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1、新疆缔森地产开发有限公司标准化管理制度 物业管理交接制度、物业管理交接制度 编号 编制 新疆缔森地产开发有限公司 审核 批准 二一三年 月 日发布 二一三年 月 日实施目 录第一章 总则. 3第二章 适用范围 3第三章 交付范围及交接条件 3第四章 项目交接准备工作 4第五章 项目交接验收流程 6第六章 资料的移交 6第七章 验收标准 7第八章 附则 7附件一：交接验收流程图附件二：房屋验收标准及检验办法附件三：公共设施验收标准及检验办法附件四：移交各类表格第一章总则第一条 为提高集团地产板块全产业链、全流程的开发及服务质量，从制度上建立起客户满意度的保证体系，并在出现客户投诉时能够快速从内部
2、分清各主体的管理责任，特制订缔森地产公司与家安物业公司的房屋交接标准及制度，对开发过程管理及交验后的服务管理提出更高、更细致的要求。第二条 改善原项目交接模式，彻底杜绝无标准、无明确流程、无责任边界以及无明确时间的交接现象发生，特制定以下交接流程。第二章 适用范围第一条 适用于新疆缔森地产开发有限公司所有已竣工交付和将要交付工程项目。第二条 已竣工交付工程是指本制度执行之前缔森地产历年开发已交付物业公司管理的项目。第三章 交付范围及交接条件第一条 物业交付范围每个项目的以下部分，均作为房屋交接验收的主要内容：项目主体、项目公共工程、主体配套设施、设备、室内、室外设施、工程技术资料等7个方面。
3、物业移交原则上要求项目进行整体移交，但因特殊原因提前进行分部分项移交的，移交物业后由物业公司进行维护管理（保修期内，维修由房产公司负责），后期不重复移交。第二条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、移交物业项目不论是全部接管验收还是分期接管验收，都须达到通给排水、通电、通路、通气、通暖、通讯（电话、网络）、通电视，其中供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 3、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 4、电梯、二次供水、高压供电、消
4、防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；5、自动火灾报警控制系统和联动系统经消防监督部门验收合格。6、所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监管部门核发的准用证。7、智能化系统能满足基本需求，安全防范系统无较大缺陷。8、楼栋、房屋编号经有关部门确认，小区内导视系统完善。9、移交项目主体工程及配套的相关技术资料完整齐全；10、房屋设备、设施齐全，达到设计规定标准。第三条 整个交接过程根据实际情况设定为全面无条件交接、部分有条件交接、拒绝交接三个档次，由双方按照项目验收标准协商确定。第四条 拟移交项目主体、配套工程完全符合交接条件的，通过验收进行全面无条件交际；拟移交项
5、目基本符合交接条件，但各别分部分项工程未达到交接条件、未施工完成或存在问题较多的，缔森地产与家安物业双方协商可进行部分项目的甩项，进行有条件交接；拟移交项目未施工完成，不能达到业主使用条件的家安物业可拒绝交接。第五条 出现以下情况，双方可进行有条件交接：1、项目分期建设，部分达到入住条件；2、西域集团有特殊要求或者缔森地产提出申请，要求提前交付物业公司进行管理；3、其它特殊情况。第四章 项目交接准备工作第一条 缔森地产准备工作1、按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交质量合格、功能完备、配套齐全、权属明确、资料完整的物业。2、与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、
6、共用设施设备的配置和建设标准，并将相关的配置和标准提供给家安物业。3、在项目规划、设计阶段，项目的室内外配套设施方案、图纸等提前征求家安物业及西域房产营销公司的意见。4、项目建设启动后，提前与物业公司签订项目物业服务委托合同。5、项目物业移交前，由缔森地产项目部组织相关人员进行内部验收，验收合格后方可发起缔森地产、家安物业及西域房产营销公司的三方验收。6、在物业交付使用30日前，书面通知家安物业及西域房产营销公司物业移交时间及要求；物业交付使用20日前，缔森地产向家安物业移交图纸、设备维护等资料；物业交付使用15日前，与家安物业、西域房产营销公司完成需移交物业主体、共用部位、共用设施设备的承接
