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1、房屋修缮管理第一节 房屋修缮管理概述一、 房屋修缮在物业管理中的地位与作用（一）房屋修缮的概念房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。（二）房屋修缮管理在物业管理中的地位与作用房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。1 从物业自身的角度看2 从房地产业的角度看3 从物业管理企业的角度看4 从使用和社会的角度看为加强对城市房屋修缮的管理，建设部1991年发布了城市房屋修缮管理规定。这是房屋修缮管理的指导性文件。此外，建设部以及各级地方政府又先后制定了一系列法规和规定，对不同产权情况和管理体制下的房屋修缮管理责任
2、的划分、修缮费用的负担、修缮管理的内容等做了相应的规定，这些也都是物业管理企业在房屋修缮管理中要遵照执行的。二、 房屋修缮责任的划分房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。其基本原则有3条：1 新建房屋在保修期内新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。保修期计算一般如下：（1） 民用与公共建筑的土建工程为1年；（2） 建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；（3） 建筑物的供热、供冷系统为1个采暖、供冷期；（4） 室外的上下水和小区道路为1年。2
3、保修期满后保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。对业主委托物业管理企业管理的物业，具体规定如下：(1) 物业管理企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。修缮费用按建设部城市异产毗连房屋暂行规定执行。由各业主按业权比例分担，做法是建立物业维修基金，事先向各业主按比例收取，在全体业主的监督下专款专用。上述修缮责任及费用应在物业管理委托合同中写明。(2) 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行修缮，也可委托他人或物业管理
4、企业修缮。但物业管理企业都负用检查监督的责任。修缮费用由业主支付。3 其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。三、 物业管理企业房屋修缮管理的内容物业管理企业在政府房地产行政主管部门的指导和监督下，对所管物业范围内的房屋修缮负有全面管理的职责。房屋修缮管理的内容包括房屋修缮的计划管理、技术管理、质量管理、施工管理、资金管理等五方面。（一） 房屋修缮计划管理（二）房屋修缮技术管理房屋修缮的技术管理是对房屋的查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。根据房屋修缮技术管理规定，物业管理企业房屋修缮的技术管理工作包括：1 组织查勘
5、、鉴定，掌握房屋完损情况，按房屋设计用途和完报情况，拟定修缮方案。2 加强日常养护，有计划地组织房屋按年轮修。3 分配年度修缮投资、审核修缮方案和工程预决算，与施工单位签订施工合同，并履行合同规定，以尽可能少的费用，取得尽可能大的修缮效果。4 配合施工部门，对住户进行适当安置，保证修缮工程按时开工，配合施工单位顺利完成施工任务。5 工程进行中，监督施工单位按规定要求施工，确保修缮工程质量，竣工后，进行工程验收。6 组织自行施工的修缮工程的施工管理，进行工料消耗和质量检查鉴定，7 建立健全房屋技术档案，并进行科学管理。 （三）房屋修缮质量管理房屋修缮的质量管理在房屋修缮管理中是最重要的一环。城市
6、房屋修缮规定对质量修缮工程的质量做了严格的规定，物业管理企业应遵照执行。同时，还应遵守建设工程质量管理办法的相应要求。其主要内容有：1强化修缮工程质量监督2加强修缮工程质量检查和验收3 完善修缮工程质量保修制度 （四）房屋修缮施工管理房屋修缮施工管理指物业管理企业为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。一般有2种情况：一是物业管理企业自己拥有一支维修养护队伍来进行修缮工程的施工；二是物业管理企业自己没有维修队伍，对房屋的修缮工程实行招标，或以承包方式把房屋的维修养护承包给专业维修队伍。具体内容见房屋修缮工程施工管理规定。 （五）房屋修缮资金管理
7、物业管理企业用于房屋修缮的资金，其来源除业主缴交的维修基金，以及物业管理服务费中的一部分外，还包括物业管理企业开展多种经营收入的部分盈余。维修基金用于大、中修，物业管理服务费中的一部分用于日常物维修养护，开展各种经常收入中的部分盈余主要是弥补修缮资金的不足。第二节 房屋损坏原因一、 房屋的基本功能与要求房屋应满足安全性、适用性、耐久性三项基本功能要求。随着国民经济的发展及人民生活水平的提高，居住条件已从要求适用到讲究美观。因此现代房屋不仅要满足上述三项基本功能要求，对不同的建筑类型还应有不同程度的艺术性要求。应该说安全性、适用性、耐久性、艺术性是房屋的四项基本功能要求，只是对不同类型的房屋，要
8、求的功能的侧重面有所不同而已。建筑物在正确设计、精心施工、正常使用与维护的情况下，在其设计预期的使用年限内，应满足其使用功能要求。从房屋的使用角度看，安全性是确保使用功能的前提与基础。只有确保使用安全的房屋，才能投入使用。二、 房屋损坏的现象及原因（一） 房屋损坏的现象 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏包括外部损坏和内部损坏。外部损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。 内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。 房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备
