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1、房地产估价报告书估价项目名称:成都市双流县西南民族大学新校 区网球场委 托 方：西南民族大学体育学院估 价 方 : 四川佳居房地产评估有限公司 估价人员: xxx估价作业日期：2013年12月1日估价报告编号:佳居（估）字2 0 13第000 1号目录一、致 委 托 方 函4二、注册房地产估价师声明6三、估价的假设和限制条件及使用报告说明7四、房地产估价结果报告9五、房地产估价技术报告14（一）个别因素分析14（二）区域因素分析15（三）市场背景分析15（四）估价方法选用16（五）估价目的16（六）估价时点16（七）价值定义16（八）估价依据17（九）估价原则18（十）估价方法选用19（十一）
2、估价结果20附件 22（一）现场查勘表22（二）成本法技术报告23（三）收益法技术报告40（四）市场比较法技术报告47一、致 委 托 方 函西南民族大学体育学院：:承蒙委托，我公司遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序, 依据我国现行有关法律、法规政策的规定,利用贵方提供的资料以及 评估人员现场查勘和市场调查取得的资料,由专业估价人员根据估价 目的、遵循估价原则，按照估价程序,估价对象在合理的假设条件下， 运用适宜的估价方法，对估价对象房地产在20 13年12月01日的抵 押价值进行了专业分析、测算和判断。估价对象：位于成都市双流县大件路文星段16 8号网球场及其 附属设施面积。估价目的:资产
3、评估估价时点：201 3年12月01日估价结果:房地产总价：4, 121, 17491元房地产单价：1992.8 3元/四川佳居房地产评估有限公司 法人代表： 二零一三年十二月一日二、注册房地产估价师声明本估价报告作如下郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制以及 使用报告说明的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地 产抵押估价指导意见、中华人民共和国
4、城市房地产管理法进行分析， 形成意见和结论,撰写本估价报告。5、公司估价师XX于2013年12月08日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的查看仅限于其外观和使用情 况，对被遮盖、未暴露的及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料 进行评估。6、没有其他专业人员及机构对本估价报告提供重要专业帮助。7、遵守相关法律、法规和估价规范，对评估对象在估价时点的估价目的下的价格进行分析、估算并发表专业意见,是我们注册房地产估 价师的责任,我们不对评估对象的法律权属提供保证；提供必要的资料 并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用估价报告是委 托方和相关当事方的责任。本报告为估
5、价机构对评估范围内的房地产价 值做出的估价意见，并不代表报告使用人为实现报告所列明之目的而实 施的法定审查。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下，满足本次评 估的价格定义和“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容，严格按 照本估价报告全部完整地应用,不得做其他用途。凡因委托人使用估价 报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告只能完整使用，割裂使用本估价报告的任何部分内 容均属无效。本估价报告如有文字、数据及图片的排版、装订等错误， 如有简单的计算错误，则差错部分无效,请报告使用人通知我们，以便 及时更正。中国注册房地产估价师：三、估价的假设和限制条件及
6、使用报告说明（一）本报告假设前提条件1、假设估价对象符合中华人民共和国担保法中华人民 共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的 有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷,不存在司法机关 和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形;2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土 地使用权）未设定抵押担保等他项权利,未发生任何产权转移行为;3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、 债务的限制,也未考虑委托方的资信状况及经营能力;4、估价对象应以保持估价时点时房屋所有权证载明的用 途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提;5
7、、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、国有土地使用证载明的面积为依据,我们对该等数据未实测;6、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。（二）本报告限制条件1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价 时点的公开价格。2、本估价报告包括网球场（含附属设施）及其占用范围内的土 地使用权价值。该土地使用权和附属设施若与网球场分割处置,本估 价结果无效。3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状 况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动,且这些变动会对估价 结果产生重大影响时，本估价结果无效,应重新委托估价。4、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出
