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1、黔西县城南新区城市综合体可行性研究报告目 录【第一部分 黔西县整体环境分析】一、黔西县城市概况二、经济社会发展三、黔西县经济发展思路四、城市规划思路五、交通发展规划六、黔西县城市总体分析【第二部分 黔西、毕节、贵阳等市场调研】一、调查目的二、调查方式三、黔西县商业、住宅调研与分析四、周边县市商贸业调查与分析【第三部分 项目资源研判】一、地块区位概况二、宗地现状三、项目资源研判（SWOT）四、综合评估【第四部分项目定位分析】一、项目定位原则二、项目定位依据三、主题定位分析四、功能定位分析五、业态定位分析六、配套定位分析七、市场定位分析八、辐射定位分析【第五部分 项目规划设计分析】 一、规划条件分
2、析二、规划指标建议三、规划设计定位【第六部分 项目开发总体建议】 一、开发节奏建议二、开发难点分析三、开发运营建议 附录一：黔西中国同心商贸城规划设计建议书附录二：黔西中国同心商贸城几点规划补充赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送【第一部分 黔西县整体环境分析】一、黔西城市概况（1）城市简介黔西，毕节市辖县，是中国杜鹃花都黔西位于贵州省中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸。东距贵阳约117公里，西距毕节约115公里。2007年末划除金坡、仁和两个乡镇及红林乡石笋村、岩脚
3、村委托贵州百里杜鹃风景名胜区管理委员会管理后，辖26个乡镇360个行政村，10个社区居委会，16个街道居委会，居住着汉、彝、苗、布依、仡佬等18个民族。 （2）行政区划黔西县辖4个办事处、12个镇、4个乡、11个民族乡：杜鹃办事处、莲城办事处、水西办事处、文峰办事处、金碧镇、雨朵镇、大关镇、谷里镇、素朴镇、中坪镇、重新镇、林泉镇、五里布依族苗族乡、沙井苗族彝族仡佬族乡、金兰镇、绿化白族彝族乡、新仁苗族乡、钟山布依族彝族乡、铁石苗族彝族乡、协和彝族苗族乡、太来彝族苗族乡、甘棠镇、永燊彝族苗族乡、花溪彝族苗族乡、中建苗族彝族乡、定新彝族苗族乡、洪水镇、金坡苗族彝族满族乡、仁和彝族苗族乡、红林彝族苗
4、族乡、锦星镇。（3）交通区位黔西，是毕节市东大门。贵毕高等级公路横贯全境，交通便捷，区位优越。黔西县位于贵州中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸，东经1054710626、北纬26452721间。东邻修文县，南邻清镇市和织势明显。县城距省会贵阳117公里，距毕节市行政中心七星关区115公里。 （4）自然条件黔西，是国家绿色农业建设示范单位。盛产烤烟、油菜、水稻、中药材等作物，适于大牲畜及家禽养殖。是发展果蔬、中药材种植、农产品加工的理想之地。黔西，素有“一枝花”美誉。旅游资源丰富，极具开发价值。境内有罕见的国家级森林公园百里杜鹃花区；有属旧石器时代并享有“北有周口店，南有观音洞”美誉的沙井观音洞；有
5、吸引王阳明亲临并写下象祠记的九龙山象祠；有湖面达80余平方千米的支嘎阿鲁湖；有风光秀丽的东风湖；有贵州境内三大淡水湖群之一的柯家海子群；有乌江源百里画廊精品旅游点二、经济社会发展（1）综合实力从2009-2011年黔西县GDP值增长对比图显示，黔西县国民经济运行一直保持着良好的运行态势，GDP值高速增长，增长率较高，总体上来说黔西县经济具有较强的运营活力，目前处于强劲的发展状态中。黔西县2009至2011年人均GDP快速增长，2011年人均GDP值达到13057元。国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年黔西人均GDP约130
6、57元人民币,目前黔西房地产市场发展处于快速发展阶段。缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元2011年黔西县产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，二产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整。 （2）固定资产投资从2009-2011年的固定资产投资走势来看，黔西县固定资产投资逐年增长，
7、投资规模不断壮大。近三年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现。（3）国内贸易黔西县社会消费品零售总额增长迅速，自2009年以来，每年保持了19%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强。（4）人民生活从近三年的历史数据可以看出，黔西县城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在8.5%以上的增长率。黔西县城镇居民潜在消费能力较强。黔西县城镇居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在58%60%，消费特征明显。 2011年城镇居民消费恩格尔系数为41.2%。年末城镇居民人均住房建筑面积33.7平方米，人均增加1.9平方米。（5）财政和金融黔西县政府持续多年财政赤字，这
