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1、最新中国银行广东分行与广州永利房地产开发中国银行广东分行与广州永利房地产开发、怡盈开展借贷纠纷上诉案 发布于2022-12-26 09:35:37 名为合作开发房地产实为借贷合同的效力认定及诉讼时效期间的计算 上诉人原审被告:广州永利房地产开发以下简称永利公司，住所地:广州市珠江新城丽晶华庭6楼。 被上诉人原审原告:中国银行广东分行以下简称中行广东分行，住所地:广州市东风西路197号。 原审第三人：怡盈开展以下简称怡盈公司，住所地：香港干诺道中13-14号欧陆贸易中心10楼。 案情 1994年5月4日，永利公司领取了广州市广州大道东杨箕村珠江新城E-1-2地块的?建设用地批准书?,取得在该地兴
2、建公寓的使用权。1994年4月24日，永利公司(作为甲方)与中国银行广州信托咨询公司(以下简称信托咨询公司,作为乙方)、怡盈公司(作为丙方)签订了?合作开发珠江新城E-1-2地段商住楼协议书?，约定三方合作开发位于广州大道东侧珠江新城(E-1-2)、征地面积为7674.82平方米、总建筑面积为54491平方米、方案兴建裙楼相连的4幢17层商住大楼,总投资约5.804亿元。合作三方出资一亿三仟万元,缺口资金由工程预售楼收入解决,如仍有缺乏之局部由永利公司以借款或其他形式自行解决。以永利公司牵头由三方共同按比例投入工程前期费用、国有土地有偿使用费以及前期工程费,使整个工程运作起来,实现楼宇销售方案
3、,回收所投资金。工程的前期费用共一亿三千万元,由合作各方按第五项所列出资比例投入，其中包括到1994年8月20日前地价款9000万元、前期开发工作费用1100万元、根底工程款1228万元以及其他费用1700万元,永利公司占23.08%,共3000万元,信托咨询公司占38.46%,共5000万元,怡盈公司占38.46%,共5000万元,各方资金按第五项工程用款进度投入所需资金。 该协议书明确永利公司的责任为：1在按时注资的前提下,全面负责整个工程的开发建设、规划、设计、宣传、销售,办妥房地产开发的各项有关审批手续；2负责协调政府有关部门做好各项工作,使工程能得以顺利进行；3保证并落实将整个工程及
4、所占用地的全部抵押给信托咨询公司，将整个工程的销售交信托咨询公司监管,所有销售收入必须通过信托咨询公司监控帐户进行结算。该协议书明确信托咨询公司的责任为：1负责按时按比例投入各期资金,总额不超过5000万元人民币的等值外币；2协作各方办妥各有关手续,促成工程建成；3负责监督工程进度、资金使用、预售、代收情况,并受各方委托全权管理所有销售、预售款项收支；4作为工程资产的抵押权人负责监管工程资产；5参与工程重大问题调整决策。 该协议书明确怡盈公司的责任为：1负责按时按比例投入各期资金,总额不超过5000万元人民币或等值外币；2协作各方办妥各有关手续,促成工程建成；3参与工程重大问题调整决策。 该协
5、议书同时明确各方利益为：1永利公司必须在两年内或未满两年但销售收入足以还清信托咨询公司、怡盈公司所投本金时,先行归还本金,本金局部按投入原币支付；2各方按此协议所定的利润分成比例进行分配利润:永利公司在付清所有应付款项及还清信托咨询公司、怡盈公司投入本金,付清利润分成之后,获得本工程的收益。信托咨询公司按投入资金5000万元的等值外币之20%(年回报率)进行利润分成,其中8%的回报以原投入外币支付,12%回报以等值人民币支付。怡盈公司按投入资金5000万元的等值外币之25%(年回报率)进行利润分成,利润以等值人民币支付。信托咨询公司、怡盈公司的利润收入均是指投资的税后利润,工程本身所产生的税费
