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1、第一章 总论一、项目背景1、项目名称：影视文化中心项目2、项目开发单位：投资有限公司3、项目建设地点：本项目建设地点位于通港大道东段南侧。4、项目建设规模项目规划总占地面积19.0482公顷。其中：建筑占地面积68505平方米，绿化用地面积95241平方米，广场用地面积15000平方米，停车场用地面积7000平方米。本项目共设3个分区，分别为影视文化中心分区，影视制作分区以及辅助功能分区。其中，影视文化中心分区主要设有影视放映中心，中小自选厅，夕阳红文化活动中心，未成年人文化活动中心，市民健身娱乐中心，书画工作室，画廊以及会展中心多功能厅等，总建筑面积为27000平方米；影视制作分区设有影视拍
2、摄区，录音室，编辑室，摄影室等，总建筑面积为12505平方米；辅助功能分区设有客房，餐饮区，仓库及员工宿舍，办公室，购物区等，建筑面积为29000平方米。5、项目投资项目投入资金情况：本项目总投资39575.04万元，其中工程费用25860.64万元，占总投资的65.35%。6、资金筹措本项目资金来源为全部自筹。 7、财务指标该项目财务指标为138.51万元/亩。8、项目建设期项目建设期18个月。9、项目技术经济指标序号项目单位数值1总占地面积公顷19.04821.1其中：绿地面积平方米952411.2停车场面积平方米70001.3道路面积平方米16096.41.4广场平方米150002总建筑
3、面积平方米685052.1其中：影视文化中心分区平方米270002.1.1影视放映中心平方米40002.1.2中小自选厅平方米25002.1.3夕阳红文化活动中心平方米30002.1.4未成年人文化活动中心平方米40002.1.5市民健身娱乐中心平方米60002.1.6书画工作室平方米15002.1.7画廊平方米20002.1.8会展中心多功能厅平方米40002.2影视制作区平方米125052.2.1录音室平方米2422.2.2编辑室平方米2422.2.3摄影室平方米11452.2.4影视拍摄区平方米108762.3辅助功能分区平方米290002.3.1客房平方米50002.3.2餐饮平方米6
4、0002.3.3仓库及员工宿舍平方米50002.3.4办公区平方米80002.3.5购物区平方米100003容积率/0.364绿地率/50%5总投资万元39575.04二、项目申报单位概况投资有限公司于2008年9月18日经市委常委会批准成立，系隶属于唐山市国资委的国有独资企业，承担国有资产保值增值责任。公司注册资金14亿元人民币，经营范围包括基础设施建设、项目投资、资产经营、投资顾问、投资业务代理等。（一）公司职能1、完成曹妃甸新城150平方公里土地的收购、整理和储备。2、负责融资和投资建设曹妃甸新城区城内的市政基础设施建设，按照新城管委会的计划要求负责相关设施的建设、运营和维护，并享有相应
5、的投资权、经营权和受益权。3、独立、合作开发曹妃甸新城区域内的住宅、商业与可研产业用地。4、成立曹妃甸新城区域税收与土地出让金中政府收益部分的返还主体。（二）公司经营管理体系1、总公司公司实行董事长、总经理分设，总经理根据董事会授权组织实施公司经营计划和投融资方案的模式，设副总经理、财务总监各1名，内设综合办公室、人力资源部、融资部、财务部、工程部五个职能部门，分别负责公司综合事务、人力资源管理与开发、融资、财务和公司所属工程项目的管理、监审等事务，各部门岗位设置完善，职责分工明确，协调配合有力，富于团队精神。2、子公司唐山曹妃甸瑞和房地产开发有限公司。系我公司的全资子公司，于2009年9月1
