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1、-目 录第一章 总论11.1 建设项目简介11.2 项目建设的必要性31.3 可行性研究编制依据51.4 技术经济指标61.5 可行性研究的主要结论6第二章 市场分析82.1西安市莲湖区概况82.2西安市莲湖区土地市场分析92.3西安市莲湖区商业市场分析102.4项目SWOT分析132.5典型案例分析152.6价格定位162.7拟建项目定位18第三章 项目用地现状及拆迁安置方案193.1土地调查193.2拆迁户调查193.3建筑物调查193.4管线调查203.5拆迁安置实施的原则、进度计划203.6拆迁安置补偿方案20第四章 项目开发建设条件234.1 自然条件234.2 项目规划用地条件23
2、4.3 项目市政配套条件24第五章 项目拆迁方案和机构费用确定255.1 拆迁规模255.2 劳动安全255.3 拆迁进度安排255.4 项目组织机构265.5 项目建设管理费用研究26第六章 环境影响评价286.1评价依据286.2区域环境质量现状286.3环境保护规划296.4环境影响评述30第七章 投资估算及资金筹措327.1 项目总投资估算的依据327.2 项目的总投资估算的原则337.3 总投资估算337.4 项目总投资的资金来源36第八章 财务评价378.1 基础数据的确定378.2 财务盈利能力分析378.3 清偿能力分析388.4 项目财务评价结论38第九章 不确定性分析399
3、.1 盈亏平衡分析399.2 敏感性分析40第十章 国民经济评价4210.1 影子价格与通用参数选取4210.2 效益费用调整4310.3 国民经济评价结论43第十一章 社会效益评价4511.1 对遗址保护和城市形象的影响4511.2 对所在地居民生活质量的影响4511.3 对项目周边环境的影响4611.4 对西安市莲湖区财政税收的影响4611.5 对西安市莲湖区房地产业发展的影响46第十二章 主要结论与建议4712.1主要结论4712.2 对建设单位的建议47附件：财务评价报表 -第一章 总论1.1 建设项目简介1、建设项目概况（1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期；（2）项目范围和
4、位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；项目位置图如下：（3）项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会2008193号和2008296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。（4）项目现状与周边环境项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市
5、场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。项目东、南、西、北部环境及简介如下：项目东界：古城墙和护城河项目东部紧邻明城墙遗址、环城公园和护城河，环境幽雅、树木繁茂，是游客游览和市民休闲的场所。项目西界：环城西路和汽贸市场项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量的汽贸、机电市场。项目南界：玉祥门项目南部紧邻明城玉祥门和环城西苑二期，交通方便、位置优越。项目北界：环城北路项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。2、项目内涵和性质项目拆迁包含地上建筑物和构
6、筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。1.2 项目建设的必要性1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，环城西苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。2、符合西安市总体规划的需要项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安
7、市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。3、项目片区商业布局完善的需要项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们的日常消费，给周围居民的生活带来了极大的不便。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。4、顺应西安市“城中村”改造的大背
8、景，提升城市形象项目所在地是一个典型的“城中村”，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之一。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐的场所。 5、发挥土地级差效益的需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。本项目范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安置完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体
9、的城市精品景观带，成为古城西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态环境、促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。1.3 可行性研究编制依据1、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；2、国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版），2006年；3、国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002年；5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；6、陕西省建设工程其他费用定额；7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造
10、项目三期用地函；8、西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的批复（市发改投发2008193号）；9、西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容的通知（市发改投发2008296号）；10、类似工程估算、概算指标；11、委托方提供的有关其他资料；12、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.4 技术经济指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期：2.90年（税后） 2.88年（税前） 财务净现值： 262万元（税后） 2020万元（税前） 内部收益率（年）： 15.69%（税后） 12.47%（税前）（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 1364万元 内部收
11、益率（年）： 18.46%（3）国民经济评价财务净现值： 3856万元 内部收益率（年）： 18.99%1.5 可行性研究的主要结论（1）项目前期工作准备充分，拆迁条件良好；（2）项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金；（3）项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行； （4）项目具有较强的抗风险能力；（5）项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。第二章 市场分析2.1西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安的中心城区之一，是驰名中外的“丝绸之路”的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。1、莲湖区经济实力概况为加快实现区域经
12、济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设“经济强区、和谐莲湖”的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“一线五区四平台”的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。2007年莲湖区生产总值实现200.62亿元，标志着莲湖区经济规模再上一个新台阶，其中第二产业实现增加值115.78亿元，增长15.8%，其中工业增加值93.77亿元，增长16.1%。2007年，莲湖区财政收入达到11.5亿元，较2006年净增近3亿元，增幅为33.7，地方财政收入总量位居西安市13区县之首；规模以上工业总产值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至2008年4月底，莲湖
13、区重点建设项目共完成投资91424万元；地方财政收入完成4.69亿元，总量位居全市第二；社会消费品零售总额完成68.84亿元，达到近年来的最好水平；规模以上工业增加值累计实现35.07亿元，绝对量位居全市第一。2、莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大、中专院校科、研院（所）10多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有13个王朝遗留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古迹125处（件），其中属国家、省、市级重点保护古迹、纪念地19处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势
14、、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。2.2西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。总体来看，西安土地市场实行招、拍、挂以来，市场始终处于供不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来
15、越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。 莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安置完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。2.3西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业、印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在“一线五区四平台”的发展思路上，莲湖区精心