6、由永利公司承当。为确保信托咨询公司、怡盈公司利益,永利公司在钻探、设计规划、施工销售等过程中的进展情况应及时通知信托咨询公司、怡盈公司,各项重大事项决定及调整,大额支出(人民币500万元以上),须预先征得信托咨询公司同意。 该协议书明确付款方式为：1签订本合同后15天内支付前期土地使用权出让金3000万元,其中永利公司出资2000万元,信托咨询公司出资500万元,怡盈公司出资500万元；21994年4月前支付第二期土地使用权出让金3000万元,其中信托咨询公司出资1000万元的等值外币,怡盈公司出资2000万元；31994年8月20日前支付第三期土地使用权出让金3000万元,其中永利公司出资1
7、000万元的等值外币,怡盈公司出资2000万元；41994年12月20日前支付第四期土地使用权出让金3000万元,其中信托咨询公司出资2500万元的等值外币,怡盈公司出资500万元；5信托咨询公司负责于1994年12月20日前支付前期工作费及工程款1000万元的等值外币；6永利公司如因资金调度需要在经得信托咨询公司、怡盈公司同意后,可将第四期局部款项提前使用,但由此将相应扣减信托咨询公司、怡盈公司在第四期所投入款的投入金额比例；7信托咨询公司、怡盈公司投入款项掌握在5000万元人民币为限,出资限额可因实际需要作10%的幅度伸缩调整,其余一切所需资金均由永利公司自行解决。 该协议书明确合作期限为
8、：“签订本协议起三年到期时如有必要继续合作,经三方同意可延长合作期。但此工程永利公司对信托咨询公司、怡盈公司的最终还款期“不超过签订本协议期后的两年。 该协议书明确违约责任为：本合同签订后,任何一方不能履行合同规定的责任和义务视为违约,违约方应支付合同他方违约金,违约金除返还投资本金外,需支付受赔方投入资金的120%作违约金。永利公司、怡盈公司并同意将该工程下的一切权益,包括土地的使用权、上盖物业、建筑合约的权益、保险合同的权益等均应抵押给信托咨询公司,并作相应的公证,同时该协议还约定永利公司可以提前返还投资本金,但必须于还款日前一个月书面通知信托咨询公司、怡盈公司,并征得信托咨询公司、怡盈公
9、司的书面同意,任何提前还款应按20%或25%计算多三个月的回报等。 1994年4月25日，信托咨询公司以永利公司的名义支付2000万元人民币给广州市土地开发中心交纳地价款；1994年5月16日，信托咨询公司汇2000万元人民币给广州市土地开发中心交纳地价款；信托咨询公司于1994年6月6日、7月15日、9月6日、11月9日、12月5日分别支付150万元、200万元、700万元、300万元、200万元给永利公司。至此，信托咨询公司共支付5550万元给永利公司。1995年2月25日，信托咨询公司与永利公司签订了?土地使用权抵押协议书?约定：根据双方与怡盈公司签订的?合作开发珠江新城E-1-2地段商
10、住楼协议书?第八条的约定,永利公司同意将其拥有的国有土地的使用权抵押给信托咨询公司,作为履行合作协议书的保证。抵押金额为人民币壹亿壹仟万元或等值外币。抵押物位置及面积:抵押物位于广州市广州大道东杨箕村珠江新城E-1-2地块,计7674平方米面积,抵押物价值为人民币壹亿捌仟叁佰万元。抵押物包括上述地块之上一切现在及将来存在的建筑物的一切权益,抵押期限从1994年4月24日至永利公司对信托咨询公司的全部债务及有关费用清偿完毕后六个月止。协议签订后,永利公司须把?建设用地批准书?正本交给信托咨询公司保管,并到广州市国土局办理土地使用权抵押登记手续,费用由永利公司负担,并将他项权证书交信托咨询公司保管
11、等等。1995年3月2日，双方在广东省公证处办理了该协议的公证。但双方没有到房地产管理局办理登记手续。 1997年11月14日，永利公司发出一份?关于永利广场工程进度及投资各方投资情况的报告?的函件给信托咨询公司(此时信托咨询公司已由中行广东分行撤并),称其公司与信托咨询公司、怡盈公司签订?合作开发珠江新城E-1-2地段商住楼(即永利广场)协议书?后,其公司对永利广场进行了全面施工。至今已完成地下车库三层及在建首层至二层楼面等工程。经评估永利广场的在建工程工程资产现值即总投资额为17840.4278万元,其中:已付地价款6200万元，设计费14.65万元，前期工程税费7074776元，建筑工程