6、2日注册成立。注册资本1亿元。经营范围包括建筑工程监理、市政工程、公路工程及房建工程监理等。唐山曹妃甸滦曹公路管理有限公司。系我公司控股的子公司，成立于2008年2月29日。其原有唐山市曹妃甸投资有限公司持有的55%股份，于2009年7月划转到我公司名下。经营范围包括滦曹公路的开发建设和维护。（三）人力资源总公司现有员工25人，平均年龄33.5岁，党员占全体员工总数的40%。公司员工队伍整体结构优化精干，年富力强，富有朝气，具有较高的管理水平、业务开拓能力和学习创新能力，公司员工中，硕士以上学历占20%，本科以上学历60%，大专以上学历97.1%，拥有测控测绘、道路与桥梁、环境工程、工程管理、
7、建筑管理、园林设计等各不同专业人才及MBA、商业管理等经营管理人才，其中高级工程师1人，工程师1人。公司已建立并不断完善新型人才管理、激励机制、着力打造一支充满活力、高效的学习型人才队伍。（四）公司目标面向未来，坚守使命，谋求发展，逐步提升盈利能力，积极追求投资效益的最大化，并在此基础上，坚持走独立自主、做强做大之路，不断加快步伐，向前推进，更好地为曹妃甸生态城开发建设提供融资、建设管理、运营维护服务，全面实现国有资产的保值增值。三、项目申请报告编制依据1、曹妃甸新城城市总体规划（2008-2020年）2、中国国民经济和社会发展十一五规划纲要3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、投资项目
8、可行性研究指南5、国家规定现行财税制度以及有关规定6、河北省建筑工程概算费用定额20047、唐山市建筑工程技术经济指标20078、京唐港曹妃港区地震安全性评价报告9、建筑、结构、给排水、电气、通风空调、消防、环保、节能等相关现行设计规范10、现场踏勘资料四、研究结论该项目符合曹妃甸国际生态城的整体规划方针，是曹妃甸建设必不可少的设施建设，应用多种的先进技术，经济合理，具有良好的社会效益和环境效益。因此，该项目可行。1第二章 项目背景及必要性一、项目建设背景在曹妃甸港以东5公里，京唐港以南30公里的交汇点上，400年前还是一片汪洋，鲜有人类活动。风云流变，沧海桑田，400年间，海水慢慢退去，滩涂
9、渐次显现，依海而生的人们搏风斗浪，捕鱼养虾。而今，在这片滩涂上，一座颠覆传统城市概念的生态城将从无到有，崛地而起。这就是，是智慧的唐山人在一张白纸上画出的美丽图案，将一座看似飘渺的海市蜃楼，变成触手可及的的城市图景。随着我国经济发展，社会进步，曹妃甸港区的吞吐量剧增，其重要性日益凸显。因此，开发建设曹妃甸是党中央、国务院和河北省委、省政府顺应国家能源、交通发展战略，调整优化北方地区重化工业生产力布局和产业结构，加快推进环渤海地区经济一体化发展，引领现代工业走循环经济之路做出的重大战略决策。1、自然地理曹妃甸位于唐山南部沿海、渤海湾中心地带，原本是一个东北、西南走向的带状沙岛，为古滦河入海冲积而
10、成，至今已有5000多年的历史，因岛上建有曹妃庙而得名。“面向大海有深槽，背靠陆地有浅滩，地下储有大油田”是曹妃甸最明显的自然地理特征。岛前500米水深即达25米，深槽达36米，是渤海最深点；30米等深线水域东西长约6公里、南北宽约5公里；由曹妃甸向渤海海峡延伸，有一条水深27米的天然水道直通黄海。水道和深槽的天然结合，形成了建设大型深水港口无与伦比的优势，曹妃甸成为渤海沿岸唯一不需开挖航道和港池即可建设30万吨级大型泊位的天然“钻石级”港址。曹妃甸地区属大陆性季风气候，常年平均气温11.4，平均降水量554.9mm。曹妃甸海域潮汐性质系数为0.77，属不正规半日混合潮。2、区域交通曹妃甸毗邻
