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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店房地产价格评估委托人：湖北保利白玫瑰大酒店有限公司房地产估价机构：武汉房地资产评估有限公司贷款银行：银行武汉分行注册房地产估价师： （注册号：4219970051） （注册号：4220000030） （注册号：4220000066）估价作业期：二八年七月二十四日至十月二十二日估价报告编号：评字(2008)第A 号武汉房地资产评估有限公司 G国家一级目 录一、致委托人函 2二、估价结果一览表 4三、注册房地产估价师声明 5四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示 6五、估价结果报告131、委托
2、人132、估价机构133、估价范围134、估价对象145、估价目的266、评估的价值类型和定义277、估价时点278、估价依据279、估价原则3210、估价方法 3311、估价结果 3412、估价报告应用的限制 3513、估价作业期 3514、其他需要说明的事项 3515、注册房地产估价师及其他参与估价人员 36六、附 件1、估价对象部分实地查勘照片2、房屋所有权证复印件3、国有土地使用证复印件4、企业法人营业执照复印件5、注册房地产估价师资格证书复印件6、估价单位资质证书及营业执照复印件致委托人函湖北保利白玫瑰大酒店有限公司：我公司于2008年7月24日接受贵方委托，对位于武昌区民主路788
3、号（老474号）白玫瑰大酒店房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：东亚银行武汉分行），至2008年10月22日估价工作结束。根据贵方提供的房屋所有权证（武房权证昌字第200508929、200504201号），证载建筑面积合计为32948.98平方米（27592.12+688.5+4668.36），其中第2栋、4栋只承认建筑面积2524.98平方米，则估价对象可抵押建筑面积合计为30117.10平方米（27592.12+2524.98）; 另根据贵方提供的国有土地使用证（武国用（2007）第897号），证载总土地面积为7330.35平方
4、米，另根据1：500宗地图记载，其中S2公共通道面积为825.40平方米, S3公共通道面积为1438.11平方米，作他项权利限制。因S3公共通道不在估价对象宗地范围内，故本次估价可抵押的土地面积为总土地面积扣除S2公共通道面积后的剩余部分，即为7330.35-825.40=6504.95平方米。房屋所有权证证载设计用途均为商业服务，国有土地使用证证载土地用途为其它商服用地，实际用途为白玫瑰大酒店。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取
5、科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年7月24日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产公开市场价值为RMB27068.71万元，大写金额：人民币贰亿柒仟零陆拾捌万柒仟壹佰元整。平均单价为RMB8987.82元/平方米，大写人民币每平方米捌仟玖佰捌拾柒元捌角贰分；详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年10月22日起至2009年10月21日止。随此函附交贰份估价报告。估价的详细结果和有关说明，请见以下估价结果报告。 特此函告！ 武汉房地资产评估有限公司（公
6、章） 法定代表人： 二八年十月二十二日 4地址：汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） 电话：027-85551008武汉*房地资产评估有限公司 G国家一级估价结果一览表估价机构：武汉房地资产评估有限公司 估价时点：2008年7月24日 估价时点土地使用权性质：出让序号估价时点房屋所有权人估价时点土地使用者位置房屋所有权证证 号国有土地使用证证 号证载用途结构楼层建筑面积（）可抵押土地面积()土地使用年限平均单价（元/）总价（万元）1湖北白玫瑰大酒店有限公司湖北白玫瑰大酒店有限公司武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店武房权证昌字第200504201号武国用（2007）第8
7、97号商业服务钢混一等1-24/2427592.126504.9541.07年8987.8224799.302湖北白玫瑰大酒店有限公司湖北白玫瑰大酒店有限公司武昌区民主路788号（老474号）2栋、4栋武房权证昌字第200508929号武国用（2007）第897号商业服务钢混三等砖混一等1-3/31-5/52524.988987.822269.41合计30117.106504.9527068.71一、估价结果的限制条件：详见估价结果报告中的“估价的假设和限制条件”。二、其他需要说明的事项：1、本次估价对象的建筑面积和土地面积分别来源于委托人提供的房屋所有权证（武房权证昌字第200508929、
8、200504201号）和国有土地使用证（武国用（2007）第897号），其中土地面积已扣除S2公共通道面积825.40平方米，本报告以此为前提进行估价。2、估价对象房屋所有权证证载房屋所有权人为湖北白玫瑰大酒店有限公司，国有土地使用证证载土地使用者为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，企业法人营业执照记载企业名称为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，根据委托人提供的公司变更通知书，湖北白玫瑰大酒店有限公司为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司前称，变更后因故未及时办理房产变更手续。本次估价以湖北保利白玫瑰大酒店有限公司拥有完全产权为估价前提，未考虑办理变更手续可能发生的费用对估价结果的影响。3、该估价结果为估价对
9、象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。4、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。5、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 武汉房地资产评估有限公司 二八年十月二十二日 6地址：汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） 电话：027-85551008武汉房地资产评估有限公司 G国家一级注册房地产估价师声明在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载
10、、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）和房地产抵押估价指导意见的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：黄元龙、李开猛对估价对象进行了实地查勘。6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 注册房地产估价师：注册号：4220000030估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中，我们假定