12、费用107913002元。从1994年4月至1995年1月信托咨询公司共投资7600万元,但怡盈公司未付分文,故其公司仅付了6200万元的地价款,尚欠12100万元地价款,使该工程的局部办证手续未办。希望信托咨询公司催促怡盈公司尽快投入资金,或望信托咨询公司追加贷款。1999年6月17日，永利公司领取了穗房预字第950208号?广州市商品房预售许可证?,广州市国土局、房地产管理局批准永利公司预售天河广州大道中东侧,珠江新城E-1-2地块楼宇名称(编号)丽晶华庭,层数为30层,销售总建筑面积为58120平方米,共429套,并注明:裙楼二、三层抵押给中国工商银行天河支行,广州大道东丽晶华庭尚未正式
13、竣工,土地出让金没有交足。 1996年12月23日，中国银行发出?关于撤并省市信托公司的通知?,要求各省市分行信托公司根据国务院的文件精神的规定,于1996年12月31日前撤销,归并其原组建分行。原信托机构的债权债务以及一切权利义务全部由其原组建分行承接。从1997年1月1日起,各行不允许以信托机构名义办理任何新业务。1998年11月经中国银行广州信托咨询公司申请办理注销登记,广东省工商行政管理局企业登记管理处批准其歇业,并已将营业执照和公章缴回注销。1999年11月30日，中行广东分行向广州市中级人民法院提起本案诉讼。在原审庭审中，永利公司对中行广东分行从1994年4月25日至1994年12
14、月5日划付给其公司5550万元人民币没有异议。 审判 一审法院认为:信托咨询公司与永利公司、怡盈公司于1994年4月29日签订的?合作开发珠江新城E-1-2地段商住楼协议书?虽是各方当事人真实意思表示,但该协议的内容为信托咨询公司、怡盈公司出资给永利公司经营房地产开发,收取高额回报,不承当房地产开发的风险。同时,投资方未真正参加管理,也未依法办理合作开发手续,故该合同名为合作开发房地产实为借贷,违反国家有关法律法规,应为无效。中行广东分行对该合同的定性准确应予确认,永利公司认为本合作为联营性质,除风险条款外为有效合同,联营的根本条件应为共担风险,而三方在该协议中约定中行广东分行及怡盈公司不承当
15、风险,且设定了抵押条款，故永利公司对该协议的性质的认定及合同的效力的认定不准确,不予采纳。诉讼时效为该案须解决的重点问题,从本案的事实看，中行广东分行从未追过款,没有主张要求永利公司还款还利息，直至信托咨询公司撤并后三年，中行广东分行才起诉主张权利,但期间永利公司曾发函给信托咨询公司要求信托咨询公司催促怡盈公司付款或由中行广东分行增加贷款,其时信托咨询公司已撤并,信托咨询公司对该函无答复。中行广东分行、永利公司及怡盈公司签订的合作协议为无效合同,无效合同依照民法通那么返还的原那么不存在诉讼时效。从永利公司在1997年发给信托咨询公司的函件来看，怡盈公司的投资没有到位,各方的合作仍在继续进行,永利公司并无表示不予还款给信托咨询公司,怡盈公司投入资金的时间因该函件而变更,原约定的还款期因此无法履行,中行广东分行的权利受到侵害的起算时间无法确定,故不应适用诉讼时效的原那么。永利公司以中行广东分行的请求超过诉讼时效为抗辩理由不同意中行广东分行的诉讼请求,该抗辩理由不能成立。故永利公司应将收取的中行广东分行的投资款返还给中行广东分行。中行广东分行起诉要求永利公司返还美元,虽然按照信托咨询公司、永利公司与怡盈公司签订的合同有支付外币的约定,但由于合同无效，该约定不具有约束力,且中行广东分行实际支付的为人民币而非美元,永利公司实际收取的为人民币。故中行
