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4、开发的实际情况,制定本细则。2 项目开发管理2.1 项目选择:由开发部配合实业公司根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素,结合自身实力,考察选择具有投资价值的开发项目。2.2 可行性研究:由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.3 投资决策:根据房地产开发项目可行性研究报告,结合公司自身情况,对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重,贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。2.4 土地合同订立:项目确定后,开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同(或协议),如土地使用权出让(或转让)协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严
5、谨,准确载明合同各方的责任,必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 计划编制:土地合同签定后,项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书,明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。2.6 前期手续:开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续,主要有:2.6.1 向开发管理部门报批项目,申报开发经营许可证。2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划,报批项目立项。2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.6.4 向规
6、划部门申请规划定点,办理建设用地许可证。2.6.5 如系旧城改造项目,按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置,拆迁完毕后请有关部门验收。2.7 规划设计:由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后,向规划部门报批,开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.8 现场施工准备2.8.1 工程部负责委托测量与勘探,办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2 工程部组织实施项目(场地)的“三通一平”,联系办理水、电进场,必要时争取办理“七通一平”。2.9
7、 委托工程施工监理:所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位;应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工,并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部负责组织委托监理。2.10 编制项目施工组织总设计:项目具备开工条件时,总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计,明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项(或单位)工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。2.11 施工队伍选择:项目施工组织总设计确定后,经济部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工
8、队伍确定后,公司应与其签订正式的施工合同。2.12 开工手续:工程开工前,开发部配合工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货:工程开工前,工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门(或工程部门)根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商,一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后,公司应与其签订正式的供货合同。2.14 施工管理:工程部负责施工管理。管理内容主要包括:2.14.1 组织施工前的图纸会审,审核施工单位的施工组织设计;2.14.2 协助施工单
9、位解决现场的特殊困难;2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度,实事求是地对工程进度做出签证;2.14.4 清点、验收甲供材料,督促施工单位做好工程材料的取样检验,检查材料合格证;2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作,组织进行隐蔽工程的验收,严格控制工程质量;2.14.6 及时发现、处理施工中出现的问题,对质量事故,必须向公司及有关行业主管部门反映,妥善处理;2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系;2.14.8 督促施工单位进行工程维修。委托监理公司进行施工监理的项目,要严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工,避免与公司工
10、程部工作交叉,并按委托监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。2.15 工程造价预测及预算:项目定位前,经济部应配合开发部对项目进行经济论证;项目定位后,经济部应配合实业公司做项目投资估算;正式设计施工图出来后,经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制,以此作为控制项目投资、工程成本的依据或目标。2.16 工程款拨付:项目公司根据工程进度,编制开发项目的季度、月度用款计划,交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后,由经济部进行审核,并配合财务部拨款。2.17 竣工验收:2.17.1 开发项目(单项工程)竣工后,先由公司工程部组织初验,初验合格后向
11、质量监督部门申请验收。2.17.2 成片开发项目竣工后,工程部组织初验,然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。2.17.3 开发项目验收合格后,工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2.18工程造价决算:工程竣工后,由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算(必要时,可委托审计事务所进行审计),工程部配合,并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算,对项目工程投资进行竣工清点。2.19 技术档案管理:综合部根据档案管理要求制定相应办法进行管理。主要是:2.19.1 收集、保管开发项目的原始资料,包括立项批文、用地许可证、建设用地规划
12、许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。2.19.2 收集开发项目的全套工程资料,审查、保管施工单位提交的竣工资料,包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。3 房产销售管理3.1 对房地产开发项目的销售工作应提前介入。在可行性研究阶段,开发部就项目的销售前景、预期售价提出意见,并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售对象。在规划设计阶段,开发部应根据市场定位和掌握的市场信息,对项目的户型设置、面积大小、内部设施、设计标准等提出相应的意见。3.2
13、 项目的规划设计一经批准,开发部应会同相关部门编制销售计划,包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等,制订详细的销售方案,确定每楼层、每单元的明细价格,定出底价,报公司主要领导审批后实施。3.3 开发项目开工前后,开发部应办理商品房预售登记手续,领取商品房预售许可证。为促进销售,有条件的还可与银行联系,办理按揭委托。3.4 开发部应采取各种方式促销商品房,如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上发布广告,制作售楼说明书向潜在客户分发,在现场制作广告牌,有目的地上门推销,委托代理销售等等。3.5 销售开始后,应随着项目建设进度并根据市场反应、销售情况对售房价格进行相应调整。3.6 商品房的销售,
14、除预售时或建成后一次性付清房款外,其余均不得享有优惠。特殊情况需要予以优惠的,须经公司领导集体研究批准。3.7 销售商品房必须签订书面合同,合同须具备以下基本内容:3.7.1 所售房产的位置、面积、标准、附属设施、交付时间;3.7.2 房产单位售价、总价款、付款方式和定金;3.7.3 合同双方的权利和义务;3.7.4 违约责任和惩处方式;3.7.5 争议解决办法及其他约定的条款。3.8 任何购房业主若未按合同约定付清房款,一律不得将所购房产交付其使用,违者对责任人就所造成的损失给予处罚。3.9 开发项目通过竣工验收后,开发部应为购房业主办理产权证书。3.10 房产销售基本结束后,由开发部、财务
15、部共同写出开发项目投资效益总结报告,上报公司领导。同时,开发部还应配合财务部编制开发项目决算报告,对项目收益情况加以认真分析。3.11 公司在资金情况允许的条件下,可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留作固定资产,用于对外租赁,获得长期的租金收益。4 物业管理4.1 开发项目在进行房产销售之前,公司应根据项目情况选定物业管理单位,由其承担项目建成后的管理。任何开发项目,既可由公司控股的物业管理公司承担管理任务,也可委托非公司控股的物业管理公司进行管理。公司要与选定的物业公司签订合同。4.2 物业管理公司对项目验收接管后,负责所管理项目的房屋设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护维修,并可按实际情况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务,还可为居民(用户)提供其他无偿或有偿的服务。4.3 工程竣工后,在工程保修期间,物业管理公司发现工程质量等问题,应及时向公司工程部反映,由工程部责成施工单位及时修缮