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1、 XX市新城区平煤福佑苑项目可行性分析报告目 录第一部分 区位概况3一、XX基本情况3二、新城区的发展概况7三、新城区的发展潜力11第二部分 行业概况13一、XX房地产市场情况13二、XX房地产市场特点17三、2009年XX房地产市场展望19第三部分 宗地分析21一、地理位置21二、地块特点21三、项目SWOT分析22第四部分 项目定位24一、项目初步定位24二、项目户型及面积定位25三、目标客户定位及分析25第五部分 项目投资分析28一、项目主要经济技术指标28二、户型分析29三、投资效益分析30第六部分 结论34第一部分 区 位 概 况 篇一、XX市基本情况XX市位于中国河南省中部，195
2、7年建市，现辖2市4 县4区，土地面积7882平方公里，总人口500万，中心城区人口100万。XX是国家重要的能源原材料工业基地、中国优秀旅游城市、河南省中原城市群9个中心城市之一。2008年完成国民生产总值1067.7亿元，居河南省第4位；地方财政一般预算收入62.5亿元，居河南省第3位；规模以上工业增加值501.8亿元，居河南省第4位。 XX历史悠久。原始社会新石器时代的裴李岗文化、仰韶文化、龙山文化遗址在此均有考古发现。史籍最早见于公元前1324年，诗经、论语、左传、史记等著作均有记载。西周时期为武王宗室应侯封地，应国以鹰为图腾，古汉语中“应”、“鹰”通假，因此XX市又称鹰城。 XX文化
3、底蕴深厚。是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结的故里，是世界刘姓、叶姓的祖籍地。公元前526年，孔子与叶公曾在这里讨论治国理政之策。现有全国重点文物保护单位14处，省级文物保护单位38处。始建于东汉的香山寺，是中国最早的佛教寺庙之一、千手千眼观世音得道证果之地、汉传观音文化源头。始建于北魏的风穴寺，距今已有1500多年的历史，曾与白马寺、少林寺、相国寺并称中州“四大名刹”。XX是汝官瓷发源地，清凉寺汝官窑遗址和应国墓地遗址被国家列为重大考古发现。在XX境内的三苏园，是宋代文学家苏洵、苏轼、苏辙父子三人的陵园。叶县县署是我国现存唯一的明代县衙，“叶公好龙”的典故就发生在XX市叶县。一年一度的马
4、街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，XX市被命名为“中国曲艺城”，所辖的汝州市为河南曲剧发源地、“汝瓷文化之乡”，宝丰县为 “曲艺之乡”、“魔术之乡”，鲁山县为“牛郎织女文化之乡”。 XX自然资源丰富。已探明矿产资源57种，其中，原煤储量103亿吨，是中国中南地区最大的煤田；钠盐储量3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”；铁矿石储量9.7亿吨，是中国十大优质铁矿区之一。各类水库175座，年均水资源总量达30亿立方米。 XX区位优势明显。地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距河南新郑国际机场100公里。许平南、漯平洛、郑尧、太澳4条高速公路穿境而过
5、，与全国高速公路网络相连。 XX旅游景观众多。旅游资源单体达2500多个，居河南省第2位。现已开发各类旅游景区50余处，其中，佛泉寺景区内的中原大佛总高208米，为世界第一大佛。“吉祥钟”总重116吨，为世界第一大钟；尧山景区是国家4A级旅游景区，集“雄、险、秀、奇、幽”于一体;碧波荡漾的昭平湖和石漫滩是国家级水利风景名胜区；鲁山温泉绵延百里，富含多种矿物质，被誉为“神汤”。汝州温泉水质好、水温高，有“灵泉”、“神泉”之誉，在汉、唐两代与骊山温泉同属皇家温泉；画眉谷、六羊山、十八垛、二郎山等旅游风景区也都具有较高的知名度。 XX工业基础良好。经过建市50多年的开发与建设，已建成以能源原材料工业
6、为主体，煤炭、电力、钢铁、化工、纺织、机电、建材、食品等综合发展的新兴工业城市。现有规模以上工业企业739家，其中，大中型工业企业60家，上市公司3家。中国平煤神马能源化工集团拥有平煤股份和神马实业两家上市公司，年产原煤4000万吨、帘子布及工业丝10万吨，是中国品种最全的炼焦煤和动力煤生产基地、最大的尼龙化工生产基地；舞钢公司年产特钢300万吨、钢板260万吨，是中国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，产品广泛应用于西气东输、奥运场馆、三峡工程、载人航天飞行等国家重点工程；平高集团是中国三大高压开关制造企业之一，研制出中国第一台拥有自主知识产权的800千伏特高压组合电器；姚电公司火电装机容量24
7、0万千瓦，是中国华中电网的骨干电厂；天瑞集团年产水泥2000万吨，是河南省最大的新型干法水泥生产企业。 XX确立了“率先崛起”的奋斗目标。在XX市全面建设小康社会规划纲要和中共XX市委第七次代表大会上确定，到2015年提前五年实现全面建设小康社会，“走在全省前列，率先实现崛起”。2009年XX市人大九届一次会议批准的政府工作报告又提出，经过5年的努力，到2013年基本建成全面小康社会，在全省率先崛起。XX市围绕这一目标，明确了三个标志，即力争实现“两个翻番”（生产总值、地方财政一般预算收入均比2008年翻一番），力争实现“两个基本完成”（基本完成工业化和城镇化），力争实现“两个明显高于”（主要
