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1、住宅小区物业管理收费难问题探讨住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文关键词：住宅小区，物业管理，探讨，收费住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文简介：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，局部企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的开展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文内容：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，局部企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行
2、业的开展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分析引言自1994年将新建住宅小区全面纳入物业管理的规定实施以来，我国物业管理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷不断，由于物业管理费收缴率低、收费难问题导致的恶性群体事件频发，造成了不良的社会影响。物业效劳质量低下、业主拒缴物业费的恶性循环问题已经成为整个物业效劳行业乃至社会关注的焦点，是亟待解决的民生问题。因此，探究住宅小区物业收费难的原因，探索合理有效的解决途径，对于保障业主合法权益、改善企业经营管理、促进行业健康开展以及
3、社会和谐都具有重大的积极意义。1国内外研究现状在国外，SteveRDoe（2023）从物业管理与政府治理的角度，研究并提出政府应当利用中介效劳机构，充分发挥它们在社区管理中的作用。1BeateKlingenberg（2023）经过建模研究认为租金管制不仅对业主，而且对资产管理者和承租人都具有预想不到的负面后果，从而提出应重新探讨和审查租金管制政策。2TerenceYMLam（2023）研究发现收费水平对物业效劳质量无显著影响，专业维修效劳是复杂的，并且和交易本钱呈现显著相关性，特别是在物业管理部门与租户有高度联系的时候。3在国内，鉴于我国住宅小区普遍存在的物业管理收费难的现状，国内众多学者在这
4、方面进行了较多角度的探索与研究。漆国生（2023）从纠纷化解的选择性和有效性视角出发，借鉴国外流行的替代性纠纷解决方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探索我国社区物业管理纠纷的新型化解机制，并对以非诉讼形式化解物业管理纠纷进行了有效性研究。4邵俊霖、吁帅彪（2023）认为建立物业公司和业主的双向评级机制有利于相互鼓励，能够防止因信息不对称而产生失灵。5邱柏棠（2023）针对物业管理收费难的情况提出了一些对策，例如可以借助舆论宣传和社区的力量，引导业主、业主委员会以及物业管理企业履行对等的权利和义务。62物业管理效劳收费现状物业费收入是保障物业公司生存和开展
5、的根底和根本，但事实上物业费收缴率低却成为了困扰很多物业公司持续开展的重要问题。据2023年江苏南通市政协提案委员会组织的南通物业效劳及收费情况调查结果显示，以南通市崇川区为例：该区现有住宅小区384个，其中实行物业管理的有214个，收费率达70%以上的小区占比三成，收费率达50%的占比三成，收费率达40%的小区占比两成，根本收不到费的小区占比一成多。7较低的物业费收缴率在很大程度上是由于业主对物业公司提供的效劳不满意而引起的。据2023-2023年江苏十大效劳行业公众满意度调查分析报告显示，三年来物业管理效劳的公众满意度指数分别为67.21、70.43、70.25。虽然近两年来公众对物业效劳