8、说明近几年黔西县地方政府加大政府投资，以拉动区域经济发展，城市处于一个快速发展的的时期；但是持续的财政赤字对国民经济的发展，存在一定的负面影响。2011年年末金融机构各项存款余额600791万元，比年初增加95322万元；城乡居民储蓄存款余额366623万元，比年初增加76525万元；金融机构各项贷款余额502424万元，比年初增加94752万元。（6）人口和城镇化率年末户籍总人口891081人，比上年末增加19945人，增长2.3%。按年末常住人口计算，黔西县城镇化率为33.82%，比上年提高0.79个百分点。年末县城区域面积12平方公里，县城城区年末常住人口16万人。城市化率达33.82%
9、，反应出房地产处于快速发展阶段。工业产业逐渐成为城市经济支柱。（7）交通运输、旅游业2011年公路货物运输量440.96万吨，比上年增长42.1%；旅客发送量1041.45万人次（公路客运量1016.95万人次，水运客运量24.5万人次），增长0.4%。年末机动车保有量86418辆，其中大中型汽车3298辆，小型汽车13555辆，普通摩托车69540辆。至2011年，黔西拥有星级宾馆8家，旅行社（含分支机构）5家，接待酒店55家，客房2111间，床位3582个。2011年共接待游客260万人次，实现旅游综合收入16.93亿元，比上年分别增长38.2%和30.0%。（8）黔西周边城市支柱产业分布
10、情况城市支柱产业黔西县煤炭、水电、旅游业大方县煤炭、中药织金县煤炭、电力、化工修文县磷化工产业、铝加工产业、现代物流产业、农产品深加工工业金沙县煤炭、煤电、茶业毕节市煤炭产业、焦叶产业、烤烟产业清镇市能源、铝工业和煤化工三、黔西县经济发展思路1、跨越发展工业强县为谋求黔西县经济的跨越发展，黔西县政府制定了“工业强县”的主战略，黔西县上下深入领会不发展工业，不加快工业现代化，就难以实现城市化的道理。2006年，提出并实施了“工业强县”战略，着眼于黔西县煤炭和水力资源丰富的优势，重点发展煤电产业，全面优化工业内部结构，黔西县工业经济快速发展，工业增加值年均增长26.3%，年均增速比生产总值高9.2
11、个百分点。从2007年起，黔西县开始规划岔白工业园区（现为毕节试验区黔西承接产业转移基地）和甘棠工业园区（现为黔西县循环经济产业园区）。2、开拓创新城镇带县城镇建设发展滞后，是长期制约黔西经济社会发展的一个重要因素。建立毕节试验区以来，黔西县结合县域经济社会发展的总体规划，抢抓机遇，先后实施“县城南移”工程和“城镇带县”发展战略，按照“构建框架、逐步配套、形成系统”的发展思路，持续完善城镇功能。在城镇建设布局中，突出县城的辐射带动作用，对各项重点工程充分考虑社会需求和品位要求，以新城区开发建设为重点，创新城市经营机制，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效能经营，加快城镇基础设施建设，城
12、镇规模不断扩大，功能日臻完备，城镇面貌日新月异，逐步形成以县城为核心的多层次、多功能的城镇化体系，人居环境进一步改善，城市品位不断提升。2010年末，县城面积9.5平方公里，人口15.5万人，城镇化率33.1%。目前已完成第四次县城总体规划的修编工作，并已通过省建设厅评审。近期建设范围和重点控制地区实现了控规全覆盖。“十二五”期间，力争黔西县城镇化率每年提高2.5个百分点，到2015年黔西县城镇人口达39.6万人，城镇化率达45.6%，中心城区建成区面积达14平方公里（年均增长0.9平方公里）。2011年黔西县城市建设项目共84个，总投资73. 15亿元。其中重大项目23个。杜鹃大道道路改造工
13、程投资2.6亿元、西南环线建设投资16亿元、水西古城建设投资10亿元、体育中心建设7亿元、黔金路道路改造工程（东出口）投资2亿元、阳光大酒店建设项目投资1.5亿元、国龙水岸大酒店建设项目投资1.5亿元、贯城河综合治理工程项目总长约9公里投资4.16亿元。3、固本强基农业稳县黔西县高度重视农业产业化建设，始终把加快农业产业化发展作为促进农业增效、促进农民增收的一项重要工作来抓，始终坚持推进“农业稳县”战略，狠抓玉米、水稻、油菜杂交良种的普及推广，组装配套育苗移栽、旱育稀植、测土配方施肥、病虫害综合防治等农业实用技术，黔西县良种推广率达98%以上，良法配套率96%以上，农业科技贡献率达到40%。目
14、前，油菜、烤烟、蔬菜等已上升为黔西县农业主导产业。“十二五”期间，黔西县制定实施特色农业产业“4322”发展规划，种植40万亩蔬菜花卉、30万亩经果林、20万亩茶药、20万亩草地生态畜牧业，到2015年，黔西县农业增加值将达到25亿元，特色农业在农业中的比重达70%以上，农民从特色产业中人均新增纯收入达1000元以上，累计转移农村劳动力 10万人。4、朝阳产业旅游活县为充分发挥旅游资源丰富的优势，黔西县着力将旅游业培育成为新兴后续支柱产业，各级各部门通力合作，多渠道筹措资金投入发展旅游业，旅游产业逐步发展，入县旅游与出县旅游互促互补，产业地位开始提升，产业功能走向配套，旅游服务业初成体系，行业
15、管理不断完善。 “十一五”以来，黔西县提出并深入实施“旅游活县”战略，着力将旅游产业培育成为新兴后续支柱产业，多渠道筹措资金投入旅游业，经过近年来的加速发展，旅游产业地位逐步提升，产业功能日趋完善，旅游服务业体系初步形成，行业管理日臻完善。“十五”期间，黔西县旅游总收入仅1.36亿元，“十一五”以来，旅游经济规模快速扩大，年接待游客和年旅游收入从2006年的28万人次和0.756亿元增长到2011年的260万人次和16.93亿元，年均增长率分别为66.65%和96.6%；今年1至7月，全县共接待游客284.7万人次、旅游创收24.42亿元，同比分别增长39.98%和111.26%，预计全年可实现旅游收入35亿元以上。旅游规划体系逐步完善编制实施了黔西县旅游发展总体规划（20052020年）、黔西县乡村旅游规划等旅游总规、详规和专规，初步形成了黔西旅游规划体系。2008年，被中国花卉协会杜鹃花分会授牌命名为“中国