9、的损坏。（二） 房屋损坏的原因 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。1 自然损坏的因素有以下4项：（1） 气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。（2） 生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。（3） 地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。（4）灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙
10、卷风、战争等所造成的损坏。2 人为损坏人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况：（1） 使用不当（2） 设计和施工质量的低劣（3） 预防保养不善第三节 房屋完损等级评定房屋可靠性鉴定是通过对已有房屋的作用、结构抗力及相互关系进行测定、检查、试验、分析和判断，对房屋的安全性、适用性、耐久性作出评价的过程。可靠性鉴定方法有3种：即传统经验法，实用鉴定法和可靠度鉴定法。 房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。评定房屋完损等级按照原城乡建设环境保护部 1985 年颁布的房屋完损等级评定标准规定的统一标准、项目和评定办法，通过目观、检测和定量、定性的分析，对整房屋
11、进行综合性的评价。一、 房屋常用结构及其组成部分房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构和其他结构。评定房屋完损等级按下列3部分及其项目进行：1 结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；2 装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；3 设备部分水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目。二、 房屋完损等到级评定方法房屋完损等级根据房屋各个组成部分的完损程度综合评定。1 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法此类房屋的完损等级评定方法有以下4种：（1） 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的
12、完损等级就是分项所评定的完损程度。（2） 房屋的结构部分 各项完损程度符合 同一个完损标准，在装修设备部分中有1、2项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。（3） 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降1个等级完损标准，在装修或设备部分中有1项完损程度下降1个等级完损标准，其余3个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（4） 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出1个等级的完投标准，则该房屋完损等级可按
13、地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。2 其他结构房屋完损等级评定方法其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下2种方法来确定：（1） 房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。（2） 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合1个完损标准，有少量分项完损程度高出1个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。三、 房屋完等级的分类及标准根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类；1完好房2
14、基本完好房3 一般损坏房4 严重损坏房5 危险房四、 评定房屋完损等级的一般做法 房屋完损等级评定可分为定期和不定期2种。1 定期评定房屋完损等级每隔一定时期（1-3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完报等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完损情况。2 不定期评定房屋完损等级（1） 根据气候特征，如雨季、台风、山洪、暴风雪等，主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，评定完损等级；（2） 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级；（3） 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。房屋完损等级的具体评定方法，请参阅完标进行。五、 房屋完好率、危
15、房率的计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（M2）为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋完好率是房产管理与经营单位（包括物业管理企业）的重要技术经济指标之一。所谓房屋完好率，就是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。所谓危房率，就是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。 第四节 房屋修缮工程一、房屋修缮工程的分类 为了加强房屋修缮的科学管理，合理安排修缮资金和加强修缮工作的计划性，应实行分类指导，通常是按房屋的完损状况和工程性质、结构性质、经营管理性质进行工程分类。（一） 按房屋的完损状况和工程性质划分 根据房屋的完损状况和相应的工程性质，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修5类：1 翻修工程2 大修工程3 中修工程4 小修工程（零修工程或养护工程）5 综合维修工程（成片轮修工程） 经过综合维修后的房屋，必须符合基本完好或完好房的