6、的满意度有所上升，但业主最不满意的地方仍集中于停车难、垃圾清理不及时、公共设施维修不到位、纠纷处理不力、账目不透明等问题，这些问题也是导致业主拒缴物业费的直接原因。大量的欠费现象引发了业主和物业公司接连不断的矛盾纠纷，近年来各地物业管理纠纷案件快速增长，如江苏常州市法院2023年物业纠纷案件受理数量比2023年上升了93%，物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。物业收费难题不仅侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益，同时也致使很多物业公司难以维持运转，直接导致其减少日常物业效劳费用的支出，物业效劳质量得不到保障，更加剧了物业费的收取难度，如此形成的恶性循环不仅不利于物业效劳水平的提高，整个物业效
7、劳行业也无法得到健康、良性的开展。3解决物业收费难问题的对策分析3.1政府角度3.1.1完善物业管理法律法规由于相关法律法规的不完善，目前物业管理中普遍存在住房专项维修资金使用难问题。物业管理条例第12条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这意味着，假设物业公司需动用住宅专项维修资金修缮漏雨的房屋，就必须征得2/3以上业主的同意，但实际上有些业主根本不在小区居住，或者有些业主认为房屋漏雨是顶楼的事情而不同意使用专项维修资金，物业公司申请动用专项维修资金的根本条件无法得到满足，导致了专项维修资金在账上“睡大觉、使用
8、率低的问题，这种现象也印证了迈克尔赫勒提出的“反公地悲剧理论。赫勒认为，由于资源未被充分利用或使用缺乏而导致的资源浪费、效率低下、收益减少的情况更为严重。8迈克尔赫勒在提出“反公地悲剧现象的同时也试图寻找一种解决方案，如果说“公地悲剧是因为产权虚置、不明晰所以需要明晰产权的话，那么，“反公地悲剧那么是由于产权过多、支离破碎，需要整合产权。8对于住宅专项维修资金的整合产权措施，笔者认为可以借鉴国外的相关做法。例如美国的住宅专项维修资金交由基金公司管理，物业公司将需要维修的房屋报到基金公司，再由基金公司到市场上寻找公司维修。9相关立法部门应制定可操性较强的法规政策，例如在法律法规中引导业主委托第三
9、方社会中介机构对住宅专项维修资金进行管理，同时也要规定由于受托中介机构的原因造成业主损失的，中介机构应承担相应的民事责任，健全且实操性强的物业管理法律法规对于解决物业收费难问题有重大意义。3.1.2建立健全物业纠纷调解机制针对物业纠纷频发的情况，各省各地也在积极探索物业纠纷的调处机制，例如江苏省常州市推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度，并根据案件类型采用支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段，对物业费纠纷的化解起到了积极的推动作用。在这些工作的根底上，还应探索建立健全市、区、街道、社区四级物业纠纷调解机制，构建以人民调解、行政调解、司法调解为主体的“三调联动物业纠纷调解工作新模式，尤其要
10、注重发挥社区、街道的作用，努力将矛盾化解在基层。在社区，可以成立物业纠纷调处办公室，主要负责物业管理矛盾纠纷和业主投诉的收集、整理、分类，提供社区法律参谋，配合做好矛盾纠纷及业主投诉调处过程中的法制宣传教育和法律、法规的咨询解答。对于较为复杂的矛盾纠纷，及时上报街道物业纠纷人民调解委员会，由街道整合物业管理办、司法办、派出所、城管办等多方资源，按照工作程序标准开展人民调解。市区那么主要以行政和司法的手段调解重大疑难纠纷。物业纠纷的四级调解机制以及“三调联动的工作新模式，有利于整合调解资源，强化调解功能，提高调解效率，及时有效地化解物业矛盾纠纷。3.1.3深化物业信用系统与个人信用体系建设第一，
11、完善物业公司信用评价和管理系统，推动物业“信用管理。山东省出台的山东省物业公司信用档案与评级管理方法（试行），是物业资质认定取消后省级层面出台的第一个信用档案与评级管理方法。一要对物业公司实行赋分管理并进行信用评级，将评级结果与招投标、工程评选、参与政府补助资金、享受税收优惠政策等方面相挂钩；二要建立“黑名单制度，将出现严重不良行为的企业直接拉入黑名单，并及时向社会发布企业不良信用记录；三要有关于企业的负面信息，比方未妥善解决的投诉举报、媒体曝光造成社会影响、因企业过错造成的群体性事件等，都将形成企业信用档案长期保存。第二，完善个人信用体系，建立业主诚信管理制度。以江苏省“十三五物业管理行业开
