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1、项目申请报告暨可行性研究报告房地产开发项目目 录第一章 总 论11.1项目名称与建设单位11.1.1项目名称11.1.2项目建设单位11.1.3项目申请报告编制单位11.2编制依据、内容及范围11.2.1编制依据11.2.2编制内容与范围11.3项目概况21.3.1建设单位概况21.3.2建设规模与内容31.3.3建设地点31.3.4配套基础设施现状31.3.5环境保护41.3.6项目实施进度41.3.7投资估算及资金筹措41.4主要技术经济指标41.5结论及建议5第二章 建设背景和必要性62.1项目建设背景62.2项目建设的必要性7第三章 发展规划产业政策、行业准入及市场分析93.1房地产业
2、发展趋势93.2产业政策分析123.3行业准入分析193.4近期全国房地产行业态势213.5项目所在地区宏观经济分析233.6*房地产市场分析243.7市场分析结论26第四章 项目选址与建设条件274.1项目选址274.2建设条件274.2.1自然条件274.2.2基础设施条件284.2.3主要建筑材料来源、供应29第五章 建设方案305.1总体规划305.1.1规划依据305.1.2小区规划原则305.1.3总体规划设计315.2建筑设计325.2.1设计依据325.2.2设计原则325.2.3功能设计335.3结构设计345.3.1设计依据345.3.2抗震设计及荷载取值345.3.3结构
3、材料345.3.4结构选型355.4公用工程365.4.1给水系统365.4.2室外消防系统385.4.3排水系统395.4.4雨水系统395.4.5电气设计40第六章 节能、节水436.1必要性436.2节能措施436.2.1建筑节能436.2.2智能化管理节能456.2.3设备节能466.3节水措施466.4能源管理47第七章 环境保护487.1建设地点环境现状487.1.1编制依据487.1.2环境保护目标487.1.3环境质量标准497.2项目建设对环境的影响及防治措施497.2.1施工期对环境影响及治理措施497.2.2使用期对环境影响及治理措施517.3绿化527.4环境评价52第
4、八章 劳动安全卫生548.1危害因素及危害性分析548.2劳动安全558.3卫生措施56第九章 组织机构与人力资源配置589.1组织机构设置589.2公司各部门职能589.3劳动定员619.4员工培训62第十章 项目实施进度6510.1项目实施6510.2项目实施进度安排6610.3项目实施进度控制措施66第十一章 项目招投标6911.1招标原则6911.2招标依据6911.3招标条件6911.4招标范围7011.5招标程序7011.6招标组织方式7111.7投标7211.8开标、评标和中标73第十二章 投资估算及资金来源7412.1投资估算7412.1.1估算说明7412.1.2工程建设投资
5、估算7412.2项目总投资构成7512.3资金筹措76第十三章 财务分析7713.1分析评估依据7713.2销售收入、营业税金及附加估算7713.2.1销售收入估算7713.2.2税金及附加7813.2.3销售期费用（经营成本）估算7813.3现金流量分析7813.4投资利润率7913.5财务分析结论79第十四章 风险分析8114.1风险因素分析8114.2风险控制82第十五章 结论与建议8415.1结论8415.2建议84附表：1、投资估算表2、销售收入、营业税金及附加估算表3、现金流量表4、利润与利润分配计算表5、折旧摊销表6、总投资使用计划与资金筹措表附件：1、企业法人营业执照（复印件）
6、2、组织机构代码证（复印件）3、其他资料 - VII -第一章 总 论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称国际城建设项目1.1.2项目建设单位*有限公司1.1.3项目申请报告编制单位编制单位：*有限公司证 书 号：+1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据（1）编制*国际城建设项目申请报告的委托书；（2）*县城市总体规划纲要；（3）*国际城规划建筑设计方案；（4）项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；（5）编制人员调查的有关数据资料。1.2.2编制内容与范围我公司受*有限公司的委托，根据该单位的实际需要和经营现状，按照国家对项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对
7、项目的建设条件等进行了实地查勘，编制完成了*国际城建设项目申请报告。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设背景和必要性、市场分析、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生、项目组织机构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标、投资估算与资金来源、财务分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。1.3项目概况1.3.1建设单位概况本建设项目由*有限公司承办。*有限公司（以下简称公司）成立于2006年，是河南省房地产开发认定企业。公司现有职工50人，其中专业技术人员30人。目前公司下设办公室、财务室、工程技术部与