11、京津冀城市群，距唐山市中心区80公里，距北京220公里，距天津120公里，距秦皇岛170公里。铁路、公路运输及海运均十分便利。（1）铁路方面京山、京秦、大秦等国铁干线东西贯通，唐遵、卑水、汉南、滦港4条国铁支线南北相连；由大秦线迁安北接轨，连接曹妃甸港和京唐港两大港口的迁曹铁路，是国铁一级双线电气化重载铁路，总投资48亿元，2005年10月21日开工建设，2006年12月26日，通往矿石码头的铁路专线已竣工通车。（2）公路方面与京沈、唐津、唐港高速和正在建设的沿海高速公路连成网络，顺畅的交通体系为曹妃甸构筑了最经济、最便捷的通道，并沟通了同华北、东北和西北地区的联系，从而将整个“三北”地区纳入
12、了自己的腹地。正在建设中的沿海高速，河北段全长168公里，2005年3月开工建设，将于07年7月竣工通车，它将成为连接环渤海地区各大港口的重要通道。唐曹高速从唐山的西外环出发经丰南、南堡到曹妃甸，全长62.3公里，2006年12月24日正式开工建设，建设完成之后，会进一步缩短从唐山到曹妃甸的行车时间。（3）海运方面曹妃甸港区距京唐港33海里，距天津港38海里，从国际海运看，曹妃甸港区25万吨级矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港400海里，距日本长崎680海里、神户935海里，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷、成本较低的海陆一体化的交通运输体
13、系。3、产业支撑曹妃甸腹地华北、西北、东北地区物产丰富，尤其是环渤海地区产业布局集中，经济基础雄厚。直接腹地唐山是一座具有百年历史的沿海城市，也是中国近代工业的发祥地。在工业文明的进程中，唐山曾诞生了中国第一座机械化矿井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥和第一件卫生陶瓷，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。特别是震后30年来，唐山经济社会取得了长足发展，已经成为全国重要的能源、原材料工业基地，已经探明的各种资源煤炭62亿吨、铁矿石57.5亿吨、石灰岩9亿吨、天然气1000亿立方米、黄金9吨、原盐300万吨，探明可开采的矿产资源品种达47种；形成了以煤炭、钢铁、电力、建
14、材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、食品为主导的十大支柱产业，聚集了开滦煤矿、唐山钢铁集团公司、唐山机车车辆厂、冀东水泥集团、唐山三友碱业集团、惠达陶瓷集团等一批国内外知名的大型骨干企业，经济和各项事业发展走在了河北省的最前列。同时，唐山具有丰富的人力资源，尤其是从事机械加工、装备制造等方面的技术工人数量大、水平高，加之京津的巨大人才储备和强大的研发能力，都为曹妃甸开发建设提供了有力的人才、技术支撑。曹妃甸水资源可供量相对充裕，引滦河9.5亿立方米入唐供水系统为主水源，引桃林口水库3.92亿立方米入唐供水系统为辅助水源，再通过海水淡化等措施,可满足曹妃甸港区和临港工业区的用水需求。岛后方滩涂广阔
15、且与陆域相连，浅滩面积达450平方公里，为临港工业和城市的发展提供了充足的空间。发展工业所依赖的资源组合条件好，腹地的煤炭、石油、铁矿石、原盐等资源丰富，产业的区域配套能力较强，适合大规模、高密度发展现代重化工业。早在1919年，伟大的民主革命先驱孙中山先生就把深邃的目光投向了曹妃甸，在他的建国方略中写下了这样一段文字：“兹拟建筑不封冻之深水大港于直隶湾中顾吾人之理想，将欲于有限时期中发达此港，使之与纽约等大。”孙中山先生心目中的北方深水大港，指的就是曹妃甸，这里寄托了一代伟人强国的蓝色梦想。随着人们对曹妃甸的认识逐步深化，曹妃甸巨大的开发价值和广阔的发展前景，逐步得到了社会各界的认可，达成了广泛共识，特别是纳入国家经济发展的战略重点。曹妃甸迎来了大规模开发建设的春天。依托深水大港和国内国际两种资源及两个市场，曹妃甸将建立以现代物流、钢铁、石化、装备制造等四大产业为主导，电力、海水淡化、建材、环保等关联产业