7、查验工作。7、物业移交前，提前准备交接相关文件、表单。8、对接电梯、消防、电子监控系统等共用设施设备合约公司，在物业交接30日前组织对物业公司人员进行相关设施设备的使用培训；第二条 家安物业准备工作1、自开发项目竣工验收提前三个月起，由缔森地产书面通知物业公司开始前期物业准备工作（人员招聘储备）、组织构建项目管理处，进行相关前期物业接入准备工作。2、家安物业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。3、由家安物业公司工程技术部牵头，组织管理处的有关人员组成验收小组，开展物业前期介入工作。4、工程技术人员进驻现场，与
8、管理处的工作人员一起参与楼宇竣工收尾的监督验收工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉电、气、水线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。5、对接移交物业所管辖的社区，邀请相关人员以第三方承接检查的形式进行物业的共同移交。第三条 西域房产营销公司准备工作1、组织销售各个环节人员熟悉物业买卖合同中关于交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准（含装修标准）；了解物业的实际情况及标准，并做好向业主移交物业时的解释工作。2、入住20天前印制入住通知单、入住流程或指引、须知及整理收集客户疑问解答标准等资料。3、入住前1
9、0天完成住宅使用说明书、住宅质量保证书的填写、确认及盖章工作。4、入住前10天向物业公司提供符合入住条件的客户名单。5、期房销售的入住通知：报纸公告：入住一周前在自治区内公开发行的日报上发布入住公告；邮寄送达：入住10天前按合同中约定收件地址向客户以EMS形式发送书面入住通知。以上方式可同时进行也可选其一。第五章 项目交接验收流程第一条 项目物业移交的主动方是缔森地产，配合方是物业公司、西域房产营销公司。第二条 物业移交验收按照下列程序进行： 1、提前30日缔森地产向家安物业、西域房产营销公司书面发出物业移交函；2、成立三方验收小组，并确定验收方案及计划； 3、提前20日缔森地产向家安物业移交
10、有关图纸资料； 4、提前15日三方按照主体、共用部位、共用设施设备等方面进行验收； 5、物业验收小组提出相应问题，转缔森项目部；6、解决查验发现的问题； 7、确认现场查验结果；8、办理物业交接手续。流程详见：附件一交接验收流程图第三条 交接双方必须严格按照交接流程操作，在流程的各个结点必须有详细的文字性工作记录，特别是房屋移交通知、交接验收单、整改通知单、复验单等重要文件均须一式两份，双方共同签字确认，各存一份，并作为档案管理的一部分重要内容保存备查。第四条 对室内物件无明显不符合检验标准要求的房屋，由家安物业管理处接收钥匙，管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的
11、房间待整改验收合格后再接管钥匙。第五条 对承接查验中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，移交人在统计表上签字确认，两日内转缔森地产项目部。第六条 缔森地产项目部对验收需整改的问题分类，于两日内转施工单位进行整改；各类问题全面或分部解决后，缔森地产重新组织小组成员进行复验。第七条 在保修期内，如使用过程中业主（住户）或管理人员发现建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告缔森地产查验证实后，由其责令施工队更换或返修。第八条 缔森地产应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等公共设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容，但双方需核对水表、电表等数据。第六章 资料的
12、移交第一条 现场查验20日前，缔森地产应当向物业公司移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、承接查验所必需的其他资料：未能全部移交前款所列资料的，缔森地产应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第七章 验收标准第一条 参照中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、物业承接查验办法、房屋接管验收标准、昌吉回族自治州物业管理条例以及国家建设部颁发的相关房屋质量标准制定了本制度的验收标准。第二题 缔森地产、家安物业、西域房产营销公司在交接验收时，按照以下标准进行：1、房屋验收标准及检验办法详细见附件二2、公共设施验收标准及检验办法详细见附件三第八章 附则第一条 缔森地产和物业公司在移交物业过程中，以本制度为基本制度，确保该项工作有效落实。第二条 西域集团指派相应职能部门对房屋交接验收过程进行不定期的监督和检查。第三条 本制度自2013年8月1日起执行。附件一交接验收流程图 移交前30日缔森地产项目部向家安物业、西域房产营销公司发出房屋接管验收通知单三方成立验收小组，并于两日内制定验收方案及计划 移交前20日缔森地产向家安物业移交有关图纸资料