8、营销部等部门，公司主要从事房地产开发与销售。公司创立即秉持“诚信、负责、踏实”之宗旨，竭诚为广大客户提供最完善的服务，历经多年在本行业的钻营，以及本公司对品质的坚持，已赢得客户一致肯定。 本公司将以“面向客户，面向市场”为导向，力求价格同行业最低，竭诚为客户提供优质产品、优质服务。1.3.2建设规模与内容（1） 项目规划指标项目规划总用地面积6467.8m2，总建筑面积（含地下）43803.5m2，地上建筑面积38790.4平方米，住宅建筑面积23790平方米，地上商业面积13940.41平方米，电影院面积1060平方米，容积率5.99，建筑密度70.96%，绿地率46.28%，居住总人数：2
9、04户，户均人口3.2，居住总人口652。（2）项目建设内容1). 项目区内住宅包括：1号楼21层，高71.1米，商业面积4600，居住面积15260，总建筑面积19860,90-140平方98户。2号楼20层，高68.1米，3号楼商业裙楼4层，高20.1都有地下。2). 项目区内景观、道路、绿化、给排水、电力、通信等配套工程。1.3.3建设地点本项目建设地点位于*东大街西段南侧，建设地址交通便利，地势平坦，适合项目的建设。1.3.4配套基础设施现状项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。1.3.5环境保护本项目产生的废气、污水、生活垃圾、噪声等均可以得到有
10、效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。1.3.6项目实施进度本项目从获得土地使用权开始至房屋销售结束计划用时3年，其中建设期1年，房屋销售期2年。1.3.7投资估算及资金筹措本项目建设投资2400万元。本项目建设投资全部由建设单位自筹。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量1总用地总面积(含道路面积)平方米6467.82总建筑面积平方米81773建筑密度%70.96%4容积率5.995绿地率%46.28%6居住户数户20417总投资万元24008销售收入万元4074.169税前利润万元1110.8611税后利润万元833.1512财务内部收益率（所得
11、税前）%21.5613财务内部收益率（所得税后）%16.1014财务净现值（所得税前）万元1177.4315财务净现值（所得税后）万元679.9516投资回收期（所得税前）年1.9717投资回收期（所得税后）年2.131.5结论及建议本项目的建设可以加快*县的城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过财务分析，本项目商品房价格合理，有较好的经济效益，建议项目尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。第二章 建设背景和必要性2.1项目建设背景房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济发展的重要支柱之一。房地产业的发展有利于加快
12、我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续、健康、快速发展。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长，目前，我国的房地产业正处于蓬勃发展时期。近几年，伴随房地产业的快速发展，房地产投资增幅较高、房地产市场供求趋紧、住宅价格快速上涨等结构性问题凸现。针对这些问题，2011年初，国务院出台了一系列的政策，运用土地、金融、税收等手段加大对房地产市场的宏观调控。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，使
13、市场的需求结构变得更加平衡。2006年以来，随着我国“中部崛起”计划的实施，国内沿海发达地区向内地产业转移的步伐加快。“河南省十二五发展规划”提出全面实施“中原城市群”发展战略，努力走在中部崛起的前列。*的发展必须适应国家中部崛起的部署，并且必须从这个战略部署的高度去观察、分析、实践经济社会和城市发展。中部崛起是国家区域总体协调发展的四大构成板块之一，而实现中部崛起必然要走城市群带动的路子。 在*县的不断发展过程中，*的房地产市场供应趋紧的背景下，*有限公司通过对*当前房地产业的考察和分析，提出了本项目的建设。2.2项目建设的必要性1、项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要本项目设计居住几十户，项目建成后可在一定程度上缓解*商品住宅紧张的局面，同时，本项目高起点、高标准地进行规划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能够使项目区的人居环境得到根本改善。2、项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展的有效手段刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有重要的地位，每年可以拉动GDP增长2%左右。房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系列产业的发展。此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，房地产业