12、展规划为例，在维护合法权益的根底上，引导业主树立诚信观念，自觉履行物业使用相关义务。同时探索建立业主不良信用记录制度，将业主违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒绝缴纳专项维修资金和“群租等物业使用违法违规行为拒不整改的，以及无故欠缴物业效劳费经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行缴费义务的，纳入个人诚信档案，并通过公共信用信息共享平台，作为多部门联合实施信用惩戒措施的参考。3.2物业公司角度3.2.1企业信息定期公示，完善信息传递机制物业公司的失信违约行为需要多久才能被业主发现和信息传递速度有很大关系，如果欺骗的行为难以被发现，发生欺骗的可能性就越大。因此推动企业信息公开化对于完善信息传递机制尤为重
13、要，物业公司应定时定点将公司财务状况进行“量化公示。应秉持“能够做到多细致就做到多细致的原那么，把关乎业主切身利益的每一个工程都细化开来，将物业经营收入、物业效劳费用支出等大类工程下的每一个明细工程都以具体数值进行公示，并配以必要的文字说明，比方收入或费用发生的具体时间、次数、相关责任人及联系方式等等。唯有增加企业信息公示透明度、完善信息传递机制，使物业公司自觉接受业主的查询和监督，才能消除业主疑虑，从客观上促进物业效劳水平的提高，改善物业费的收缴情况，双方的合作才能有稳固的根底。3.2.2探索实施酬金制管理目前我国物业计费方式主要采用包干制，这种收费方式虽然比较简单，但也在客观上造成了物业收
14、费不透明、业主对物业效劳的内容、标准和价格认可度不高等问题；而收费透明度相对较高的酬金制，那么需要业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。对于具备条件的住宅小区，物业公司和业委会应在贯彻物业管理条例的根底上探索实施酬金制管理。物业公司在应收的物业管理费中按约定的比例作为其利润，其余全部用于物业管理日常开支，结余或缺乏的局部均由业主共享共担。同时应分设物业费及公共收益财务科目，独立记账核算。业主委员会独立委托第三方机构进行评估，在三方认定签字的根底上逐月公示物业收支情况。通过公开透明的物业效劳收费新管理模式，在有效解决业主不满意、企业入不敷出问题的同时，也能够提高业主自治能力，形成业主与物业公
15、司按照市场规律合作的良好局面。3.2.3加强对物业管理从业人员的培训根据2023年物业管理行业报告显示，制约行业开展的问题之一是从业队伍人才匮乏。因此，要提高物业效劳水平、减少物业矛盾纠纷、提高业主满意度的措施之一就是要提高物业从业人员的素质。一方面，要加强对物业管理人员的能力培训，全面提高管理人员的专业知识以及业务技能，打造一支专业能力强、综合素质高的物业管理队伍，为提高企业的管理效劳水平提供坚实保障。另一方面，还要强化对全体员工的职业道德建设，不断提高员工对物业管理的职业认识，使其明确在职业活动中应承担的责任和义务，培养员工的效劳意识，标准从业人员的效劳行为。通过培训来提高员工的个人综合素
16、质与修养，从而到达企业整体效劳品质的全面提升。3.2.4增进沟通，合法催收物业效劳费物业矛盾纠纷很大程度上是由于物业公司与业主之间缺乏有效沟通造成的，如果物业管理人员掌握一定的沟通技巧，及时与业主进行沟通，了解并满足业主的合理需求，无疑会使物业管理人员与业主的交流变得更顺畅，许多问题也能消灭于未然。同时，物业公司应组建专门的物业费催收团队，根据业主欠费时间的长短将业主进行分类，并通过以沟通为中心、分类专攻的形式进行物业费催收。例如，对于欠费半年以内的业主，采取 催收、发送催收短信等方式；对于欠费半年以上、一年以内的业主，应及时发送催收单，使业主明确违约责任；对于长期欠费的业主，物业费催收团队应及时上门沟通，了解业主欠费的真实原因。如果业主确实有生活困难的，可采取人性化处理方式，如给予适当的优惠或分期付款等；如果业主属于长期恶意欠费，采取以上催收方式均无成效时，物业公司应通过司法途径，向业主发“律师函催收、向法院申请强制执行“支付令等，但切不可采取断水、断电、停
