太原楼盘于太原晚报投放主要客户24四、物业种类于主流报媒投放分析25 五、太原各大项目市调详细分析.25第六章 多地尔花园销售建议.26第一章 政策资讯篇（本年度初）一、关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知发布时间：2010年1月14日关键字：城市建设用地申报 农用地转用和土地征收主要内容：通知提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租
3、房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。点评：2009年国务院批准城市建设用地审批已经完成。然而正如通知所述：自2007年调整报国务院批准城市建设用地审批方式以来，各地按照新的规定要求报批用地，保障了城市建设用地，但也存在用地从申报到实施周期偏长，不少城市土地“批而未征”、“征而未供”等问题。因此，我们借希望于此通知能够为进一步加强城市建设用地管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用起到促进作用。二、关于公
4、布国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）公开征求意见的通知发布时间：2010年1月29日关键字：房屋征收与补偿主要内容：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。分别对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。征收意见稿特别指出，国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。点评：09年，除了房地产市场量价齐升外，我们还能经常听到各地关于暴力抗拆迁的事件，在中国城市化建设加速推进的过程中，征地与拆迁将会越来越多
5、触及到公众或个人利益。拆迁制度中，房屋的征收以及补偿是比较值得关注的，遇到以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的问题如果能进行公平合理的对待，那么房屋征收补偿中的问题是比较容易解决的。三、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知发布时间：2010年1月7日关键字：房地产市场 商品住房 贷款主要内容：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量
6、、结构和时序。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。点评：房地产业是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。其对政策调控显得尤为敏感，经历金融危机一年来，市场大起大落，人们对房地产业是既爱又恨。国民经济在09年任务圆满完成后，现在主要任务已经转化到抑
7、制房地产市场过快、无序发展上来。因此，切实增加保障性及普通商品住宅有效供给；引导正确的住宅消费理念、抑制投资性购房需求；加强市场监管，并且将责任落实到地方政府。最终通过多层次、全方位的渠道促进市场健康发展。第二章 土地篇统计(本年度初)2010年太原市土地市场供应与成交量急速锐减。从数据来看，1月份，土地市场共新增供应约1.88万平方米，环比下降99%，同比下降98%；成交约17.12万平方米，环比下降72%，同比下降70%。但从挂牌时间来看，1月的低成交仅是土地成交周期的一种表现。据市场研究部统计，目前太原市土地市场存量共约169.71万平方米。挂牌时间在2月份的土地约有105.12万平方米
8、。因此，我们预测2月份太原市土地市场成交将会再次放量。一、2010年年初太原市土地市场供应情况据市场调研统计：2010年1月份太原市公开挂牌转让2宗土地，新增供应面积约1.88万平方米。区域编号供应土地面积（）用途迎泽区HGZ-100114109.1商业万柏林区JZB1-20090104702.60住宅合计-18811.7-迎泽区地块为划拨转让商业用地，转让人为山西省物资产业集团有限责任公司和山西省机电设备仓库，宗地位于长风东街以北，双塔南路以西、山西省医药公司、物产集团以南，土地面积约为1.41万平方米，地上现有一栋六层建筑物，其余为空地。转让最低价约3068.73万元；万柏林区地块为出让转
9、让住宅用地，转让人为中国兵工物资华北公司。转让面积约为0.47万平方米，宗地位于漪汾街71号，地上现有两栋楼正施工中，转让最低交易价为1096万元。二、2010年年初太原市土地市场成交情况据市场调研统计：2010年1月份太原市共成交3宗土地，土地面积约17.12万平方米，规划可建建筑面积约19.81万平方米，成交总价约1.08亿元。区域编号用途土地面积（）规划建筑面积（）成交价（万元）杏花岭区HGZ-0920住宅7820.37820.323460.923460.9703.827703.827小店区HGZ-0921住宅、商业9474.15163403.8520748.39174678.09312
10、6.469510053.4695CG-0937工业153929.7153929.76927合计-171224.15-198138.99-10757.2965数据来源：市场调研报告5%95%杏花岭区小店区数据来源：市场调研报告10%90%住宅工业数据来源：市场调研报告10%90%划拨转让出让据市场调研统计，2010年1月份太原市只有小店区与迎泽区成交3宗土地，小店区成交土地面积约16.34万平方米，占到总量的95%；1月小店区成交一宗工业用地，该地块位于西温庄杨庄、后所营村，规划大昌路以东，规划化章街以北，受让人为太原长安重型汽车有限公司。三、2010年太原市土地市场存量情况据市场调研统计：20
11、10年年初太原市土地市场新增存量约1.88万平方米，加上12月份存量约167.83万平方米，目前土地市场存量共约169.71万平方米。据市场调研统计，2010年年初太原市土地存量主要集中在迎泽区，约105.55万平方米，占到总量的63%；1月存量土地中，仅有一宗约1.41万平方米的商业用地，约占总量的1% 。四、非招拍挂土地交易情况2010年年初，尖草坪区胜利西街原属太原电力电缆厂的7648.8平方米出让土地转让予山西龙昌房地产开发有限公司，详情如下所示：转让方受让方宗地位置面积（）用途作用年限转让价格（元/）总额（万元）公示日期太原电力电缆厂山西龙昌房地产开发有限公司尖草坪区胜利西街7648
12、.8工业30544416.092010年1月14日五、2010年年初杏花岭区土地交易情况据市场调研统计，2010年年初杏花岭区共成交1宗土地，土地面积约0.78万平方米，成交总价约703.83万元，规划可建建筑面积约2.35万平方米。基本资料地块编号位置转让时间转让方受让人HGZ-0920化工路11、13号，化工路以北、太原富力城以南、省五建以东2009-12-18至2010-1-4山西省第五建筑工程公司山西同利达房地产开发有限公司用地性质转让年限转让面积（）建筑面积（）容积率建筑密度绿地率住宅507820.3（11.73亩）23460.92.5-315%-20%35%价格起始价（万元）保证金
13、（万元）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价（元/）703.827340703.82760300第三章 市场篇一、市场综述展望2010年，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜
14、力也不可估量。09年末，由于临近年关，项目总体销售量不容乐观，不过个别项目的销售情况还是比较稳定的。市场销售价格并没有因为销量的下降而有所萎缩，相反多数项目的价格正在蒸蒸日上，2010年的房地产市场会日趋见暖。二、市场新增在售项目分析1、市场新增在售供应结构分析（1）区域分布区域新增在售项目数量2619187740102030小店区杏花岭区万柏林区晋源区迎泽区尖草坪区数据来源：市场调研报告新增在售数量（个）区域新增在售项目供应面积 （万）数据来源：市场调研报告261.26120.54116.03107.3937.18345.17小店区杏花岭区万柏林区晋源区迎泽区尖草坪区2010年年初太原市各区域新增在售项目共81个，新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区，约261.26万平方米，占总量的38%。年初新增项目共4个，新增面积约17.8万平方米，较上月减少53