8、经济指标增速和社会事业发展程度明显高于全省平均水平）。这既是XX市“率先崛起”的主要标志，更是XX500万人民的迫切愿望。 XX确定了“率先崛起”的总体思路。为实现“走在全省前列，率先实现崛起”的奋斗目标，XX市委、市政府以科学发展观创新发展举措，提出了“学先进、比创新、看实效”的总体要求；以科学发展观引领“率先崛起”，确立了“生态建市、产业立市、文化强市、和谐兴市”的发展思路。“生态建市”，就是要以可持续发展为目标，创新发展方式，保护资源环境，建设生态文明，实现人与自然和谐发展；“产业立市”，就是要以新型工业化为方向，立足做强做大能源化工、装备制造、特宽厚钢、新型建材、农产品加工和现代服务业
9、六大支柱产业，延伸产品链条，提升产业层次，扩大产业规模，打造具有XX特色的战略产业支撑体系；“文化强市”，就是要以增强软实力为目的，繁荣文化事业，发展文化产业，营造文化氛围，努力把丰厚的文化资源转化为现实的文化生产力；“和谐兴市”，就是要围绕提高人民群众的幸福指数，突出以人为本，切实改善民生，维护社会稳定，努力形成全市人民共谋发展、共享和谐的良好局面。今年第一季度，全市完成生产总值256亿元，同比增长10.2%；完成地方财政一般预算收入15.7亿元，同比增长20%，增速均居河南省第一。进入第二季度以来，XX市委、市政府按照省委、省政府关于“保增长、保民生、保稳定”的部署要求，积极应对国际金融危
10、机，采取加大招商引资力度、加快产业聚集区建、大力实施综合投资工程等重大举措，全面展开“决战第二季度”的各项工作。截至目前，全市已开工建设投资1000万元以上的项目32个，强力拉动近期投资增长，不断增强长远发展后劲，促进我市产业结构调整，努力保持经济平稳较快发展。二、新城区的发展概况XX市因煤而立、因煤而兴。但随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。按照河南省委、省政府提出的XX要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。XX市委、市政府审时度势，集思广益，严密论证，科学决策，果断提出了XX“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发
11、展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。发展西部新区是XX市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是XX市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是XX市实施二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城的重大举措。XX市新城区的规划勾画了一条东南西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区10平方公里，近期规划面积4
12、0平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。新城区起步区北依香山,湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了
13、有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为XX市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。教育科研文化区位于新城区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是XX师专新校区所在地，占地2000余亩,这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。纬四路南侧从东至西分别为：XX市工业学校、XX工学院、XX卫校、XX金世纪高级中学，与纬四路北侧的文化居住用地一起构成新城区的教育
14、文化景观轴线。目前，XX工学院、XX师专和金世纪高级中学的建设都已初具规模，教育产业的发展对周边的文化、居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，该区域充分利用现有地形地势,依山就势，将办公、商业旅馆、居住、文娱、社交游憩等功能组织在一起，塑造出功能齐全，交通便利，生态优美且有文化内涵的城市公共空间。作为新城区的标志性建筑市政大厦现已投入使用。市政大厦位于湖滨生态公园北部，背靠景色优美的中心公园，前面通过开阔庄重的中心文化公园和湖滨生态公园与水面相连，该区域以其便利的交通条件和市政大厦的主导带动作用构成新城区的核心区域。核心区的建设是带动新区发展的又一切实举措。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地主要结合地势兴建阶梯式山地住
