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1、昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告 本报告旨在对项目作出常规可行性研究；由于本项目主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。核心业态设置无机机电、机械设备、IC产业、电子电器、光伏产业、工业原料、生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有
2、利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在昆山开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择昆山是因为昆山综合成本最低，综合效益最好；本报告充分发掘昆山在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第一章 总论第一节 可行性研究主题一、项目简介1、项目名称：昆山美吉特工业品博览交易中心2、项目
3、承办单位:3、项目建设地点及占地面积：本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内, 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地1500亩；二、可行性研究报告编制单位：三、研究工作范围：1、项目背景、开发规划的确定;2、市场环境分析;3、投资估算及经济效益分析;4、项目不确定性分析;5、项目社会效益和环境效益评价四、可行性研究报告的编制依据：1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国土地管理法实施条例3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、城镇国有土地使用权出让和转让实施办法5、中华人民共和国城市规划法6、苏州市城市建设规划管理办法7、中华人民共和国城市房地产管理法8
4、、城市房地产开发经营管理条例9、城市拆迁管理条例10、城市商品房预售管理办法11、城市房屋租赁管理办法12、城市房地产抵押管理办法第二节 项目概况一、项目实施进度计划安排：由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在4年到5年时间内全部建设成投入使用；二、项目主要技术经济指标：名称合计一期(2#地块)二期(1#地块）三期（3#地块）四期（4#地块）五期（5#地块）小计占地面积（）959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面积（）1,973,429 632
5、,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑面积（）1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑面积（）242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容积率1.81 1.49 1.46 2.50 2.46 2.49 1.81 总户数（户）建筑面积合计1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 体 部 分 小计1,964,629 63
6、2,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店式公寓167,160 6098060,180 46000 167,160 配套商业69,500 3680032,700 69,500 工业品精品馆/展示中心59,680 59680工业品交易区696,871 385923 285,998 24950 办公352,238 36780 315458 住宅312,010 174365 137645 酒店64,000 64000 64,000 地下车库243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下商业0 0
7、 0 0 配套部分小计9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工业品博览馆）9,800 9800 9,800 第二章 项目建设背景第一节 项目建设背景一、我国现代服务业现状1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均GDP的增加，服务业在GDP中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于GDP增长速度，在中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因
8、此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高；2、2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%，距离世界平均水平67.7%仍有很大差距；中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱；究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，轻服务消费”的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因
9、；3、中国服务业发展的特点一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足；二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来；三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后；附表：1、三次产业贡献率年份 国内生产总值第一产业第二产业第三产业#工 业20031003.36332683658.5114537151.9146340538.12
10、52194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654.1137046748.1899118342.31921938 资料来源：中国统计年鉴2008第二产业对经济贡献率45505560第二产业第二产业58.51145452.2341953.63852353.08482754.1137052003年2004年2005年2006年20
11、07年资料来源：中国统计年鉴20082、第三产业增加值构成年 份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64资料来源：中国统计年鉴20083、三次产业就业人数年 份经济活动人口就业人员构成 (合计=100)(
12、万人)(万人)第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4资料来源：中国统计年鉴2008二、现代服务业综合园
13、区含概的内容现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。服务业集聚是指在服务领域内相互关联(互补、竞争)企业与机构在一定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。在现代服务业集聚中，现代服