8、现误差时 请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。5、本报告有效期内，为确定之评估目的服务,不得用于其他目的。 未经评估机构同意,本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估 报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得发表于任何公开媒体。6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效,评估机 构仅对正确使用本报告者负责。7、本报告书由“致委托方函” “房地产估价师声明” “估价假 设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。 报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割 离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无 关。本报告经法定代表人
9、签章,注册房地产估价师签字，评估机构盖 章并作为一个整体时有效。四、房地产估价结果报告1.委托方:西南民族大学体育学院 住所:成都市双流县大件路文星段168 号 联系电话:2. 估价方:法定代表人：住所：成都市大件路 资质等级：壹级 联系电话:3. 估价对象:本报告估价对象为成都市双流县大件路文星段168号网球场实体状况：坐落:西南民族大学新校区南区建筑面积：2 0 68平方米（其中网球场场地实际面积2 009. 3 4平方 米）装修状况:2 007年建设完工投入使用，分三个场地，通水，通电，通路， 场地为丙烯酸硬地网球场，基础垫层为碎石层，其上覆盖水泥混凝土 层，表面为2mm厚的丙烯酸面层球
10、场地面平整，弹性较好，摩擦力适 中。设备设施:球网（网球网型号：TP-900S。高密度聚乙烯绳编织而成的网体。 顶部采用PVC网布包边。）另有：球柱、专业照明灯、围护铁网、裁判铁座椅 基础设施状况：通水、通电、通路 维护保养：良好 工程质量：合格建成年份：2007 年设计用途：网球场4.估价目的：资产评估5 估价时点：二零一三年十二月一日6. 价值定义：采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象目前状况下 ,于 估价时点的市场价格。7. 估价依据:委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；房屋所有证；A国有土地使用权证；中华人民共和国城市房地产管理法；A中华人民共和国土地管 理法A中华人民共和
11、国国家标准房地产估价规范； 估价对象现场勘察记录； 委托方提供的与本人估价相关的其他资料；本估价机构掌握的房地产市场相关资料；8. 估价原则 ：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合 估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、谨慎原 则、替代原则、估价时点原则。9估价方法：估价人员根据房地产估价规范及国务院条例、建设部指导意 见,通过分析委托人提供的相关资料及有关市场信息资料，根据估价 对象特点及估价目的,以及估价原则的规定，本次评估选取采用成本 法和收益法；最终确定估价对象的市场价格。成本法是一种根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价
12、 值的方法。计算公式：旧建筑物价值=建筑物重新购建价格建筑物折旧收益法适用于有收益或潜在收益的房地产,因此网球场可利用收 益法对其价格进行评估。收益法的优点在于考虑了房地产的未来收益, 即决定房地产价值的并不是过去因素而是未来因素。对于房地产的购 买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，以他期望该房地产在未 来所能给他带来的收益为依据。因为网球场土地为划拨土地,因此采 用等额年金无限期支付方式。10. 估价结果:积算价值、收益价值和比较价值的权重分别为 0.4、0.5 和 0.14, 6 1 0, 751. 8 9*0. 4+2,576, 293.0 2 * 0.5 +9,887, 27 6.
13、 470.1=4,121,174.91 元房地产总价：4,121,174.91元房地产单价：1992.83元/11. 估价人员:周长宝 麦宜筠 李玉婷12. 估价作业日期：二零一三年十二月一日13有效期：自估价报告完成日期起壹年,即二 0 一三年十二月二十五日至二0 一四年十二月二十五日五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析本报告估价对象为:成都市双流县航空港大件路文星段168号西南民族大学南区网球场实体状况：坐落:成都市双流县大件路文星段168号建筑面积：2 0 68平方米容积率:0.97装修状况：2 0 07年建设完工投入使用，分三个场地，通水，通电， 通路，场地为丙烯酸硬地网球场，基础
14、垫层为碎石层,其上覆盖水泥 混凝土层，表面为2mm厚的丙烯酸面层球场地面平整，弹性较好，摩 擦力适中。平面布置:方正设备设施：休息坐椅、照明设施基础设施状况:水、电、路维护保养:较好工程质量:合格建成年份：2 007年设计用途：教育用网球场 土地基本情况:地势平坦，地质情况良好，未发现不利于土建施工的情 况，宗地内通水、电、路，排水为暗沟排放。权属状况:西南民族大学 房屋所有权人:西南民族大学体育学院 土地使用权人:西南民族大学 土地使用权性质:划拨 使用年限:无限 权属证号：000000001（二）区域因素分析坐落于成都是国家区域中心城市（西南）。双流县航空港区经济发达,交通便利,人口密集,
15、平均消费水平高，休闲娱乐和体育锻炼的需（三）市场背景分析双流县经济运行亮点鲜明突出，尤其是在产业发展上，直奔“微笑曲 线”两端,产业高端和高端产业集聚，形成了产业加快跨越发展、结 构优化升级、特色明显的发展新局面。 2011 年全县地区生产总值583. 42亿元，占全市的比重为8.5%；固定资产投资488.41亿元， 占全市的比重为9.8%；规模以上工业增加值245. 34亿元，占全市 的比重为1 1. 2%,地方财政一般预算收入44.17亿元，占全市的 比重为6. 5%,分别较上年提高了 0. 1、1、1. 7和0.1个百分点， 县域经济综合实力在全市水平逐年提高。三次产业协调发展，以东山 万亩草莓采摘园、彭镇万亩葡萄园等现代农业园区为模式的现代农业 发展加快
